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分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)如何組建業(yè)主大會(huì)？
業(yè)主大會(huì)的組建中，業(yè)主大會(huì)如何組成、業(yè)主大會(huì)的成立條件、業(yè)主大會(huì)組建程序如何啟動(dòng)、分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)如何組建業(yè)主大會(huì)，這四個(gè)問(wèn)題需要明確。
業(yè)主大會(huì)如何組成？
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)制度是房屋產(chǎn)權(quán)主體多元化形式下業(yè)活動(dòng)中的合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)的成立條件是什么？
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)組建程序如何啟動(dòng)？
符合業(yè)主大會(huì)組建條件的物業(yè)管理區(qū)域，其建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告，并提供下列資料：
（1）物業(yè)管理區(qū)域核定意見(jiàn)；
（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房（合稱物業(yè)管理用房）配置證明；
（3）業(yè)主清冊(cè)和物業(yè)建筑面積；
（4）物業(yè)出售并交付使用時(shí)間；
（5）已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)。
建設(shè)單位未及時(shí)提出書面報(bào)告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)如何組建業(yè)主大會(huì)？
劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的，先期開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)可就整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但對(duì)后期業(yè)主可能產(chǎn)生不利影響的除外。業(yè)主大會(huì)決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過(guò)2年。
業(yè)主大會(huì)成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會(huì)的成員，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。通過(guò)的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中，應(yīng)當(dāng)按照分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)建筑面積比例，約定業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員。
業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)告知建設(shè)單位；建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。
“眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。”《桃花扇》里講明末興亡的一句話，用來(lái)形容小區(qū)里業(yè)委會(huì)的起伏，也相當(dāng)妥帖。我們?cè)谧咴L中發(fā)現(xiàn)，很多聲勢(shì)浩大的業(yè)委會(huì)，總是如流星一般迅速殞落，反而是那些看起來(lái)沒(méi)什么活力，隨時(shí)都要垮臺(tái)的業(yè)委會(huì)，最后卻到達(dá)了終點(diǎn)，而且解決了一些小區(qū)頑疾。
筆者曾見(jiàn)過(guò)某小區(qū)花了近一年時(shí)間罷免上一屆業(yè)委會(huì)，結(jié)果新一屆業(yè)委會(huì)剛拿到備案證一個(gè)月就內(nèi)部分裂，勉強(qiáng)少數(shù)方退出，多數(shù)派留存，換屆工作才不至于前功盡棄，正可謂一幅對(duì)聯(lián)：“維權(quán)上臺(tái)、轟轟烈烈；上臺(tái)兩月、啥事沒(méi)干。橫批“卒””。這樣的場(chǎng)景在很多小區(qū)中一再上演，我們想要探討，參與業(yè)委會(huì)，什么樣的工作方式才是真正適合，并減少此類悲劇的發(fā)生？
案例a：人人支持的車改，居然會(huì)失??！
某小區(qū)車位緊張，業(yè)主抱怨不斷，但業(yè)委會(huì)成立之后，一直糾纏維權(quán)往事，并沒(méi)有著手推行停車改革的意思。直到今年八月，鄰居因車位旁的一坨狗屎向業(yè)委會(huì)反映停車管理和監(jiān)控?cái)z像的問(wèn)題，業(yè)委會(huì)才意識(shí)到上臺(tái)一年，沒(méi)有實(shí)際的成績(jī)，于是決定立刻啟動(dòng)車改。
停車費(fèi)定價(jià)太低，小區(qū)成了外來(lái)車輛的天堂。不少業(yè)主表示，當(dāng)下最迫切的就是提高外來(lái)車輛的停車費(fèi)，改變小區(qū)停車洼地的局面。主任認(rèn)為既然要改革就一步到位，希望先升級(jí)地下停車場(chǎng)系統(tǒng)，做號(hào)牌識(shí)別，同步地面停車系統(tǒng)，以便實(shí)施一整套復(fù)雜的停車計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
原來(lái)的車輛管理系統(tǒng)尚且在質(zhì)保期內(nèi)，安裝新的號(hào)牌識(shí)別系統(tǒng)又需要花費(fèi)一大筆錢，很多業(yè)主不贊成主任的做法。8月份啟動(dòng)，9月份設(shè)計(jì)方案，整個(gè)方案在業(yè)主中，并沒(méi)有得到有效的共鳴，業(yè)主反對(duì)聲音也很激烈，10月份就倉(cāng)促上馬。加上業(yè)主大會(huì)會(huì)議開(kāi)票前一天還在分發(fā)表決票，違反了表決票需要開(kāi)票前7天送達(dá)到業(yè)主手里的程序要求，諸多疏漏放在一起，車改最終被房辦叫停。業(yè)主普遍支持的停車改革，就這樣停滯了。
