首屆業(yè)委會(huì)工作報(bào)告
發(fā)表時(shí)間：2022-04-15 10:42
XX小區(qū)首屆業(yè)委會(huì)工作報(bào)告
各位尊敬的xx小區(qū)業(yè)主/住戶：
時(shí)至3月，春暖花開、萬物復(fù)蘇，碧水龍庭首屆業(yè)委會(huì)闊步前行，全體委員感謝業(yè)主鄰居信任，在這半年的時(shí)間里（2021年9月23日成立），業(yè)委會(huì)成員們不斷地向有經(jīng)驗(yàn)的單位和組織學(xué)習(xí)、結(jié)合碧水龍庭實(shí)際情況不斷摸索和研究，積累了經(jīng)驗(yàn)、初步了解和掌握了解決小區(qū)各項(xiàng)問題的方式和辦法，為小區(qū)服務(wù)改善、環(huán)境提升夯實(shí)了基礎(chǔ)。
我們始終銘記業(yè)委會(huì)是廣大業(yè)主們精心選出來的業(yè)主代表，有義務(wù)、有責(zé)任為業(yè)主的整體利益統(tǒng)籌考慮，為小區(qū)環(huán)境整體提升不斷努力，按照相關(guān)要求履行好職責(zé)，不失職、不瀆職，不負(fù)大家的期望。現(xiàn)將半年來業(yè)委會(huì)的工作情況向廣大業(yè)主報(bào)告如下：
（一）調(diào)研學(xué)習(xí)，積累經(jīng)驗(yàn)
1、周邊小區(qū)交流。首屆業(yè)委會(huì)是小區(qū)最難的一屆業(yè)委會(huì)，萬基初肇，百?gòu)U待興，而成員又初履新職，經(jīng)驗(yàn)欠缺，各種事務(wù)一團(tuán)亂麻。一方面是老舊小區(qū)的各種問題如何妥善解決，另一方面是新成立的業(yè)委會(huì)如何運(yùn)作、工作如何開展。因此，業(yè)委會(huì)積極向周邊其他小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行調(diào)研交流、學(xué)習(xí)取經(jīng)，同時(shí)也向在小區(qū)居住多年的老業(yè)主和熱心鄰居請(qǐng)教解決小區(qū)頑疾的意見和建議，傾聽他們的心聲。業(yè)委會(huì)先后與皓月花園、潛龍?chǎng)蚊▓@、龍岸花園等小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行多次面對(duì)面調(diào)研座談和現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)，結(jié)合碧水鄰居們的交流與互動(dòng)，為碧水龍庭業(yè)委會(huì)后續(xù)工作積累了經(jīng)驗(yàn)，開拓了思路，有利于后續(xù)工作的順利開展。2、停車系統(tǒng)考察。停車系統(tǒng)事關(guān)月卡管理、臨時(shí)車停放、停車費(fèi)繳納，是整頓小區(qū)停車秩序的樞紐。為全面了解各類停車管理設(shè)備及系統(tǒng)的相關(guān)情況，業(yè)委會(huì)多次組織委員與業(yè)主代表前往停車設(shè)備及系統(tǒng)廠商走訪調(diào)研，了解其先進(jìn)的管理方法和管理模式。（二）圍繞主責(zé)，籌備第二次業(yè)主大會(huì)
業(yè)委會(huì)成立的阻力如此之大，表明有關(guān)利益方隱蔽利益巨大，他們不希望碧水業(yè)主當(dāng)家作主，以便自己長(zhǎng)久掌控小區(qū)。但烏云不能永遠(yuǎn)遮住太陽，業(yè)委會(huì)既已呱呱墜地，必將在全體業(yè)主的支持下?lián)茉埔娙?，守護(hù)好2000戶居民共同的家園。
因此半年來，順應(yīng)業(yè)主們的呼聲，業(yè)委會(huì)積極籌備召開第二次業(yè)主大會(huì)，從公共收益收支、公共場(chǎng)地產(chǎn)權(quán)確認(rèn)等各方面進(jìn)行了細(xì)心準(zhǔn)備，并將按照條例要求對(duì)現(xiàn)有物業(yè)是否續(xù)聘進(jìn)行表決。
1、公證停車場(chǎng)收益。2014年7月至2021年10月，小區(qū)停車場(chǎng)的收益相關(guān)數(shù)據(jù)（約3400萬），已在公證處進(jìn)行公證，為后續(xù)利益的爭(zhēng)取做好鋪墊。
