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業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：
（1)各類(lèi)會(huì)議記錄、紀(jì)要；
（2)業(yè)主 委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)作出的決議、決定等書(shū)面材料；
（3)各屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生、備案的材料；
（4)業(yè)主清 冊(cè)及聯(lián)系方式；
（5)訂立的物業(yè)服務(wù)合同；
（6)有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來(lái)文件；
（7)業(yè)主和使用人的 書(shū)面意見(jiàn)、建議書(shū)；
（8)維修資金收支情況清冊(cè)；
（9)其他有關(guān)材料。
《物業(yè)管理條例》規(guī)定，“物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)包括管理費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)和維修費(fèi)”。
業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納上述費(fèi)用，但其中是否全面涵蓋了物業(yè)公司為業(yè)主、使用人提供的各類(lèi)服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)？是否還有遺漏？當(dāng)中顯然缺少了容易被忽視的“公共能耗”這一部分費(fèi)用。
一、什么是“公共能耗”？
其實(shí)在理解了共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施三個(gè)概念后，便可推敲。
共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機(jī)房、走廊通道、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面等部位。
共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。
公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車(chē)場(chǎng)庫(kù)、照明路燈、排水管道、窨井等設(shè)施。
綜上所述，業(yè)主、使用人共有，共用設(shè)備、設(shè)施和在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗稱(chēng)為“ 公共能耗”，由此產(chǎn)生的費(fèi)用為“公共能耗費(fèi)”。
二、小區(qū)公共能耗費(fèi)的構(gòu)成
1、各單元公共用電(包括公共樓梯照明、應(yīng)急指示燈、電梯動(dòng)力)
2、公共照明(包括路燈、草坪燈、景觀燈、景觀水池水泵)
3、弱電系統(tǒng)(包括消防、安防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消控中心)
4、二次供水增壓水泵用電
5、公共用水(消防系統(tǒng)用水、公共衛(wèi)生間、景觀水池、綠化養(yǎng)護(hù)用水)
三、小區(qū)公共能耗費(fèi)分?jǐn)偡绞?/span>
1、各單元公共用電
各單元樓均安裝公共用電計(jì)量電表，分?jǐn)偡绞桨磻艟鶖偂?br/>
每月計(jì)算公式：已入住每戶分?jǐn)偨痤~=該單元計(jì)量電費(fèi)/該單元已入住戶數(shù)+(該單元空置戶數(shù)×70%)
2、公共照明
小區(qū)設(shè)公共照明總表，由小區(qū)全體業(yè)主按戶均攤。
每月計(jì)算公式：已入住每戶分?jǐn)偨痤~=小區(qū)公共景觀照明電費(fèi)/小區(qū)已入住戶數(shù)+(小區(qū)空置戶數(shù)×70%)
3、弱電系統(tǒng)
消防監(jiān)控中心設(shè)弱電系統(tǒng)總表，由小區(qū)全體業(yè)主按戶均攤。
每月計(jì)算公式：已入住每戶分?jǐn)偨痤~=消控中心計(jì)量電費(fèi)/小區(qū)已入住戶數(shù)+(小區(qū)空置戶數(shù)×70%)
每月計(jì)算公式：已入住每戶分?jǐn)偨痤~=動(dòng)力系統(tǒng)電費(fèi)/小區(qū)已入住戶數(shù)+(小區(qū)空置戶數(shù)×70%)
4、二次供水增壓水泵用電
小區(qū)小區(qū)部分二次供水分中區(qū)和高區(qū)，中區(qū)和高區(qū)分別安裝計(jì)量電表，電費(fèi)按實(shí)際用水量進(jìn)行分?jǐn)偅?-6層市政直供水不參與分?jǐn)偂?/span>
每月計(jì)算公式：中、高區(qū)已入住每戶分?jǐn)偨痤~=【該區(qū)計(jì)量電費(fèi)/該區(qū)已入住總用水量+(該區(qū)空置戶總用水量×70%)】×每戶用水量。
5、公共用水
小區(qū)公共用水有三塊水表計(jì)量，小區(qū)公共用水根據(jù)三塊水表計(jì)量總金額按戶由全體業(yè)戶按戶均攤。
正常每戶分?jǐn)偨痤~=小區(qū)公共用水水費(fèi)/小區(qū)已入住戶數(shù)+(小區(qū)空置戶數(shù)×70%)。
隨著居住小區(qū)的規(guī)?；?、現(xiàn)代化以及公司經(jīng)營(yíng)的信息化和專(zhuān)業(yè)化，小區(qū)內(nèi)的個(gè)體商戶和中、小公司的數(shù)量不斷增多。
有些業(yè)主為了招攬生意，在自家門(mén)前或是窗戶上張貼廣告宣傳自己的業(yè)務(wù)，一時(shí)間各種花花綠綠的廣告充斥了整個(gè)小區(qū)，迷亂了人們的雙眼。
這種在自家窗戶上張貼廣告的行為雖然方便了做生意的業(yè)主，但卻引起了小區(qū)其他業(yè)主的不滿，他們認(rèn)為這種行為嚴(yán)重影響了整個(gè)小區(qū)的外觀，造成了整個(gè)物業(yè)的貶值。
從事商業(yè)活動(dòng)的業(yè)主究竟能不能在自家窗戶上張貼廣告，贊成和反對(duì)的業(yè)主所持的觀點(diǎn)截然不同。
贊同張貼廣告的業(yè)主認(rèn)為
