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現(xiàn)如今，在諸多小區(qū)《議事規(guī)則》有一條特別引人注目，那就是有名的“視為同意”——未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)計(jì)入已表決的多數(shù)票。

該條款近年來(lái)引起較多爭(zhēng)議與訴訟。那么，在《民法典》新規(guī)下，如何正確理解和運(yùn)用“視為同意”條款呢？

以下視頻來(lái)源于

浦江天平

首先，什么是“視為同意”條款？

通俗地說(shuō)，有的業(yè)主大會(huì)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)若業(yè)主既不投贊成票也不投反對(duì)票，視為同意，這種規(guī)定就是“視為同意”條款。

“視為同意”條款的應(yīng)用有兩個(gè)構(gòu)成要件，第一個(gè)構(gòu)成要件是已送達(dá)，即業(yè)委會(huì)已經(jīng)把表決票送到了你家中，或者是投入了你的信箱；第二個(gè)構(gòu)成要件是無(wú)有效投票意見(jiàn)，也就是說(shuō)你既沒(méi)有說(shuō)同意，也沒(méi)有說(shuō)不同意，這個(gè)時(shí)候就有適用“視為同意”條款的余地了，這種票我們也稱為視為同意票。

接下來(lái)我們來(lái)看看，“視為同意”條款到底有什么作用。我們挑選了十個(gè)樣本，也就是十個(gè)小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的情況。大家可以看到，藍(lán)色部分是贊成票，灰色部分是非贊成票，從圖中來(lái)看，超過(guò)80%的會(huì)議贊成票都是遙遙領(lǐng)先，早已過(guò)半，單單看這個(gè)結(jié)果，可謂都是成功的大會(huì)、勝利的大會(huì)。

但事實(shí)真的如此嗎？帶著疑問(wèn)去審視這些贊成票的構(gòu)成成分，就能發(fā)現(xiàn)其中的奧秘。

從贊成票的成分來(lái)看，圖中橙色部分是真實(shí)贊成票，也就是業(yè)主到場(chǎng)投票的部分，下面藍(lán)色部分是視為同意票。前一張圖80%的會(huì)議都是贊成票遙遙領(lǐng)先，而現(xiàn)在再看這張圖，實(shí)際上80%的會(huì)議橙色部分（真實(shí)贊成票）都過(guò)不了半，甚至有極個(gè)別的情況，比如說(shuō)有兩個(gè)案件中連10%都沒(méi)到。

小區(qū)里的事情不是應(yīng)當(dāng)秉承少數(shù)服從多數(shù)的原則嗎？為什么到了開(kāi)會(huì)的時(shí)候反而變成多數(shù)服從少數(shù)了呢？這個(gè)就得從目前社會(huì)上面臨的一種困境說(shuō)起。

如何正確運(yùn)用“視為同意”條款？

在一般事項(xiàng)表決中，把視為同意票的計(jì)入控制在滿足最低開(kāi)會(huì)人數(shù)的要求即可，且最后表決時(shí)超過(guò)最低通過(guò)比例一半的視為同意票不計(jì)入在內(nèi)。

在特別事項(xiàng)表決中——所謂的特別事項(xiàng)，指的是小區(qū)中一些最要緊的事情，比如說(shuō)重建建筑物。這種會(huì)可能幾年也未必能夠開(kāi)一次，但是一旦開(kāi)起來(lái)，這個(gè)結(jié)果對(duì)小區(qū)的影響是很大的。此時(shí)視為同意票的作用，應(yīng)限制在能夠幫忙把會(huì)開(kāi)起來(lái)，但是不能讓其在表決中“做主”，因此在計(jì)算最后表決結(jié)果時(shí)，視為同意票不應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。

舉個(gè)例子來(lái)理解。假設(shè)A小區(qū)共有業(yè)主500戶，實(shí)際投票率30%，即有150戶投票，其中有100張贊成票，50張反對(duì)票，另外350張為視為同意票。

如果進(jìn)行一般事項(xiàng)表決，根據(jù)《民法典》的要求，最少要有2/3即334戶參與表決，而現(xiàn)在只有150戶參與，相差184票，此時(shí)可以將視為同意票中的184票計(jì)入?yún)?huì)人數(shù)，以滿足開(kāi)會(huì)的最低要求。