很明顯，主任在推行車改時(shí)有心血來(lái)潮的成分，高估了自己的能力，低估了實(shí)際操作的復(fù)雜性。想一步到位解決問(wèn)題違背了改革的漸進(jìn)常識(shí)，很多事情未雨綢繆是好，那是建立在沒(méi)有爭(zhēng)議的前提下，如果有爭(zhēng)議的選項(xiàng)，不如索性等待所有問(wèn)題暴露在臺(tái)面上，再尋求解決之道，一來(lái)阻力更小，二來(lái)更容易獲得大家理解。
案例b：業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)續(xù)聘，卻難以執(zhí)行
松江某小區(qū)首屆業(yè)委會(huì)剛上臺(tái)沒(méi)多久，就面臨物業(yè)提出合同到期需要續(xù)聘的問(wèn)題。由于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，他們?cè)谀：薪邮芨鞣降摹爸笇?dǎo)”，很快就啟動(dòng)這個(gè)事項(xiàng)，針對(duì)“是否續(xù)聘物業(yè)”，設(shè)置了“續(xù)聘”、“另聘”和“棄權(quán)”選項(xiàng)的表決票。
整個(gè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的組織不甚嚴(yán)謹(jǐn)，很多表決票都是上門直接回收，小區(qū)業(yè)主兩千多戶，收回到表決票約一千六百?gòu)?，盡管支持續(xù)聘的票有一千張左右，但主張選擇另聘的，高達(dá)五百多張。最終業(yè)主大會(huì)“雙過(guò)半”通過(guò)了與前期物業(yè)續(xù)聘的決議。但“贊成的，不一定真贊成；但反對(duì)的是真反對(duì)！”，再加之業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)程序嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁|(zhì)疑，同時(shí)本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議還是在物業(yè)協(xié)助下組織的，業(yè)委會(huì)此刻才意識(shí)到小區(qū)內(nèi)要求解聘當(dāng)前物業(yè)的聲音是真正的主流。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)形成了續(xù)聘的決議，此時(shí)騎虎難下，在續(xù)聘合同上蓋章，就是站在業(yè)主的對(duì)立面，不蓋章就是不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定。
業(yè)委會(huì)左右為難，最終只能執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議，為了給小區(qū)的未來(lái)留一些改變的希望，他們堅(jiān)持在物業(yè)合同的解約條款上設(shè)置容易執(zhí)行的5000違約金，給下一屆業(yè)委會(huì)操作物業(yè)解聘制造可能和希望。但盡管如此，業(yè)委會(huì)還是在業(yè)主們的噓聲中集體辭職，留下一個(gè)割裂的爛攤子等待下一屆來(lái)收拾。
案例c：一次會(huì)議表決議題高達(dá)45項(xiàng)，你想干嘛？
徐匯區(qū)某小區(qū)業(yè)委會(huì)，新官上任三把火，一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議就羅列了45項(xiàng)議題，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大名鼎鼎的1787年費(fèi)城制憲會(huì)議。很多提議非常的草率，導(dǎo)致根本無(wú)法有效落實(shí)，業(yè)委會(huì)只好在一年后又組織了一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，又列出28個(gè)議題，給上一次的表決議題方案打補(bǔ)丁。
由于主任過(guò)于強(qiáng)勢(shì)，業(yè)委會(huì)和周圍居委、派出所、開(kāi)發(fā)商的關(guān)系都不大好，有時(shí)連業(yè)委會(huì)內(nèi)部成員也吃不消，工作態(tài)度逐漸懈怠，太多的提案，又執(zhí)行不了，業(yè)委會(huì)在業(yè)主心中的形象也逐漸崩塌，憑空制造了很多不信任。目前小區(qū)內(nèi)部正在醞釀針對(duì)本屆業(yè)委會(huì)的罷免提案，聲勢(shì)逐漸壯大，結(jié)局可想而知。
感悟
業(yè)委會(huì)所涉及的事務(wù)糅合了法律、政治、行政、利益、人情等元素，既要求參與者具備一定的民主素養(yǎng)、邏輯談判能力，又要求懂得人情世故，靈活變通。在一個(gè)封閉的社區(qū)空間里，很多沖突、情感、乃至整體局勢(shì)是微妙的，沒(méi)有那么明確的是非黑白，很多問(wèn)題也無(wú)法一刀切斷，立刻解決。倉(cāng)促行事，只會(huì)是慘淡收?qǐng)觥?/span>
上述業(yè)委會(huì)的失敗，很大原因在于他們對(duì)小區(qū)局勢(shì)認(rèn)識(shí)不清，尚不清楚事情的利弊風(fēng)險(xiǎn)，就匆忙開(kāi)始。有人說(shuō)，縮手縮腳干不了大事。面對(duì)難度系數(shù)高的大事情大工程，更要迎難而上。
可是，業(yè)委會(huì)要對(duì)整個(gè)小區(qū)負(fù)責(zé)，一旦工作出錯(cuò)，是全體業(yè)主利益受損。參與者切不可以把業(yè)委會(huì)理解是自己某些想法的試驗(yàn)場(chǎng)，必須謀定而后動(dòng)！不要妄想憑借業(yè)委會(huì)小小的力量就能把什么事都干好，那不現(xiàn)實(shí)，能干好的就爭(zhēng)取做到位，沒(méi)有辦法推動(dòng)的就緩一緩、放一放。把握推進(jìn)節(jié)奏，理智行事，比解決多大問(wèn)題，多少問(wèn)題更重要。
最后提醒，業(yè)主是結(jié)果導(dǎo)向！不管過(guò)程中業(yè)委會(huì)多么辛苦、程序多么嚴(yán)謹(jǐn)，最終的結(jié)果才是終極的評(píng)價(jià)依據(jù)。特別是涉及“物業(yè)選聘”、“停車改革”、“物業(yè)費(fèi)調(diào)整”等重大議題，輕微的擾動(dòng)都會(huì)在小區(qū)激起巨大的漣漪，業(yè)委會(huì)一定要慎之又慎。如果你換了物業(yè)，新來(lái)的物業(yè)還不如之前那家服務(wù)的好，即便你程序再嚴(yán)謹(jǐn)，過(guò)程再無(wú)瑕疵又有什么樣的意義呢？