在自家窗戶上貼廣告，是自己對(duì)房屋行使所有權(quán)的一種方式，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用、收益和處分，有權(quán)對(duì)房屋按照自己的意愿進(jìn)行裝飾，在自家窗戶上張貼廣告又沒(méi)有占用小區(qū)的共用部位，更沒(méi)有違反相鄰關(guān)系的規(guī)定，他人無(wú)權(quán)干涉?！ ?/span>
反對(duì)張貼廣告的業(yè)主則認(rèn)為
廣告雖然是貼在業(yè)主自家的窗戶上，但卻是給所有人看的，從把小區(qū)作為一個(gè)整體的角度講，涉及的就不再是個(gè)別業(yè)主的問(wèn)題，而是整個(gè)小區(qū)的外觀問(wèn)題。個(gè)別業(yè)主在窗戶上張貼廣告影響了小區(qū)的景觀，進(jìn)而降低了整個(gè)小區(qū)的居住品質(zhì)，這種行為雖然方便了個(gè)別人，卻損害了大多數(shù)人的利益?！?/span>
反對(duì)張貼廣告的業(yè)主對(duì)小區(qū)居住品質(zhì)的要求是否應(yīng)該得到滿足？物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)是否有權(quán)對(duì)業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為進(jìn)行管理？如果有管理權(quán)，它的法律依據(jù)又是什么？
專(zhuān)家說(shuō)法
一、業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為不應(yīng)該被看作是純個(gè)人行為，而應(yīng)該是涉及到整個(gè)小區(qū)整體利益的行為。
因?yàn)楝F(xiàn)代的小區(qū)作為一個(gè)整體，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行的任何事實(shí)處置都有可能影響到其他業(yè)主的權(quán)益?；趯?duì)小區(qū)整體的保值、增值需要，基于全體業(yè)主對(duì)居住品質(zhì)的要求，小區(qū)里的任何業(yè)主都有義務(wù)維護(hù)小區(qū)的環(huán)境。
二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)管理和制止個(gè)別業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為。
業(yè)主大會(huì)的權(quán)利是基于法律的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的管理權(quán)則是基于業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)以及其自身負(fù)有的、監(jiān)督業(yè)主公約實(shí)施的職責(zé)。
按照《物業(yè)管理條例》第12條、第13條的規(guī)定：業(yè)主大會(huì)應(yīng)由全體小區(qū)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加，并由參會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)，可以作出決定，該決定對(duì)小區(qū)全體業(yè)主有約束力，全體業(yè)主必須執(zhí)行。
也即如果全體小區(qū)有投票權(quán)的四分之一以上業(yè)主作出決定，反對(duì)在小區(qū)張貼廣告，那么，所有業(yè)主必須遵守，理由是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條第1項(xiàng)的規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則……以及該條例第17條第2款：業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力的規(guī)定。
也就是說(shuō)，如果大多數(shù)業(yè)主反對(duì)在窗戶上張貼廣告，可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式把這個(gè)要求體現(xiàn)出來(lái)，制定這方面的制度，也可以賦予業(yè)主委員會(huì)這方面的職責(zé)，還可以把它寫(xiě)進(jìn)業(yè)主公約，讓全體業(yè)主遵照?qǐng)?zhí)行。
三、物業(yè)管理公司同樣有權(quán)管理和制止個(gè)別業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為
物業(yè)管理公司的管理權(quán)主要是基于三點(diǎn)：
1、相關(guān)法規(guī)的規(guī)定；
2、物業(yè)管理委托合同的約定；
3、物業(yè)公司本身負(fù)有的、對(duì)物業(yè)承擔(dān)的保值、增值的職責(zé)。
（一）物業(yè)公司對(duì)小區(qū)張貼小廣告行為有管理權(quán)的法律、法規(guī)依據(jù)主要有：
1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
以上規(guī)定說(shuō)明：居住小區(qū)的小廣告屬于自設(shè)廣告，其廣告形式為“其他形式”，所以，其張貼小廣告的行為也應(yīng)經(jīng)工商行政管理部門(mén)審批。如其未履行審批手續(xù)，是一種違法行為。
物業(yè)公司依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條的規(guī)定，可認(rèn)為在小區(qū)內(nèi)自家窗戶上張貼廣告的行為屬于不合理的物業(yè)使用行為，物業(yè)公司應(yīng)制止其行為，并有權(quán)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。
（二）物業(yè)公司對(duì)小區(qū)張貼小廣告行為有管理權(quán)是基于物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約：