計(jì)算表決結(jié)果時(shí)，最低通過(guò)比例應(yīng)當(dāng)是334的一半也就是167票，但現(xiàn)在只有100張贊成票，此時(shí)可以將視為同意票計(jì)入，但如前面提到的，視為同意票的計(jì)入應(yīng)有封頂限制，不應(yīng)超過(guò)167票的一半即84票，如此，最后計(jì)票結(jié)果是100加84即184票，超過(guò)法定最低要求，決議通過(guò)。

如果是特別事項(xiàng)表決，關(guān)于開(kāi)會(huì)就和一般事項(xiàng)一樣，先讓會(huì)開(kāi)起來(lái)。關(guān)于表決結(jié)果，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，應(yīng)由參會(huì)人數(shù)的3/4同意表決才能通過(guò)，即需要251張贊成票。此時(shí)不應(yīng)把視為同意票計(jì)入，因此只有實(shí)打?qū)嵉?00張贊成票，決議不通過(guò)。（上海高院研究室）

法院如何判決“從眾條款”糾紛？

以廣州番禺某小區(qū)為例，一起來(lái)看一下，法院是如何認(rèn)定的？（注：我們沒(méi)有找到今年的相關(guān)判決案例，下面案例供參考）

阿英是廣州市番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)某小區(qū)的老業(yè)主了，2009年10月就已收樓入住。當(dāng)時(shí)，小區(qū)正值第四屆業(yè)委會(huì)任期內(nèi)的第2年。6年間，小區(qū)的業(yè)委會(huì)已換屆3次了，到2015年9月7日，已經(jīng)是第六屆業(yè)主委員會(huì)。

2017年，阿英將小區(qū)業(yè)委會(huì)告上了法庭，認(rèn)為業(yè)委會(huì)在2010年的《議事規(guī)則》中設(shè)定“從眾條款”是別有用心，選票造假，侵犯業(yè)主選擇權(quán)；業(yè)委會(huì)在2011年、2014年作出的漲價(jià)決定程序違法、增加了業(yè)主負(fù)擔(dān)，應(yīng)該撤銷維持原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)阿英介紹，在前兩次提價(jià)的時(shí)候，小區(qū)業(yè)委會(huì)以及物業(yè)公司傾盡全力，也才拿到8000名同意票，早在2010年之前，根本不可能拿到雙過(guò)半同意（從眾規(guī)則）的業(yè)主選票。

業(yè)委會(huì)則認(rèn)為，將“從眾條款”列入議事規(guī)則不為法律所禁止，且當(dāng)時(shí)包含該條款內(nèi)容的《議事規(guī)則》在有鐘村街道辦事處、祈福居委會(huì)、部分業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、見(jiàn)證下，經(jīng)第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行過(guò)專業(yè)統(tǒng)計(jì)與報(bào)告，事前有通知，事中有見(jiàn)證，事后有備案，合法合理。阿英當(dāng)時(shí)也未在異議期提出書(shū)面異議，現(xiàn)在才提出反對(duì)意見(jiàn)應(yīng)該駁回。

一審法院認(rèn)為，業(yè)委會(huì)在通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中關(guān)于“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)計(jì)入已表決的多數(shù)票（此項(xiàng)規(guī)則已于2010年首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)）”的決定時(shí)未對(duì)選票的真實(shí)性予以核實(shí)，亦未明確計(jì)算票數(shù)及票權(quán)的過(guò)程，且業(yè)委會(huì)成員中存在利益沖突情況，故兩次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)均違法，應(yīng)予撤銷。

但從第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的報(bào)告業(yè)會(huì)鑒[2010]001號(hào)和業(yè)會(huì)鑒[2010]001號(hào)來(lái)看，表決結(jié)果符合法律要求的雙過(guò)半規(guī)定。雖然業(yè)主對(duì)上述證據(jù)不予認(rèn)可，卻未能未提交其他證據(jù)對(duì)該兩份報(bào)告的證明內(nèi)容進(jìn)行推翻，亦未舉證證明通過(guò)該條款的《議事規(guī)則》存在程序違法之處，故對(duì)于其要求撤銷該決定沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

二審法院認(rèn)為，會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的兩份報(bào)告均有街道辦、居委會(huì)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、業(yè)委會(huì)、業(yè)主、物業(yè)管理公司的代表作為見(jiàn)證人簽名確認(rèn)，足以證明“歸眾條款”表決通過(guò)的情況。而主張撤銷權(quán)的業(yè)主未能充分舉證，缺乏依據(jù)，對(duì)原審判決予以維持。