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　　最近，因為成立小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）的事兒，歷城區(qū)錦繡泉城小區(qū)的居民們“吵翻了”。通過了解發(fā)現(xiàn)，在小區(qū)業(yè)委會成立紛爭背后，往往透露出的是政策法規(guī)的宣傳不夠與相關(guān)部門的監(jiān)管缺失。

那么，選舉成立業(yè)委會，正確的路徑到底是什么？

A

14名候選人，僅1人“贊同票”過半數(shù)

　近日，錦繡泉城小區(qū)業(yè)主反映，小區(qū)選舉業(yè)委會過程存在諸多違規(guī)之處，相關(guān)人員卻希望以此選舉結(jié)果辦理備案手續(xù)，遭到不少業(yè)主抵制。

　　據(jù)了解，錦繡泉城小區(qū)從7月底醞釀召開首次業(yè)主大會并選舉成立業(yè)委會，街道辦事處、社區(qū)居委會、小區(qū)開發(fā)企業(yè)各安排的1名工作人員，加上4名業(yè)主代表共7人組成了籌備組，具體負責推進相關(guān)工作。

　　其間，最初發(fā)起的老業(yè)主，卻被后來加入籌備組的業(yè)主踢了出來。在后加入業(yè)主代表的主導下，籌備組通過了“業(yè)主大會議事規(guī)則”、“業(yè)主公約”和“業(yè)主委員會候選人選舉辦法”三個文件的草案。

　　讓不少業(yè)主感到難以接受的是，投票選舉前，籌備組擅自改變自己通過的選舉辦法，允許小區(qū)任何人持房產(chǎn)證或購房合同以及本人身份證參與投票，導致回收選票中，有388張選票并非業(yè)主本人簽字，也沒有業(yè)主書面授權(quán)。

　　據(jù)了解，錦繡泉城小區(qū)共有業(yè)主2478戶，根據(jù)選舉辦法，業(yè)主們要選出7名業(yè)主代表組成業(yè)委會。社區(qū)居委會公示的投票結(jié)果顯示，發(fā)放并回收選票1476張（包含上述388張選票），“議事規(guī)則”、“業(yè)主公約”和“選舉辦法”獲得的“贊同票”分別為1415票、1419票、1419票；14名業(yè)委會候選人（其中9人為籌備組推薦），3人的“贊同票”超過1200票，2人為1100-1200票，1人為10001100票，另外8人均不足1000票，“贊同票”最多的1298票，最少的1票。

　　“按照規(guī)定，業(yè)委會應該由5-7名業(yè)主代表組成，即便算上非業(yè)主本人簽字的388票，籌備組推薦的9名候選人，也只有1人得票超過半數(shù)（1239票）；如果扣除這388票，議事規(guī)則、業(yè)主公約和所有候選人都沒法通過?！币晃换I備組成員說，以此選舉結(jié)果成立業(yè)委會，不能服眾不說，還可能為小區(qū)后期管理與和諧穩(wěn)定埋下隱患。

　　此外，據(jù)業(yè)主介紹，推舉業(yè)委會候選人時，籌備組“臨陣換將”，原來的4名業(yè)主代表搖身一變成了候選人，另找了4名業(yè)主進入籌備組。參與籌備組的業(yè)主和被推選為候選人的業(yè)主，除1人外，其余均存在拖欠物業(yè)費現(xiàn)象，臨到成立業(yè)委會時才紛紛補交?！斑@種不履行業(yè)主義務、不誠實守信的人，怎么能推舉為候選人進入業(yè)委會？”該業(yè)主質(zhì)疑說。

B

小區(qū)成立業(yè)委會，這些問題先弄清

　物業(yè)小區(qū)成立業(yè)委會，應該具備什么樣的條件？又有哪些問題需要注意？

　　根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》、住房和城鄉(xiāng)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房[2009]274號，以下簡稱“指導規(guī)則”）等相關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主入住面積或入住戶數(shù)達到50%以上，或者小區(qū)入住滿兩年且入住戶數(shù)達到25%以上，即可提出籌備業(yè)主大會申請，進而通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)委會。

　　籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）人民政府代表和居民委員會代表組成，成員為單數(shù)，業(yè)主代表人數(shù)不少于總?cè)藬?shù)的一半。這意味著籌備組至少要有7人，而且不能是雙數(shù)。

