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固定車位引發(fā)的矛盾就像野火，燒個沒完，再吹。
由于歷史原因設(shè)立的固定停車位，浦東新區(qū)中興亭小區(qū)不可避免地出現(xiàn)了法律糾紛。
中興聽云小區(qū)有固定停車位130個，臨時停車位約60個。入住小區(qū)時，小區(qū)內(nèi)的車位管理對固定車位和臨時車位采取“先到先?！钡脑瓌t，至今沒有改變。
業(yè)委會表示，根據(jù)業(yè)主大會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，從2013年開始，小區(qū)本著“先進戶，先申請，先使用”的原則，地上固定車位每戶每月收取停車費120元，臨時停車每小時收取4元。
2014年，該物業(yè)業(yè)主林因不能申請固定車位向物業(yè)委員會提起訴訟。在一審法院不予支持后，他對該財產(chǎn)提起訴訟。
林認為，小區(qū)內(nèi)地面停車位屬于所有業(yè)主，任何業(yè)主不得壟斷停車位，妨礙他人合理平等使用。該物業(yè)將車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給個人業(yè)主專用，剝奪了業(yè)主使用共享車位的權(quán)利。采用固定車位管理的本質(zhì)是剝奪其他業(yè)主使用車位的權(quán)利。
物業(yè)辯稱，固定車位在投入管理前就已存在，小區(qū)車位現(xiàn)狀是歷史形成的，物業(yè)公司無法改變。
一審時，業(yè)委會表示，根據(jù)業(yè)主大會決議，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，委托物業(yè)公司管理車位。物業(yè)公司管理車位的依據(jù)，也是所有業(yè)主的既定形式。目前的車位管理模式是全體業(yè)主自發(fā)形成的行為，合理合法。
但是，稀缺的資源必然會被掠奪。停車短缺幾乎是每個社區(qū)不可避免的問題。目前，資源有限，需求飆升，緩解矛盾的方法取決于停車管理規(guī)則的制定。車主應(yīng)該以什么方式使用停車位？先到先得的順序公平嗎？為什么老業(yè)主可以悠閑的享受固定車位，后來搬進來的業(yè)主只能搶臨時車位？
面對自發(fā)的固定停車管理，車主能破嗎？
圍繞物業(yè)公司固定車位管理模式，一審法院認為，物業(yè)公司作為受委托的物業(yè)管理合同方，僅在小區(qū)業(yè)主原有停車秩序的基礎(chǔ)上，按照物業(yè)服務(wù)合同有序管理車位，其收取停車費等相應(yīng)的物業(yè)管理行為維護和代表了小區(qū)業(yè)主的利益，物業(yè)公司對車位管理有合理依據(jù)。
但林聲稱物業(yè)公司將固定車位出租給個別業(yè)主專用，并要求物業(yè)公司排除障礙，不禁止或干涉其在小區(qū)內(nèi)自行使用車位。然而，他未能提供足夠的證據(jù)證明他所投訴的事實的存在，他的指控缺乏事實和法律依據(jù)，因此難以支持。
一審法院建議，如果業(yè)主認為住宅區(qū)停車位管理存在問題，可以通過其他渠道解決，如行業(yè)委員會或業(yè)主大會的程序。
終審法院持同樣態(tài)度。
法院認為，臨時車位的“定?！焙汀跋鹊较韧！钡耐＼嚹Ｊ?，是業(yè)主們在業(yè)主入住小區(qū)、車位資源尚未緊張的早期自發(fā)形成的。物業(yè)入駐小區(qū)后，按照業(yè)主建立的車輛停放模式進行管理并無不當，小區(qū)業(yè)委會多年來對此并未提出異議。如果業(yè)主認為小區(qū)現(xiàn)有的停車管理模式不符合小區(qū)目前的停車現(xiàn)狀和要求，可以由小區(qū)全體業(yè)主通過召開業(yè)主大會來決定。上訴人現(xiàn)請求物業(yè)改變小區(qū)停車管理模式，我院因依據(jù)不足難以支持。
上述法院的觀點和態(tài)度是一致的，社區(qū)歷史和既定做法需要得到尊重。即使固定停車位的分割嚴重損害了業(yè)主的利益，停車沖突也在邊緣，只要業(yè)主大會和行業(yè)委員會沒有異議，社區(qū)現(xiàn)有的規(guī)則仍然有效。僅憑單個車主上法庭是不可能取消地面固定車位的。
維修資金操作流程及注意事項
1、項目需要先公示（此時需要維修資金網(wǎng)站錄入項目信息,此處需要注意打印公示，以防找不到怎么打?。?/span>
2、業(yè)主委員會決議通過后，就要向居民進行征詢，征詢通過了就能去銀行申請工程審價。（注意申請單子的時候經(jīng)量填寫業(yè)主主任和物業(yè)負責人都需要填寫聯(lián)系方式，不要填寫施工方的聯(lián)系方式）
3、審價公司收到派單會聯(lián)系相應(yīng)的負責人，然后把需要的資料和基本流程告訴業(yè)主方，此時業(yè)主方需要從維修資金網(wǎng)站打印審價預(yù)審需要提供的資料：
1）：維修資金公示；
2）：維修資金決議；
3）維修資金征詢意見匯總表；