如何更換物業(yè)公司？更換物業(yè)需要做些什么？
第一，取得多方面的支持調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，對(duì)于順利更換，尤為重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)提供的專業(yè)支持。還有政府主管部門提供的政策支持、指導(dǎo)。還可以咨詢一些小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)第三方服務(wù)商，為我們提供物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)性指導(dǎo)。
第二，對(duì)更換物管企業(yè)各方面工作進(jìn)行交接設(shè)計(jì)物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)并做好保密工作，防止過(guò)渡期出現(xiàn)管理真空，同時(shí)也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財(cái)務(wù)賬務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見(jiàn)和安排報(bào)小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請(qǐng)政府主管部門協(xié)調(diào)。交接工作是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化，把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的幾率降到。
第三，交接內(nèi)容交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。1．工程交接：由專業(yè)人員分成電氣、暖通、土建等小組，參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。2．財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對(duì)口交接。
杭州簡(jiǎn)鄰公司提供小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司更換流程咨詢服務(wù)，更換物業(yè)步驟，招投標(biāo)代理服務(wù)，為小區(qū)業(yè)委會(huì)提供招標(biāo)文件，物業(yè)服務(wù)選聘方案，全流程協(xié)助小區(qū)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序。
小區(qū)更換物業(yè)，物業(yè)招投標(biāo)一定要招標(biāo)代理嗎？
1、沒(méi)有任何法律規(guī)定，小區(qū)選聘物業(yè)公司必須采取招標(biāo)（開(kāi)發(fā)商選聘前期物業(yè)除外）。
2、業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)公司，是為體現(xiàn)公平才用招標(biāo)，并非法定強(qiáng)制程序。
3、招標(biāo)人是否采用招標(biāo)代理公司，由招標(biāo)人自行決定，任何人無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求招標(biāo)人采用招標(biāo)代理公司。
4、業(yè)委會(huì)不采用招標(biāo)代理公司，目的是避免招標(biāo)代理公司的行業(yè)潛規(guī)則在小區(qū)作妖作福。
什么情況下業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，啟動(dòng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序？
1.業(yè)主大會(huì)作出解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，擬重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；
2.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個(gè)月的；
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)服務(wù)合同期間終止服務(wù)的；
4.法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件規(guī)定的其他情況。
小區(qū)更換物業(yè)《選聘方案》需要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決？
《選聘方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決，其主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括選聘標(biāo)準(zhǔn)和選聘方式。選聘標(biāo)準(zhǔn)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、信用情況，物業(yè)服務(wù)合同的期限，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)履約保證金等內(nèi)容。選聘方式可以采取直接選聘，即業(yè)主委員會(huì)根據(jù)選聘標(biāo)準(zhǔn)，邀請(qǐng)1-3家符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)，全體業(yè)主根據(jù)投標(biāo)企業(yè)的綜合情況，填寫《選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)表決票》，多數(shù)業(yè)主同意且得票數(shù)最高者入選；也可以采取間接選聘，即業(yè)主大會(huì)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
選聘物業(yè)為什么要通過(guò)招投標(biāo)方式？
