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當(dāng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)的相關(guān)決議侵害到我們業(yè)主自身的合法權(quán)益時(shí)，你會(huì)怎么做？互相攻訐，最后甚至發(fā)展到身體對(duì)抗，這樣的事例在我們的生活中屢見(jiàn)不鮮。最后很可能相互間的關(guān)系日趨緊張，而問(wèn)題也沒(méi)有得到有效解決。除了這種非正式的對(duì)抗手段外，我們還有其他維權(quán)方式嗎？在強(qiáng)調(diào)依法治國(guó)的今天，法律不失為維護(hù)我們自身利益的有效方式。而業(yè)主撤銷權(quán)就是我們最有力的法律保障。
什么是業(yè)主撤銷權(quán)？根據(jù)《民法典》第二編《物權(quán)》第二百八十條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
案例詳情：
凌先生所在的陽(yáng)光小區(qū)（化名），在2016年底，其第一屆業(yè)委會(huì)成員全體辭職，小區(qū)業(yè)委會(huì)處于空缺狀態(tài)。2018年10月下旬，居委會(huì)公告對(duì)陽(yáng)光小區(qū)三項(xiàng)規(guī)約進(jìn)行部分修改，包括取消舊版規(guī)約對(duì)業(yè)委會(huì)成員年齡的限制、增加公共維修基金使用規(guī)則等。2018年11月底，居委會(huì)以發(fā)放表決票的方式，于2019年1月10日召開(kāi)陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主大會(huì)，通過(guò)了修改《陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》、《陽(yáng)光小區(qū)管理規(guī)約(草案)》、《陽(yáng)光小區(qū)專項(xiàng)維修基金管理規(guī)約(草案)》的決議。
凌先生認(rèn)為，上述所形成的的決議在內(nèi)容和程序上均存在違法情況，如：
新的業(yè)委會(huì)未成立之前，就組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)重大事項(xiàng)做出決定；
業(yè)主大會(huì)違規(guī)召開(kāi)；
將原本應(yīng)由全體業(yè)主共同決定和擁有的對(duì)于維修資金使用的權(quán)利，違規(guī)轉(zhuǎn)讓給業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司，進(jìn)而侵犯了業(yè)主的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益等。
因此，凌先生向區(qū)人民法院提出訴訟，將陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主大會(huì)告上法庭。
而業(yè)主大會(huì)辯稱，受制于小區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期沒(méi)有形成新的業(yè)委會(huì)，使得許多亟需解決的問(wèn)題沒(méi)能得到妥善處理。而這一次的業(yè)主大會(huì)，是在居委會(huì)根據(jù)上海市居民委員會(huì)工作條例規(guī)定的相關(guān)要求而召開(kāi)的。
且關(guān)于《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》等文件的表決中，同意票都占到了業(yè)主總?cè)藬?shù)和建筑面積總面積比例的75%以上，符合相關(guān)的法律規(guī)定和要求。
在經(jīng)過(guò)審理后，法院認(rèn)為：
根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十八條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的五個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定報(bào)告的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委XXX組成。
自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(二)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(三)除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)；(四)其他重大事項(xiàng)。
根據(jù)上述規(guī)定可知，在新的業(yè)主委員會(huì)成立前，不得召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)小區(qū)重大事項(xiàng)作出決定，而是應(yīng)當(dāng)先選舉產(chǎn)生新的業(yè)委會(huì)。陽(yáng)光小區(qū)居委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)先審議通過(guò)了三項(xiàng)規(guī)約(修改后)的決定，后選舉產(chǎn)生新的業(yè)委會(huì)，違反了程序，凌先生要求撤銷審議通過(guò)三項(xiàng)規(guī)約的決定，符合法律規(guī)定，法院予以準(zhǔn)許。
據(jù)此，依照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條之規(guī)定，區(qū)人民法院最終判決：
撤銷被告陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主大會(huì)作出的審議通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》的決定。并由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
而被告在收到法院判決書以后，向上級(jí)法院提出上訴。法院認(rèn)為陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主大會(huì)審議修改三項(xiàng)規(guī)約的程序違法。如雖然居委會(huì)在未能產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的情況下可以代行業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)職責(zé)，但這需要經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并授權(quán)，且該授權(quán)事項(xiàng)與所有業(yè)主切身利益相關(guān)，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主討論決定。
最終，上級(jí)法院駁回其上訴請(qǐng)求，維持原判。
最終結(jié)果：
通過(guò)這一案例，我們可看出：
1.規(guī)則明確，堅(jiān)持程序正義，對(duì)我們包括業(yè)主在內(nèi)的所有人權(quán)益保護(hù)是最合理和有效的。無(wú)論是小區(qū)內(nèi)的相關(guān)議事規(guī)則，還是各種與小區(qū)事務(wù)有關(guān)的法律法規(guī)，都是保障我們權(quán)益的堅(jiān)定基礎(chǔ)。雖然可能存在低效、掣肘等消極現(xiàn)象，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，是最符合我們的利益和訴求的。
2.正確、有效地運(yùn)用法律手段。當(dāng)我們面臨困境、權(quán)益受到侵害時(shí)，采取一些非理性的對(duì)抗方式，最終很可能收效甚微，且同時(shí)給自己造成更大的麻煩和問(wèn)題。
在這種情況下，相信法律，了解法律知識(shí)，正確、有效地運(yùn)用法律武器，尊重事實(shí)，理路清晰，是最為貼切和理性的選擇。
相關(guān)法律條文：
1.《民法典》第二百八十條：
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
2.《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十八條：
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對(duì)所議事項(xiàng)的意見(jiàn)進(jìn)行投票表決。
3.《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十八條：
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的五個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定報(bào)告的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第二十條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任。
自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（二）調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)；
（四）其他重大事項(xiàng)。
4.《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條：
業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。
5.《上海市居民委員會(huì)工作條例》第二十條第二款：
因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織業(yè)主討論決策住宅小區(qū)公共管理事務(wù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)委托也可以暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)職責(zé)。房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)相關(guān)職責(zé)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和服務(wù)工作。
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