物業(yè)公司應(yīng)查看《前期物業(yè)管理合同》或與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中對(duì)物業(yè)公司權(quán)利的約定，查看對(duì)此問(wèn)題是否有管理權(quán)。物業(yè)公司也應(yīng)查閱小區(qū)的《業(yè)主公約》，查看公約中對(duì)業(yè)主及承租人行為規(guī)范的規(guī)定，因?yàn)槲飿I(yè)公司為了全體業(yè)主的利益或大多數(shù)業(yè)主的利益，也有權(quán)制止一些業(yè)主和使用人不符合小區(qū)公約的行為。如這些文件中沒(méi)有這些方面的規(guī)定，我們建議應(yīng)予以補(bǔ)充?！ ?/span>
（三）物業(yè)公司本身負(fù)有的、對(duì)物業(yè)承擔(dān)的保值、增值的職責(zé)。
這使得物業(yè)公司有權(quán)對(duì)一切有損小區(qū)全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主利益的行為，或有礙物業(yè)管理的行為負(fù)有職責(zé)和義務(wù)。這也是我們認(rèn)為的最本質(zhì)和最重要的依據(jù)。基于這一點(diǎn)，物業(yè)公司就完全有權(quán)對(duì)類(lèi)似張貼小廣告的行為進(jìn)行管理，而無(wú)需有法律和合同為依據(jù)，這也是物業(yè)公司本身的職責(zé)所決定的。
案例介紹
某業(yè)主5年前購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，但一直沒(méi)有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購(gòu)商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財(cái)物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。
該業(yè)主認(rèn)為，自己并未入住所購(gòu)商品房，水管破裂不是自己造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應(yīng)對(duì)漏水負(fù)全責(zé)。
物業(yè)公司認(rèn)為，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋后，房屋漏水造成的損失里應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。
請(qǐng)問(wèn)樓上業(yè)主長(zhǎng)期未居住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)行必須的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？
案例分析：
（1）首先，根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部令80號(hào)）的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)管道滲漏保修期不低于2年。該案例中，業(yè)主購(gòu)房已滿5年，則開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。
本案中的水表接頭處老化斷裂問(wèn)題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主人為造成的，但由于房屋所有權(quán)歸業(yè)主所有，從物業(yè)公司提供服務(wù)的公共性質(zhì)考慮，物業(yè)公司既沒(méi)有權(quán)力私自打開(kāi)房間進(jìn)行檢查，在沒(méi)有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化斷裂造成的損失應(yīng)由該業(yè)主個(gè)人承擔(dān)。
但根據(jù)實(shí)際情況，也并不排除物業(yè)公司承擔(dān)連帶責(zé)任的可能性：若在本案例中，物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒(méi)有及時(shí)采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大，則物業(yè)公司存在過(guò)錯(cuò)，可能也會(huì)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。
（2）物業(yè)公司在無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下，（屬于緊急避險(xiǎn)）可以先行進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成門(mén)窗破損等損失，賠償責(zé)任應(yīng)由收益人承擔(dān)（此案的收益人是樓下業(yè)主）。
緊急避險(xiǎn)是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險(xiǎn)，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認(rèn)為物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進(jìn)入樓上業(yè)主家中進(jìn)行檢查并排除故障。
但應(yīng)符合下列條件：
①樓下業(yè)主損失不斷擴(kuò)大。
②業(yè)主無(wú)法及時(shí)趕到或無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主。
③進(jìn)入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。
④樓下業(yè)主因不及時(shí)維修遭受的損失比物業(yè)公司進(jìn)入樓上業(yè)主嫁給樓上業(yè)主造成的如門(mén)窗破損的損失更大。