2、推動(dòng)物業(yè)財(cái)務(wù)公開，審核經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。已推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)2021年第四季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公示，相關(guān)數(shù)據(jù)內(nèi)容正在審核研究中。
3、查看商業(yè)服務(wù)合同，測(cè)算小區(qū)公共收益。已責(zé)成物體提供各類廣告及商業(yè)服務(wù)合同，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)公共收益測(cè)算基本完成。
4、調(diào)取小區(qū)原始規(guī)劃圖，確認(rèn)小區(qū)公共產(chǎn)權(quán)。已完成全部規(guī)劃圖調(diào)取，并啟動(dòng)相關(guān)圖紙研究，進(jìn)行確權(quán)。比如：一棟業(yè)主所關(guān)心的天橋問題，目前已查明規(guī)劃。小區(qū)沉疴日久，物業(yè)工作怨言頗多。業(yè)委會(huì)成立不久，雖經(jīng)驗(yàn)不足，團(tuán)隊(duì)成員磨合不夠充分，但各位委員都能夠不忘初心，在零報(bào)酬、自己工作家庭較忙的情況下，仍能熱情投入，竭盡所能，努力改善小區(qū)環(huán)境，提升小區(qū)品質(zhì)，并取得一定實(shí)效。
衛(wèi)生問題是小區(qū)頑疾，臟臭碧水由來已久。2021年9月，業(yè)委會(huì)成立后，即著手對(duì)接物業(yè)公司，要求其立即做出改善。在業(yè)委會(huì)的壓力下，物業(yè)公司進(jìn)行了清潔公司更換，小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問題得到了一定程度的改善。
(1) 解決黃土裸露問題。在業(yè)委會(huì)成立前，各樓棟的架空層就伴隨著黃土裸露問題，既不美觀，又招蚊蟲，在征求各棟業(yè)主意見后，業(yè)委會(huì)督促物業(yè)公司拿出整改方案，促使物業(yè)公司前后投入資金共計(jì)70余萬元，現(xiàn)在總體上已完成。（效果圖2張）。
(2) 解決3棟無障礙通道問題。3棟業(yè)主們多年苦于1單元樓梯沒有無障礙通道，攜帶嬰兒車或稍微大件東西出行極不方便。業(yè)委會(huì)成立前，物業(yè)公司以拖代辦，長(zhǎng)期拒不處理。業(yè)委會(huì)成立后，強(qiáng)力督促物業(yè)，要求其迅速出資進(jìn)行整改，完工后得到3棟業(yè)主的一致肯定。(3) 查清2A棟消防通道問題。2A棟1單元消防電梯常年來無法通到負(fù)一樓，存在嚴(yán)重的安全隱患，業(yè)委會(huì)3月初完成對(duì)2A棟1單元負(fù)一樓消防通道原始規(guī)劃的調(diào)查，并正式發(fā)函要求物業(yè)及開發(fā)商落實(shí)整改。
(4) 恢復(fù)小橋流水及規(guī)整空調(diào)外掛機(jī)。2月下旬，1棟業(yè)主提出恢復(fù)風(fēng)水池開放，及商鋪空調(diào)外掛機(jī)亂擺放嚴(yán)重影響小區(qū)整體形象。收到業(yè)主的反饋后，業(yè)委會(huì)協(xié)同相關(guān)業(yè)主義工與物業(yè)進(jìn)行溝通，督促物業(yè)恢復(fù)風(fēng)水池噴水功能，拆除商鋪空調(diào)外掛機(jī)亂擺支架。
(5) 垃圾投放點(diǎn)升級(jí)示范。為營(yíng)造更健康美觀的小區(qū)環(huán)境，業(yè)委會(huì)積極督促物業(yè)管理處推進(jìn)小區(qū)垃圾投放點(diǎn)的升級(jí)改造，在與社區(qū)工作站、改造工程施工隊(duì)、垃圾點(diǎn)位勘測(cè)相關(guān)專家及業(yè)主代表溝通協(xié)調(diào)后，完成一個(gè)投放點(diǎn)位的升級(jí)改造（詳見下圖）。