4）：維修資金審價合同四份（正本兩份，副本兩份）；
5）：工程預(yù)算書或者報價單；
6）：如果簽訂了線下施工合同的也要提供。
以上資料一起提交審價公司進行資料預(yù)審。建議維修資金網(wǎng)站上打印的資料都打印四份以上，留著備用，避免以后需要找不到，并且如果項目需要審價，施工合同不能簽閉口合同,閉口合同的話我們是不出審價報告的。（需要注意的是網(wǎng)上分攤一定要準確，比如外墻維修項目，需要門牌棟分攤的，施工方報了一個總價，物業(yè)公司就按照每棟樓的面積去分攤了金額，其實這是錯的，因為面積大的樓未必一定用錢多，你按面積分攤很容易造成有的房子多用錢，有的房子少用錢，會引起不必要的矛盾。需要操作人員先確認維修對象以后，再讓施工方按照對應(yīng)的維修對象進行報價,然后操作人員再根據(jù)施工方報價進行金額的錄入。）
4、審價公司收到預(yù)審資料，確認無誤。審價公司會對資料進行預(yù)算，如果以上資料齊全，分攤報價合同之類的也對，那么就能進行網(wǎng)站的開通，并回給物業(yè)兩份雙方都蓋完章的審價合同。
5、審價公司開通后，需要物業(yè)公司在維修資金網(wǎng)站上做線上的施工合同,做完施工合同就需要聯(lián)系銀行拿預(yù)付款（預(yù)付款不能高于預(yù)算金額的30%，具體金額需要甲乙雙方協(xié)商，可以為0。）
6、然后項目正常施工，等施工完工竣工驗收通過時可以支付進度款。（進度款支付的具體時間需要甲乙雙方具體協(xié)商，進度款金額不得高于預(yù)算金額的45%，具體金額需要甲乙雙方協(xié)商，可以為0。）
7、竣工后業(yè)主需要提供資料：
1），竣工驗收報告；
2），工程決算書，決算金額與預(yù)算金額相比是否有增加，如果有需要做工程量簽證單寫明增加原因，并且提供決算電子版；
3）維修資金網(wǎng)站打印出條形碼的施工合同；
4）里面的工程量需要提供圖紙或者提供計算式。
8、審價公司收集齊資料后15個工作日內(nèi)出具初步的審核結(jié)果,期間需要去小區(qū)審價公司收集齊資料后15個工作日內(nèi)出具初步的審核結(jié)果,期間需要去小區(qū)施工現(xiàn)場進行實地的勘察。
9、如果對審定結(jié)果有異議的需要施工方及時提出，并且由我方回復(fù)，待最終確定結(jié)果以后再出具審價報告。（這里需要注意審價費收費標準是甲乙雙方收費，甲方業(yè)主大會是由銀行代付是免費的，乙方施工方需要自己支付審價費，具體收費標準可以查詢物價局的收費標準）
10、審價公司出具審價報告以后工作就結(jié)束了，后續(xù)可能需要業(yè)主在維修資金網(wǎng)站上制作完工報告，并去銀行領(lǐng)取第三筆錢。（需要注意的是質(zhì)保金不能低于5%，具體需要甲乙雙方協(xié)商。）
林先生居住在一層，因不需要乘電梯上下樓，他覺得和其他業(yè)主一樣交電梯費太虧了，就拒交物業(yè)費。經(jīng)審理，順義法院認為，根據(jù)物業(yè)管理合同，林先生應(yīng)該交納包含電梯費在內(nèi)的物業(yè)費。
物業(yè)公司起訴稱，2005年,林先生購買順義區(qū)某小區(qū)一幢16層樓房的一層房屋。2006年，林先生與小區(qū)物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，約定物業(yè)公司為林先生提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理費的標準為每月每建筑平方米1.30元。2012年，林先生開始欠交物業(yè)費。2013年，物業(yè)公司向該院提起訴訟，要求林先生交納物業(yè)費。
據(jù)林先生介紹，入住小區(qū)后，他一直按時交納物業(yè)費，但2012年發(fā)現(xiàn)一層的物業(yè)管理費與其他樓層是一致的，因其住在一層沒機會使用電梯，認為物業(yè)管理費中包含的電梯費部分不應(yīng)由其承擔，故未交納2012年后的物業(yè)管理費。林先生表示同意交納扣除電梯費后的物業(yè)管理費。而物業(yè)公司表示，電梯費由全體業(yè)主公攤，也有部分小區(qū)簽訂的物業(yè)合同是一層業(yè)主和其他樓層業(yè)主不同的，如果林先生不認可已經(jīng)簽訂合同的物業(yè)費標準，可以發(fā)起業(yè)主委員會形成新的決議并與物業(yè)公司簽訂新合同。
順義法院審理認為，物業(yè)公司與林先生所簽訂的物業(yè)管理委托合同書系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方應(yīng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)，即按照業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同中約定的標準交納物業(yè)管理費。
拒交電梯費官司沒贏過
一層業(yè)主因拒交電梯費而被物業(yè)公司起訴的案子，北京各基層法院均審理過多起。無一例外的是，這些業(yè)主均被判敗訴。