1、打破壟斷，引入竟?fàn)?。從宏觀上說(shuō)，物業(yè)招標(biāo)是打破開(kāi)發(fā)商及其附屬的物業(yè)公司行業(yè)壟斷、形成良性競(jìng)爭(zhēng)格局的有效手段，物業(yè)公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中通過(guò)檢驗(yàn)，優(yōu)勝劣汰。一味追求暴利，低劣、無(wú)信的公司將被誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、具有良好職業(yè)道德的公司所取代。這是一個(gè)不可抗拒的社會(huì)發(fā)展潮流。
2、簽訂合同，約束雙方。通過(guò)與中標(biāo)的物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格以及違約等條款。使廣大的業(yè)主在透明、合理的價(jià)格下獲得滿意的服務(wù)并有效地行使監(jiān)督權(quán)。
3、確定產(chǎn)權(quán)，明確歸屬。通過(guò)招標(biāo)，我們還可以清理和明確我們公共財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，從而使廣大的業(yè)主的共有的財(cái)產(chǎn)獲得應(yīng)該享有的法律保護(hù)。
4、通過(guò)招投標(biāo)，可以提高和增強(qiáng)廣大業(yè)主的公共意識(shí)，關(guān)注自身合法權(quán)益，積極關(guān)心和參與小區(qū)公共事務(wù)，讓廣大業(yè)主們行使自己的權(quán)利，形成大多數(shù)業(yè)主的共同意愿。
業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同？
當(dāng)業(yè)主大會(huì)按照《物權(quán)法》第76條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，在適用時(shí)需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：
（1）只有業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主個(gè)人并不享有該種權(quán)利（未設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的，可以由全體業(yè)主共同請(qǐng)求解除）。盡管有的境外立法例規(guī)定在管理服務(wù)人有不正當(dāng)行為或其他不適合執(zhí)行職務(wù)的情況時(shí)，各業(yè)主可以請(qǐng)求法院將其解任，但是我國(guó)《物權(quán)法》明文規(guī)定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或者其他管理人）由業(yè)主共同決定，因此業(yè)主個(gè)人不享有解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。
（2）業(yè)主委員會(huì)解除物業(yè)服務(wù)合同的請(qǐng)求必須以業(yè)主大會(huì)的決定為依據(jù)，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)自行作出該種決議，業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人更無(wú)權(quán)自行作出該種決定。
（3）業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定不是任意的，而是必須依照《物權(quán)法》第76條規(guī)定的程序作出，即經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，并且該種規(guī)定是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則不得變更或者排除適用。至于業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。
（4）該款規(guī)定僅適用于普通物業(yè)服務(wù)合同，而不適用于前期物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止，而無(wú)需業(yè)主委員會(huì)再行解除。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)應(yīng)履行的哪些義務(wù)？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理退出手續(xù)的同時(shí)，履行下列義務(wù)：
1、移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案；
2、撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；
3、清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；
4、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督和督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)履行以上義務(wù)。
更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的需要注意的事項(xiàng)有哪些？
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主大會(huì)成立之前，已按照國(guó)家及本市有關(guān)規(guī)定，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘了具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中，即包括了前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，為小區(qū)業(yè)主設(shè)定權(quán)利義務(wù)的合同。業(yè)主雖非合同當(dāng)事人，但仍須依商品房買賣合同約定接受前期物業(yè)服務(wù)并支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。也就是說(shuō)，業(yè)主對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿時(shí)，可通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)自行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。