　　在召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)委會前，籌備組的一項重要工作是確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積，然后據(jù)此草擬“議事規(guī)則”、“業(yè)主公約”和“選舉辦法”等文件，確定業(yè)主大會召開時間、地點、形式、內(nèi)容，以及業(yè)委會委員候選人名單。

　　“這里面，有一點很重要，那就是推選的業(yè)委會委員，應當符合相應的條件，比如具備完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，模范履行業(yè)主義務，熱心公益、責任心強、公正廉潔……”一位資深律師在接受采訪時表示，“小區(qū)里并不是誰帶頭鬧得兇，誰就能成為候選人進入業(yè)委會，諸如帶頭堵路、尋釁滋事、長期拖欠物業(yè)費這樣的，不能列為候選人，更不該選進業(yè)委會。確定候選人前，籌備組應該加強核查?！?/p>

　　“業(yè)主大會應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，即通常所說的‘雙過半’；業(yè)主大會決定‘議事規(guī)則’、‘業(yè)主公約’、選舉業(yè)委會、選/解聘物業(yè)企業(yè)等小區(qū)公共事項，也需要‘雙過半’同意；決定籌集、使用維修資金，改造、重建建筑物及其附屬設施，還需要經(jīng)過‘雙2/3’同意?！币晃换鶎游飿I(yè)科科長說，按照這一要求，選舉產(chǎn)生業(yè)委會這樣的小區(qū)公共事項，如果沒有獲得“雙過半”贊同票，是不能通過的。

　　此外，指導規(guī)則明確提出，“業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議”；業(yè)主大會決定小區(qū)公共事項時，“凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名”；“業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)”。

　　“從這一點看，如果業(yè)主不是沒有民事行為能力或被限制民事行為，選票不是業(yè)主本人簽名，代簽者也沒有委托書，就不能作數(shù)?！鼻笆龌I備組成員肯定地說。

C

業(yè)委會成立及日?；顒?，政府監(jiān)管不能缺位

   業(yè)委會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項。作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)委會從誕生之日起就要接受業(yè)主的監(jiān)督，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　對相關(guān)職能部門和基層單位來說，在業(yè)主大會、業(yè)委會成立及日?；顒又?，又該肩負怎樣的職責？

　　“按照相關(guān)政策法規(guī)，物業(yè)主管部門、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）人民政府以及社區(qū)居委會，對業(yè)委會的成立及日?；顒樱撚袇f(xié)助、指導與監(jiān)督職責?！鄙鲜雎蓭熤赋觯跇I(yè)主提交成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)委會申請后，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）有義務派人參與組織籌備組并任籌備組組長，“也就是說，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）代表要在籌備組中起主導作用，而不是被‘牽著鼻子走’，由業(yè)主代表或其他人說了算。同時，作為行業(yè)主管部門，區(qū)縣房管局物業(yè)科也應該在政策法規(guī)等方面加強宣傳指導?！?/p>

　　而在日常活動中，如果業(yè)委會未按規(guī)定定期召開業(yè)主大會會議，或者應當召開業(yè)主大會臨時會議而業(yè)委會不履行職責，物業(yè)主管部門或街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可責令其限期召開；逾期仍不召開的，由居委會在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導、監(jiān)督下組織召開。

　　應當召開業(yè)委會會議，業(yè)委會主任、副主任無正當理由不召集的，由物業(yè)主管部門或街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指定業(yè)委會其他委員召集。違反議事規(guī)則或未經(jīng)相關(guān)會議決定擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)委會印章，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，還要依法追究責任人的法律責任。

　　業(yè)委會不按規(guī)定組織換屆選舉，物業(yè)主管部門或街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應責令其限期組織；逾期仍不組織的，由居委會在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導、監(jiān)督下組織。

　　業(yè)主大會、業(yè)委會作出的決定違反法律法規(guī)，由物業(yè)主管部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)委會召開會議，應當告知居委會，并聽取后者建議；沒有業(yè)委會或者業(yè)委會無法正常履職的，由居委會在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導、監(jiān)督下代行職責。

　　“從這些規(guī)定看，相關(guān)職能部門和基層單位，尤其是街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)管，在業(yè)主大會和業(yè)委會成立及日?；顒又胁豢苫蛉?。如果政府部門不作為，很可能導致業(yè)委會成立不合法，甚而導致業(yè)委會及其成員胡作非為，損害小區(qū)其他業(yè)主正當權(quán)利，影響小區(qū)和諧穩(wěn)定。”上述律師說。

來源：濟南日報