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如何更換物業(yè)公司？更換物業(yè)需要做些什么？

第一，取得多方面的支持調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，對于順利更換，尤為重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顧問、財(cái)務(wù)顧問提供的專業(yè)支持。還有政府主管部門提供的政策支持、指導(dǎo)。還可以咨詢一些小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會第三方服務(wù)商，為我們提供物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)性指導(dǎo)。

第二，對更換物管企業(yè)各方面工作進(jìn)行交接設(shè)計(jì)物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開產(chǎn)權(quán)人大會并做好保密工作，防止過渡期出現(xiàn)管理真空，同時(shí)也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財(cái)務(wù)賬務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報(bào)小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請政府主管部門協(xié)調(diào)。交接工作是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化，把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的幾率降到。

第三，交接內(nèi)容交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。1．工程交接：由專業(yè)人員分成電氣、暖通、土建等小組，參照國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。2．財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對口交接。

杭州簡鄰公司提供小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司更換流程咨詢服務(wù)，更換物業(yè)步驟，招投標(biāo)代理服務(wù)，為小區(qū)業(yè)委會提供招標(biāo)文件，物業(yè)服務(wù)選聘方案，全流程協(xié)助小區(qū)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序。

小區(qū)更換物業(yè)，物業(yè)招投標(biāo)一定要招標(biāo)代理嗎？

1、沒有任何法律規(guī)定，小區(qū)選聘物業(yè)公司必須采取招標(biāo)（開發(fā)商選聘前期物業(yè)除外）。

2、業(yè)委會選聘物業(yè)公司，是為體現(xiàn)公平才用招標(biāo)，并非法定強(qiáng)制程序。

3、招標(biāo)人是否采用招標(biāo)代理公司，由招標(biāo)人自行決定，任何人無權(quán)強(qiáng)制要求招標(biāo)人采用招標(biāo)代理公司。

4、業(yè)委會不采用招標(biāo)代理公司，目的是避免招標(biāo)代理公司的行業(yè)潛規(guī)則在小區(qū)作妖作福。

什么情況下業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，啟動(dòng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序？

1.業(yè)主大會作出解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，擬重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

2.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個(gè)月的；

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)服務(wù)合同期間終止服務(wù)的；

4.法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件規(guī)定的其他情況。

小區(qū)更換物業(yè)《選聘方案》需要經(jīng)過業(yè)主大會表決？

《選聘方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會表決，其主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括選聘標(biāo)準(zhǔn)和選聘方式。選聘標(biāo)準(zhǔn)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級、信用情況，物業(yè)服務(wù)合同的期限，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)履約保證金等內(nèi)容。選聘方式可以采取直接選聘，即業(yè)主委員會根據(jù)選聘標(biāo)準(zhǔn)，邀請1-3家符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)，全體業(yè)主根據(jù)投標(biāo)企業(yè)的綜合情況，填寫《選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)表決票》，多數(shù)業(yè)主同意且得票數(shù)最高者入選；也可以采取間接選聘，即業(yè)主大會以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

選聘物業(yè)為什么要通過招投標(biāo)方式？

1、打破壟斷，引入竟?fàn)帯暮暧^上說，物業(yè)招標(biāo)是打破開發(fā)商及其附屬的物業(yè)公司行業(yè)壟斷、形成良性競爭格局的有效手段，物業(yè)公司在市場競爭中通過檢驗(yàn)，優(yōu)勝劣汰。一味追求暴利，低劣、無信的公司將被誠信經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、具有良好職業(yè)道德的公司所取代。這是一個(gè)不可抗拒的社會發(fā)展潮流。 

2、簽訂合同，約束雙方。通過與中標(biāo)的物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格以及違約等條款。使廣大的業(yè)主在透明、合理的價(jià)格下獲得滿意的服務(wù)并有效地行使監(jiān)督權(quán)。 

3、確定產(chǎn)權(quán)，明確歸屬。通過招標(biāo)，我們還可以清理和明確我們公共財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，從而使廣大的業(yè)主的共有的財(cái)產(chǎn)獲得應(yīng)該享有的法律保護(hù)。 

4、通過招投標(biāo)，可以提高和增強(qiáng)廣大業(yè)主的公共意識，關(guān)注自身合法權(quán)益，積極關(guān)心和參與小區(qū)公共事務(wù)，讓廣大業(yè)主們行使自己的權(quán)利，形成大多數(shù)業(yè)主的共同意愿。 

業(yè)主委員會有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同？

當(dāng)業(yè)主大會按照《物權(quán)法》第76條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，在適用時(shí)需要注意以下幾個(gè)問題：

（1）只有業(yè)主委員會可以請求解除物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主個(gè)人并不享有該種權(quán)利（未設(shè)立業(yè)主委員會的，可以由全體業(yè)主共同請求解除）。盡管有的境外立法例規(guī)定在管理服務(wù)人有不正當(dāng)行為或其他不適合執(zhí)行職務(wù)的情況時(shí)，各業(yè)主可以請求法院將其解任，但是我國《物權(quán)法》明文規(guī)定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或者其他管理人）由業(yè)主共同決定，因此業(yè)主個(gè)人不享有解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。

（2）業(yè)主委員會解除物業(yè)服務(wù)合同的請求必須以業(yè)主大會的決定為依據(jù)，業(yè)主委員會無權(quán)自行作出該種決議，業(yè)主委員會的負(fù)責(zé)人更無權(quán)自行作出該種決定。

（3）業(yè)主大會解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定不是任意的，而是必須依照《物權(quán)法》第76條規(guī)定的程序作出，即經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并且該種規(guī)定是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，業(yè)主大會議事規(guī)則不得變更或者排除適用。至于業(yè)主大會會議的形式，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

（4）該款規(guī)定僅適用于普通物業(yè)服務(wù)合同，而不適用于前期物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止，而無需業(yè)主委員會再行解除。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)應(yīng)履行的哪些義務(wù)？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理退出手續(xù)的同時(shí)，履行下列義務(wù)：

1、移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案；

2、撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；

3、清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

4、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督和督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)履行以上義務(wù)。

更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的需要注意的事項(xiàng)有哪些？

開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主大會成立之前，已按照國家及本市有關(guān)規(guī)定，通過招投標(biāo)方式選聘了具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中，即包括了前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同是開發(fā)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，為小區(qū)業(yè)主設(shè)定權(quán)利義務(wù)的合同。業(yè)主雖非合同當(dāng)事人，但仍須依商品房買賣合同約定接受前期物業(yè)服務(wù)并支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。也就是說，業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿時(shí)，可通過召開業(yè)主大會自行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

居委會有權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司嗎？

盡管在實(shí)際生活中存在著由居委會為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，但實(shí)際上，居委會是無權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)、支持下開展工作的。居委會不是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，既不享有業(yè)主的權(quán)利，也不必承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。當(dāng)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時(shí)，居委會可以進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會來選聘物業(yè)管理公司。