此外，為了避免在緊急情況下，物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無(wú)法果斷采取行動(dòng)避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責(zé)任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在《物業(yè)管理服務(wù)合同》中，對(duì)在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險(xiǎn)行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進(jìn)行明確約定。
案例介紹
因開(kāi)發(fā)商沒(méi)辦出房產(chǎn)證，再加上與物業(yè)公司沒(méi)有簽訂正式的物業(yè)合同，業(yè)主老王借機(jī)拖欠8年物業(yè)費(fèi)沒(méi)交，物業(yè)公司無(wú)奈狀告王某，要求支付物業(yè)費(fèi)用共計(jì)4500余元。法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司已提供了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主理應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)，最終原告訴請(qǐng)獲支持。
2004年起，甲物業(yè)公司開(kāi)始對(duì)某小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，因?yàn)?a data-mid="620" href="http://m.nthddy.com.cn/a/1175.html">小區(qū)業(yè)委會(huì)當(dāng)時(shí)還沒(méi)成立，故沒(méi)有與業(yè)主簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同。起初，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是0.35元/平方米/月，到了2006年起調(diào)整為0.45元/平方米/月?？擅鎸?duì)如此低的收費(fèi)，還是有業(yè)主拖著不交，老王就是其中一戶。
剛?cè)?a data-mid="843" href="http://m.nthddy.com.cn/a/1326.html">住小區(qū)之初，老王還及時(shí)繳納，持續(xù)了兩年，老王便開(kāi)始拖欠，一拖就是好幾年。其間，甲物業(yè)公司以上門(mén)張貼或投入信箱的形式催促滿一年不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，而且每年上、下半年各發(fā)送一次催款通知，卻始終沒(méi)有任何效果。最后，甲物業(yè)公司只好起訴到法院，要求老王支付2006年1月起至2013年12月的物業(yè)費(fèi)共4500余元。
老王倒是理直氣壯，表示不繳納物業(yè)費(fèi)自然有他的道理：一方面，他2004年就購(gòu)買(mǎi)了該小區(qū)的房子，可開(kāi)發(fā)商卻始終沒(méi)有辦出房產(chǎn)證，一直到2014年老王提起訴訟，開(kāi)發(fā)商才將房產(chǎn)證辦出。另一方面，他并沒(méi)有與甲物業(yè)公司簽訂有效的物業(yè)合同，一直認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商在對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，2004年-2005年的物業(yè)費(fèi)也是交給開(kāi)發(fā)商，但開(kāi)發(fā)商具體管理到何時(shí)他并不清楚，所以甲物業(yè)公司必須出具對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的書(shū)面依據(jù)?；谏鲜隼碛?，老王表示他不會(huì)支付一分錢(qián)的物業(yè)費(fèi)。
法院審理后認(rèn)為，雖然雙方并未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但根據(jù)原告實(shí)際上為被告提供了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)，可以取得相應(yīng)報(bào)酬。被告作為系爭(zhēng)小區(qū)業(yè)主享受了原告提供的物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)用，最終判決被告支付原告物業(yè)費(fèi)4500余元。
房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？
房產(chǎn)證下沒(méi)下來(lái)和交不交物業(yè)費(fèi)是不相干的兩件事情。開(kāi)發(fā)商不辦房產(chǎn)證，業(yè)主可以起訴，要求給予賠償，但不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。
根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
由于開(kāi)發(fā)商的原因造成購(gòu)房者未在合同約定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)證，或者期房預(yù)購(gòu)人在房屋交付之日起90日內(nèi)未取得房產(chǎn)證或者已竣工商品房的買(mǎi)受人自訂立合同之日起90日內(nèi)未能取得房產(chǎn)證的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
逾期未辦房產(chǎn)證可能存在的4大問(wèn)題
1、法定要件不齊?？赡苋薄秶?guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收核實(shí)證》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。
2、企業(yè)拖欠稅款，缺《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》，且可能擅自挪用代收代繳購(gòu)房人辦證稅款。
3、企業(yè)將已銷(xiāo)售的房屋再行設(shè)置抵押或司法查封。
4、企業(yè)倒閉、注銷(xiāo)，無(wú)人牽頭辦理。
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