見諸報端的除順義法院此起判決外，最近的一起案子是豐臺法院于今年1月審理的。豐臺法院以電梯屬于公共設(shè)施，其設(shè)立的目的在于服務(wù)全體業(yè)主，其費用理應(yīng)由全體業(yè)主共同負擔為由，一層業(yè)主敗訴。
對于一層業(yè)主能否不交電梯費，多年來頗多爭議?！侗本┦形飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》在出臺前，曾有一條“首層業(yè)主交30%電梯費”的規(guī)定，后被刪除。支持者以“誰使用、誰受益，誰交費”為依據(jù)。但是，反對者認為，如果一層業(yè)主不交或少交，那二層甚至5層業(yè)主是不是應(yīng)該比10層業(yè)主也少交點？
公共收益都有哪些？
公共收益是利用物業(yè)共有部分獲取的收益，有以下幾種：
1、利用小區(qū)公共道路或場地停放車輛，由車輛所有人或使用人交納的停車費
2、利用公共區(qū)域或物業(yè)共用部分獲取廣告費
3、利用公共區(qū)域或物業(yè)共用部分獲取出租費
4、其他應(yīng)當歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有收入
這些公共收益歸誰所有，具體怎么劃分？
利用物業(yè)共用部分獲取的收益（包括前期物業(yè)管理期間的收益），歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有。
一、全體業(yè)主所有
小區(qū)公共道路或場地停放車輛的停車費、利用小區(qū)公共區(qū)域獲取廣告費如廣告宣傳欄產(chǎn)生的收益、小區(qū)內(nèi)公共建筑如按規(guī)定出租業(yè)主共有的管理用房、活動房產(chǎn)生的收益等歸全體業(yè)主所有。
二、部分業(yè)主所有
利用共用部分物業(yè)、設(shè)施獲取廣告費、出租費、殘值等獲取的收益，歸部分業(yè)主所有。例如小區(qū)有二幢或二幢以上房屋時，某幢房屋產(chǎn)生的電梯廣告費，歸該幢房屋業(yè)主共同所有。
公共收益是怎么使用的？
根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》規(guī)定，利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要用途是：
主要補充專項維修資金，即按規(guī)定將收益納入維修資金帳戶作為維修資金。
按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費，除業(yè)主大會另有約定外，業(yè)主大會做出與收益使用有關(guān)的決定，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要，比如共有部位及設(shè)施的維修、更新、改造支出，或者補貼物業(yè)管理費收入不足部分，除業(yè)主大會另有約定外，業(yè)主大會做出與收益使用有關(guān)的決定，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。此類使用，應(yīng)當實行審價、審計。
公共收益如何開立賬戶？
根據(jù)《關(guān)于加強住宅物業(yè)專項維修資金管理工作的通知》規(guī)定，利用住宅共用部分所得的收入，應(yīng)納入業(yè)主大會專項維修資金賬戶，在每季度末予以結(jié)算（對結(jié)算時間合同另有約定的從其約定），并于次月5日前納入專項維修資金賬戶。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將小區(qū)公共收益存入業(yè)主大會賬戶中“小區(qū)公共收益”科目，獨立核算?！靶^(qū)公共收益”科目細分為兩種：
一、業(yè)主大會收益戶
用于核算屬于“全體業(yè)主所有”的公共收益，如公共區(qū)域的停車費、廣告費等。
二、門牌幢收益戶
用于核算屬于“部分業(yè)主所有”的收益，如電梯、樓道廣告費等，可將收益分攤到門牌幢。
需要注意：
如屬于“全體業(yè)主所有”的公共收益并非全部用于惠及全體業(yè)主的項目時，則應(yīng)將此類公共收益的一部分按不同房屋幢建筑面積大小，劃入門牌幢收益戶業(yè)主大會有特別約定的從其規(guī)定。
為什么要實行業(yè)主代表大會制度？
答：我們小區(qū)比較大，總共有四千多戶，需要一個組織暢通民意表達渠道。也可以有效防止業(yè)委會、監(jiān)事會專權(quán)，甚至背離業(yè)主利益，放棄初衷；有效防止少部分人被公關(guān)，走向業(yè)主被代表的尷尬境地。
所以我們積極倡導(dǎo)業(yè)主代表大會，一切有關(guān)小區(qū)的決議交給業(yè)主代表大會表決。業(yè)委會、監(jiān)事會的提議和議案由業(yè)主代表大會表決。
業(yè)主代表大會有沒有法律依據(jù)?