居委會(huì)有權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司嗎？
盡管在實(shí)際生活中存在著由居委會(huì)為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，但實(shí)際上，居委會(huì)是無(wú)權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)、支持下開(kāi)展工作的。居委會(huì)不是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，既不享有業(yè)主的權(quán)利，也不必承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。當(dāng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時(shí)，居委會(huì)可以進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)來(lái)選聘物業(yè)管理公司。
當(dāng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)的相關(guān)決議侵害到我們業(yè)主自身的合法權(quán)益時(shí)，你會(huì)怎么做？互相攻訐，最后甚至發(fā)展到身體對(duì)抗，這樣的事例在我們的生活中屢見(jiàn)不鮮。最后很可能相互間的關(guān)系日趨緊張，而問(wèn)題也沒(méi)有得到有效解決。除了這種非正式的對(duì)抗手段外，我們還有其他維權(quán)方式嗎？在強(qiáng)調(diào)依法治國(guó)的今天，法律不失為維護(hù)我們自身利益的有效方式。而業(yè)主撤銷權(quán)就是我們最有力的法律保障。
什么是業(yè)主撤銷權(quán)？根據(jù)《民法典》第二編《物權(quán)》第二百八十條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
案例詳情：
凌先生所在的陽(yáng)光小區(qū)（化名），在2016年底，其第一屆業(yè)委會(huì)成員全體辭職，小區(qū)業(yè)委會(huì)處于空缺狀態(tài)。2018年10月下旬，居委會(huì)公告對(duì)陽(yáng)光小區(qū)三項(xiàng)規(guī)約進(jìn)行部分修改，包括取消舊版規(guī)約對(duì)業(yè)委會(huì)成員年齡的限制、增加公共維修基金使用規(guī)則等。2018年11月底，居委會(huì)以發(fā)放表決票的方式，于2019年1月10日召開(kāi)陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主大會(huì)，通過(guò)了修改《陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》、《陽(yáng)光小區(qū)管理規(guī)約(草案)》、《陽(yáng)光小區(qū)專項(xiàng)維修基金管理規(guī)約(草案)》的決議。
凌先生認(rèn)為，上述所形成的的決議在內(nèi)容和程序上均存在違法情況，如：
新的業(yè)委會(huì)未成立之前，就組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)重大事項(xiàng)做出決定；
業(yè)主大會(huì)違規(guī)召開(kāi)；
將原本應(yīng)由全體業(yè)主共同決定和擁有的對(duì)于維修資金使用的權(quán)利，違規(guī)轉(zhuǎn)讓給業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司，進(jìn)而侵犯了業(yè)主的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益等。
因此，凌先生向區(qū)人民法院提出訴訟，將陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主大會(huì)告上法庭。
而業(yè)主大會(huì)辯稱，受制于小區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期沒(méi)有形成新的業(yè)委會(huì)，使得許多亟需解決的問(wèn)題沒(méi)能得到妥善處理。而這一次的業(yè)主大會(huì)，是在居委會(huì)根據(jù)上海市居民委員會(huì)工作條例規(guī)定的相關(guān)要求而召開(kāi)的。
且關(guān)于《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》等文件的表決中，同意票都占到了業(yè)主總?cè)藬?shù)和建筑面積總面積比例的75%以上，符合相關(guān)的法律規(guī)定和要求。
在經(jīng)過(guò)審理后，法院認(rèn)為：
根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十八條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的五個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定報(bào)告的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委XXX組成。
自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(二)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(三)除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)；(四)其他重大事項(xiàng)。
根據(jù)上述規(guī)定可知，在新的業(yè)主委員會(huì)成立前，不得召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)小區(qū)重大事項(xiàng)作出決定，而是應(yīng)當(dāng)先選舉產(chǎn)生新的業(yè)委會(huì)。陽(yáng)光小區(qū)居委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)先審議通過(guò)了三項(xiàng)規(guī)約(修改后)的決定，后選舉產(chǎn)生新的業(yè)委會(huì)，違反了程序，凌先生要求撤銷審議通過(guò)三項(xiàng)規(guī)約的決定，符合法律規(guī)定，法院予以準(zhǔn)許。