(6) 更換消防安全門。不少業(yè)主反映各棟頂樓消防安全門銹跡斑駁、年久失修，很多門連關(guān)合功能都缺失。業(yè)委會(huì)督促物業(yè)公司對(duì)各棟頂樓消防安全門進(jìn)行全部更換。
(7) 督促物業(yè)對(duì)10棟大門路面進(jìn)行修復(fù)提升。不少業(yè)主反映10棟1單元大門路面破舊有坑，不僅影響美觀，還影響鄰居推自行車或嬰兒車上下坡通行，業(yè)委會(huì)督促物業(yè)公司在較短時(shí)間內(nèi)便完成對(duì)10棟1單元大門路面進(jìn)行修復(fù)提升。
為解決小區(qū)停車難問題，業(yè)委會(huì)自2021年11月1日開始，清理非小區(qū)業(yè)主月卡車輛。歷經(jīng)1個(gè)多月時(shí)間，取消違規(guī)辦理的月卡167張，處理10余臺(tái)僵尸車。待下一步完成停車設(shè)備及系統(tǒng)更換升級(jí)后，將繼續(xù)對(duì)固定車位、僵尸車、臨時(shí)車停放等進(jìn)行更有力的監(jiān)督，應(yīng)能極大緩解小區(qū)停車難問題。
4、推進(jìn)電梯設(shè)備安全評(píng)估及更換事項(xiàng)小區(qū)電梯老化、故障頻出，造成業(yè)主出行不便，并存在較大的安全隱患。業(yè)委會(huì)督促物業(yè)公司啟動(dòng)電梯更換的程序，邀請(qǐng)深圳市特種設(shè)備安全檢驗(yàn)研究院對(duì)30部電梯進(jìn)行檢測(cè)評(píng)估。
業(yè)主反映地下車庫(kù)滴水漏水問題，一方面影響小區(qū)各樓棟的地基安全，另一方面是對(duì)停在車庫(kù)內(nèi)的車輛漆面造成較大損傷，業(yè)委會(huì)責(zé)成物業(yè)排查漏水點(diǎn)位120處，下一步將督促物業(yè)，逐一修復(fù)各漏水點(diǎn)，還小區(qū)安全整潔環(huán)境。6、更換升級(jí)小區(qū)行車道至小區(qū)內(nèi)鐵門（幼兒園對(duì)面）業(yè)主反映快遞三輪車、外賣電單車隨意進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部人行道，對(duì)散步、休閑娛樂的業(yè)主存在造成傷害的較大安全隱患，業(yè)委會(huì)責(zé)成物業(yè)公司更換帶有限制快遞三輪車、外賣電單車進(jìn)入小區(qū)功能的全新鐵門，待小區(qū)快遞柜統(tǒng)一規(guī)整后將全面禁止外部三輪車、電單車進(jìn)入小區(qū)。注：（費(fèi)用說明：由于沒有業(yè)主大會(huì)表決，小區(qū)目前沒有專用賬戶；共管賬戶由于物業(yè)資金不入，目前也是空轉(zhuǎn)狀態(tài)。因此以上各項(xiàng)工作并無開支小區(qū)公共收益。）
7、關(guān)閉物業(yè)微信群，建立以業(yè)主為主導(dǎo)的溝通機(jī)制小區(qū)之前的物業(yè)微信群，由物業(yè)公司掌管。小區(qū)業(yè)主稍有怨言，即有被踢出群之憂。此舉壓制業(yè)主正當(dāng)聲音，侮辱小區(qū)業(yè)主人格。業(yè)委會(huì)成立后，立即要求物業(yè)取消自有微信群（僅保留一個(gè)），以各棟業(yè)主為主建立了微信群，業(yè)主管理，物業(yè)入群為業(yè)主服務(wù)，保障了業(yè)主正當(dāng)權(quán)利。
8、其他日常事務(wù)，向物業(yè)發(fā)函11份業(yè)委會(huì)成立3個(gè)月后（2021年12月底），領(lǐng)取到公章，以正式函件形式向物業(yè)公司進(jìn)行聯(lián)絡(luò)溝通及推進(jìn)各項(xiàng)事務(wù)，截止到目前，已向物業(yè)公司發(fā)出工作函及聯(lián)絡(luò)函11份。
9、協(xié)助社區(qū)開展全員核酸檢測(cè)工作當(dāng)前疫情形勢(shì)嚴(yán)峻，接區(qū)、街道辦及社區(qū)工作站通知，碧水小區(qū)全體業(yè)主及住戶需完成全員核酸檢測(cè)工作，業(yè)委會(huì)倡議小區(qū)義工積極配合協(xié)助社區(qū)工作站工作人員逐戶上門掃樓，通知所有業(yè)主及住戶下樓做核酸。在此提醒廣大業(yè)主鄰居做好個(gè)人防護(hù)，共克時(shí)艱，戰(zhàn)疫必勝。