答：有。業(yè)主代表大會制度并不是我們的創(chuàng)新。
根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第十二條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。
第十三條 符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）會議：
（一） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；
（二） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的。
業(yè)主代表、業(yè)主代表大會有什么權(quán)限？
答：業(yè)主代表可以聯(lián)名彈劾不稱職業(yè)委成員。業(yè)主代表大會可以表決對業(yè)委成員的罷免與任命以及其他議事規(guī)則規(guī)定的權(quán)限，讓小區(qū)議事變得更有效率。
業(yè)主代表候選人、樓棟發(fā)起人怎么選？主要做什么？其他樓棟可以選本樓棟的業(yè)主嗎？
答：業(yè)主大會和業(yè)委會是群眾自治組織，體現(xiàn)業(yè)主自我管理。業(yè)主代表候選人為本樓棟業(yè)主自薦、推薦產(chǎn)生。目前樓棟發(fā)起人和準備參加業(yè)主代表候選人的主要工作是參與本樓棟群創(chuàng)建，積極宣傳業(yè)委會的正能量作用，了解業(yè)主呼聲。其他樓棟業(yè)主不能參與本樓棟發(fā)起人和業(yè)主代表。
業(yè)主代表、籌備組、業(yè)委會和監(jiān)事會成員是否有工資?
答：參與小區(qū)公共事務(wù)屬于一種公益行為，大家都抱著家園變得更美好而參與其中，沒有想過從中獲取收入報酬。
業(yè)主代表、籌備組、業(yè)委會、監(jiān)事會與業(yè)主之間不是雇傭關(guān)系，所以不存在工資一說?；I備組籌備期間更沒有任何報酬。
根據(jù)法規(guī)規(guī)定，為維持整個組織正常運轉(zhuǎn)，允許給業(yè)主代表、業(yè)委會、監(jiān)事會，從公共收益中撥取極少部分作為日常補貼。但是，額度是多少，每位成員有多少補貼，不應(yīng)該一刀切，大鍋飯。應(yīng)根據(jù)平時表現(xiàn)，工作量大小，業(yè)主滿意度等，有科學的考核與計量。經(jīng)過業(yè)主代表大會審議，最終確定。建議每年年終評議一次，并向全小區(qū)提前公示和征求意見。
在此，我們本次籌備發(fā)起人團隊宣布，如果有補貼，我們將所有補貼捐出，成立慈善基金，接受所有業(yè)主及業(yè)主代表監(jiān)督評議。
你們成立業(yè)委會，能解決小區(qū)哪些問題？
答：我們抱著改善小區(qū)，希望解決問題的初心來發(fā)起成立業(yè)委會和業(yè)主代表大會。我們跟大家一樣，都對美好生活充滿向往，希望改變。但是如何改變，需要業(yè)主代表們和廣大業(yè)主共同商議。我們作為發(fā)起人起到拋磚引玉的作用。希望有識之士積極參與業(yè)主代表和樓棟發(fā)起人，把業(yè)委會成立起來。目前，我們不陷入爭論如何去搞好小區(qū)。這個難題將來我們一起來解決。
作為業(yè)主，我應(yīng)該怎么參與支持?
答：我們理解很多業(yè)主都是上班族，我們發(fā)起人也是有事業(yè)有家庭。如果大家都擠出一點時間，這件事將變得很容易。大家只要在本樓棟擔當業(yè)主代表，或找出你們信得過的代表，表達你們的聲音。當然有意愿參加到全小區(qū)事務(wù)的更是熱烈歡迎！
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