據(jù)此，依照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條之規(guī)定，區(qū)人民法院最終判決：
撤銷被告陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主大會(huì)作出的審議通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》的決定。并由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
而被告在收到法院判決書以后，向上級(jí)法院提出上訴。法院認(rèn)為陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主大會(huì)審議修改三項(xiàng)規(guī)約的程序違法。如雖然居委會(huì)在未能產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的情況下可以代行業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)職責(zé)，但這需要經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并授權(quán)，且該授權(quán)事項(xiàng)與所有業(yè)主切身利益相關(guān)，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主討論決定。
最終，上級(jí)法院駁回其上訴請(qǐng)求，維持原判。
最終結(jié)果：
通過(guò)這一案例，我們可看出：
1.規(guī)則明確，堅(jiān)持程序正義，對(duì)我們包括業(yè)主在內(nèi)的所有人權(quán)益保護(hù)是最合理和有效的。無(wú)論是小區(qū)內(nèi)的相關(guān)議事規(guī)則，還是各種與小區(qū)事務(wù)有關(guān)的法律法規(guī)，都是保障我們權(quán)益的堅(jiān)定基礎(chǔ)。雖然可能存在低效、掣肘等消極現(xiàn)象，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，是最符合我們的利益和訴求的。
2.正確、有效地運(yùn)用法律手段。當(dāng)我們面臨困境、權(quán)益受到侵害時(shí)，采取一些非理性的對(duì)抗方式，最終很可能收效甚微，且同時(shí)給自己造成更大的麻煩和問(wèn)題。
在這種情況下，相信法律，了解法律知識(shí)，正確、有效地運(yùn)用法律武器，尊重事實(shí)，理路清晰，是最為貼切和理性的選擇。
相關(guān)法律條文：
1.《民法典》第二百八十條：
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
2.《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十八條：
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對(duì)所議事項(xiàng)的意見(jiàn)進(jìn)行投票表決。
3.《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十八條：
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的五個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定報(bào)告的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第二十條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任。
自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（二）調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)；
（四）其他重大事項(xiàng)。
4.《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條：
業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛桑罁?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。
5.《上海市居民委員會(huì)工作條例》第二十條第二款：
因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織業(yè)主討論決策住宅小區(qū)公共管理事務(wù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)委托也可以暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)職責(zé)。房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)相關(guān)職責(zé)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和服務(wù)工作。
杭州濱江區(qū)浦沿街道的六合天寓小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)有一個(gè)“特別”約定，業(yè)主只需支付11個(gè)月的物業(yè)費(fèi)，剩下的1個(gè)月由業(yè)委會(huì)承擔(dān)。然而正是因?yàn)檫@個(gè)“好心”的與欸的那個(gè)，卻讓業(yè)委會(huì)吃了官司。
一、起因：解聘物業(yè)
“越華物業(yè)是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)服務(wù)不滿意而提前撤出的?！爆F(xiàn)任業(yè)委會(huì)委員方小姐說(shuō)，越華物業(yè)移交時(shí)，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的消防設(shè)備設(shè)施存在不少故障點(diǎn)沒(méi)有修復(fù)，越華物業(yè)說(shuō)是上一任物業(yè)公司的“歷史遺留問(wèn)題”。但據(jù)方小姐所知，越華之前的物業(yè)公司在撤出時(shí)，提供的消防設(shè)備檢測(cè)報(bào)告并沒(méi)有顯示有故障點(diǎn)，“即便后來(lái)出現(xiàn)故障，越華物業(yè)也有義務(wù)維修”。