（一）小區(qū)分批入伙，各期產(chǎn)權(quán)歸屬不一，歷史爛賬較多。小區(qū)2007年至今，共分3期入伙，已歷15年。在清理小區(qū)業(yè)主公共權(quán)益的過程中，業(yè)委會(huì)通過調(diào)閱原始購(gòu)房合同發(fā)現(xiàn)，1、2、3期的合同約定內(nèi)容各有不同。
舉例來說，2期的3、4、5棟購(gòu)房合同附件四第一條：“屋頂、外墻、停車場(chǎng)、架空層、地下室、管理用房使用權(quán)歸賣方所有?！倍谝黄冢?棟、7棟）合同中并無此項(xiàng)約定。此一項(xiàng)即將停車場(chǎng)的業(yè)主權(quán)益被割裂開，對(duì)于清理固定車位、停車場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃等，都帶來了極大的困難。
再如小區(qū)會(huì)所，合同中亦列明使用權(quán)歸開發(fā)商所有，法律上對(duì)于后續(xù)的業(yè)主利益維護(hù)，也帶來了很大的挑戰(zhàn)。
如此種種，業(yè)委會(huì)在抽絲剝繭的過程中，深感困難重重，部分甚至要訴諸法律，因而進(jìn)展緩慢。（二）物業(yè)配合不到位，業(yè)委會(huì)制約手段有限。業(yè)委會(huì)的成立，客觀上維護(hù)了業(yè)主的利益，相應(yīng)地對(duì)物業(yè)工作進(jìn)行了必要的監(jiān)督。這必然觸動(dòng)物業(yè)公司的利益，使他們?cè)诠ぷ髋浜仙喜⒉皇值轿弧?/span>比如，根據(jù)《深圳市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)委會(huì)成立后，需要物業(yè)公司開設(shè)共管賬戶，由物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)共同管理。小區(qū)所有收入均需進(jìn)入共管賬戶，開支由雙方監(jiān)督共管。但時(shí)至今日，該賬戶一直處于放空狀態(tài)，無一文錢收入進(jìn)賬，所謂收支共管，更無從談起。業(yè)委會(huì)因此也失去了有效制約物業(yè)公司的手段，無法對(duì)其形成有力的監(jiān)督。以至于清理固定車位、控制外來車進(jìn)入等等業(yè)主高度期待的工作，流于形式，難以真正貫徹執(zhí)行。（三）業(yè)委會(huì)依法辦事，部分工作需要業(yè)主大會(huì)決策。根據(jù)《深圳市物業(yè)管理?xiàng)l例》，小區(qū)的重大公共事務(wù)，如更換、選聘物業(yè)公司、設(shè)立小區(qū)獨(dú)立財(cái)務(wù)帳戶等，均需業(yè)主大會(huì)投票表決。而召開業(yè)主大會(huì)還需要社區(qū)、街道辦備案，并接受相應(yīng)部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，凡此人事種種，不一而足，無法一蹴而就。（四）委員業(yè)務(wù)能力待提升，團(tuán)隊(duì)磨合需要一定時(shí)間。業(yè)委會(huì)7名委員，4名候補(bǔ)委員，僅有一人從事物業(yè)項(xiàng)目工作，其他成員均以其他工作為生。出于公益理念擔(dān)當(dāng)此任，需要對(duì)工作進(jìn)行重新學(xué)習(xí)、了解。11人團(tuán)隊(duì)也需要進(jìn)一步磨合，才能形成較強(qiáng)的戰(zhàn)斗力。這些都需要一定的時(shí)間。好消息是，經(jīng)過一段彎路，目前業(yè)委會(huì)成員各有分工，基本走上正軌，以后的工作也會(huì)越來越順。（五）內(nèi)部眾口難調(diào)，外部仍有相當(dāng)阻力。作為民治街道的比較大的小區(qū)，碧水有近2000戶，上萬人居住。以前的生活種種不足，大家或習(xí)以為常，或有心無力，或退避三舍，成眾口難調(diào)之勢(shì)。比如分類垃圾點(diǎn)的選擇、多張?jiān)驴ǖ氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、部分景觀的改造等等，大家各有訴求，有時(shí)甚至成互不相讓之勢(shì)。這也對(duì)業(yè)委會(huì)工作的推進(jìn)，形成了很大的阻力。而每當(dāng)業(yè)主有所相爭(zhēng)和抱怨的時(shí)候，總會(huì)有一些聲音，把矛頭引向業(yè)委會(huì)，吹毛求疵，放大不足，給業(yè)委會(huì)工作造成極大壓力。