電梯問(wèn)題更是讓小區(qū)業(yè)主怨聲載道。方小姐說(shuō)，去年夏天，小區(qū)電梯出現(xiàn)大面積故障，“大熱天業(yè)主要爬32樓回家”。后來(lái)業(yè)委會(huì)找來(lái)電梯維保公司，經(jīng)排查是電梯門掛輪老化，“這說(shuō)明越華物業(yè)沒(méi)有對(duì)電梯維保公司起到監(jiān)管作用”。
去年，小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行業(yè)主滿意度調(diào)查，超過(guò)半數(shù)的業(yè)主對(duì)越華物業(yè)服務(wù)不滿意，根據(jù)合同約定，小區(qū)與越華物業(yè)提前解約。
二、被訴：“賠錢吧，業(yè)委會(huì)！”
今年6月，小區(qū)業(yè)委會(huì)收到了一張法院傳票，越華物業(yè)作為原告起訴稱，其與六合天寓小區(qū)第三屆業(yè)主委員會(huì)2015年1月簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，為期五年。合同里有一個(gè)特別約定：“每年物業(yè)費(fèi)，業(yè)主自行支付11個(gè)月，在年度結(jié)束后60天內(nèi)，業(yè)委會(huì)從公共收入中代業(yè)主支付1個(gè)月。”
2016年12月，雙方又簽訂《提前終止物業(yè)服務(wù)合同協(xié)議》，約定在新物業(yè)公司進(jìn)駐之前三個(gè)月的臨時(shí)托管期內(nèi)，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變，由越華物業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，不足部分由業(yè)委會(huì)墊付，但業(yè)委會(huì)墊付金額不超過(guò)小區(qū)住宅物業(yè)一個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。
越華物業(yè)提出，根據(jù)上述兩份合同約定，2016年度應(yīng)該由業(yè)委會(huì)代付的一個(gè)月物業(yè)費(fèi)有30.25萬(wàn)元、托管期內(nèi)代繳的有30.22萬(wàn)元，再加上滯納金、律師費(fèi)等，共計(jì)66萬(wàn)余元，要求六合天寓小區(qū)業(yè)委會(huì)承擔(dān)。
對(duì)此，業(yè)委會(huì)表示：“合同其實(shí)是上一屆業(yè)委會(huì)與越華物業(yè)簽署的，約定‘由業(yè)委會(huì)代付一個(gè)月物業(yè)費(fèi)’，一方面是對(duì)業(yè)主的回饋，另一方面也是對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督，并且業(yè)委會(huì)給付都是附有條件的。”方小姐表示，如果業(yè)委會(huì)幫沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主墊付，那對(duì)主動(dòng)繳費(fèi)的業(yè)主來(lái)說(shuō)不公平，而且在越華物業(yè)撤出后，她仍看到過(guò)越華向業(yè)主發(fā)的物業(yè)費(fèi)征收函。
越華物業(yè)起訴后，業(yè)委會(huì)提出了反訴，要求對(duì)方交付經(jīng)營(yíng)性收入、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等共計(jì)37萬(wàn)余元。業(yè)委會(huì)方面表示，雙方有相關(guān)協(xié)議，越華物業(yè)統(tǒng)一對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，可提取一年經(jīng)營(yíng)總收入的30%作為經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)。但終止服務(wù)后，越華物業(yè)就把這部分錢全部截留了。
三、反訴與激辯！
越華物業(yè)起訴后，業(yè)委會(huì)提出了反訴，要求對(duì)方交付經(jīng)營(yíng)性收入、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等共計(jì)37萬(wàn)余元。業(yè)委會(huì)方面表示，雙方有相關(guān)協(xié)議，越華物業(yè)統(tǒng)一對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，可提取一年經(jīng)營(yíng)總收入的30%作為經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)。但終止服務(wù)后，越華物業(yè)就把這部分錢全部截留了。
越華物業(yè)提起訴訟是基于合同中的兩個(gè)“特別”條款，“一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的當(dāng)事雙方確實(shí)是業(yè)主和物業(yè)公司，但上述兩份合同約定了由業(yè)委會(huì)代付的條款，根據(jù)《合同法》的精神，相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)就應(yīng)當(dāng)由業(yè)委會(huì)給付?！?/span>
但業(yè)委會(huì)方面認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?？梢?jiàn)，物業(yè)服務(wù)合同的真正主體是“業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司”，業(yè)委會(huì)并不是真正合同當(dāng)事人，僅僅只是簽訂物業(yè)服務(wù)合同的形式代表。
該《條例》還規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。業(yè)委會(huì)方面認(rèn)為，直接由業(yè)委會(huì)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合同約定應(yīng)屬無(wú)效條款，越華物業(yè)要求業(yè)委會(huì)支付物業(yè)費(fèi)的條件不成就。對(duì)于拖欠費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)公司可以繼續(xù)向業(yè)主主張權(quán)利。
目前，該案還在進(jìn)一步審理中，將繼續(xù)保持關(guān)注！
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