工作核心：根據(jù)小區(qū)業(yè)主的強(qiáng)烈要求，業(yè)委會(huì)本年度工作核心，即在2022年6月底前，推動(dòng)召開業(yè)主大會(huì)，就現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否續(xù)聘進(jìn)行表決，開設(shè)業(yè)主大會(huì)基本賬戶等。在業(yè)主大會(huì)成功舉辦之后，業(yè)委會(huì)將重點(diǎn)推進(jìn)以下工作：(1) 2022年9月底前，完成新的物業(yè)服務(wù)合同的簽訂；(2) 2022年10月底前，完成新的停車系統(tǒng)的布置和停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，全面梳理月卡、固定車位、僵尸車、臨停車的管理；(3) 2022年10月底前，完成小區(qū)所有30部電梯的全面整修（因政府評(píng)估，小區(qū)電梯尚未達(dá)到更換條件，故以全面整修為主）；(4) 2022年12月底前，完成所有公共收益（包括停車場(chǎng)及各類商業(yè)廣告收益進(jìn)基本賬戶，并完成業(yè)委會(huì)成立至2022年底公共收益的清算及入賬；(5) 小區(qū)核心義工人員發(fā)展到100人（動(dòng)員5-10名土建、電氣、儀控和律師等相關(guān)專業(yè)人士及廣大熱心的業(yè)主/租戶參與）。
(1) 督促物業(yè)完成2A、2B棟消防電梯直通地庫(kù)事項(xiàng)；(2) 督促物業(yè)完成停車系統(tǒng)全面更換升級(jí)事項(xiàng)；(3) 督促物業(yè)對(duì)小區(qū)現(xiàn)有停車位全面梳理及優(yōu)化整合；(4) 督促物業(yè)對(duì)小區(qū)現(xiàn)有綠化進(jìn)行優(yōu)化提升；(5) 繼續(xù)推進(jìn)梅觀高速安裝隔音墻事項(xiàng)；(7) 督促物業(yè)對(duì)小區(qū)快遞柜統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)整。（二）未來長(zhǎng)期工作設(shè)想（1-2年）在業(yè)主大會(huì)順利召開，且開設(shè)基本賬戶，并與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同的前提下，業(yè)委會(huì)將繼續(xù)推動(dòng)如下事項(xiàng)：1、推進(jìn)小區(qū)監(jiān)控全面更換升級(jí)事項(xiàng)；2、增添成年人健身設(shè)施及兒童娛樂設(shè)施、為老年人提供統(tǒng)一的棋牌場(chǎng)所并進(jìn)行規(guī)范管理；3、督促物業(yè)公司在對(duì)8號(hào)崗（幼兒園）—3棟外圍行車道進(jìn)行整改提升；4、督促物業(yè)公司將小區(qū)會(huì)所恢復(fù)原始用途（公共服務(wù)及便民服務(wù)）；5、推進(jìn)解決梅觀高速安裝隔音墻建設(shè)相關(guān)問題；6、完成電梯更換申報(bào)，并獲得一定數(shù)量的更換指標(biāo)；7、根據(jù)共有資金結(jié)余情況，啟動(dòng)車庫(kù)地坪漆改造事項(xiàng)。
改變、改進(jìn)、改善，是業(yè)委會(huì)持之以恒的工作方向。只有前期的既得利益者，才會(huì)拒絕改變，阻止改善。面對(duì)困難，業(yè)委會(huì)將奮力前行，也希望全體業(yè)主，能夠做業(yè)委會(huì)堅(jiān)強(qiáng)的后盾，互相理解，以小家為主，以大家為善，多支持，多參與，多監(jiān)督，多鼓勵(lì)業(yè)委會(huì)的各項(xiàng)工作！
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