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新物業(yè)管理?xiàng)l例小課堂
新《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第六章第六十一條 ：業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照規(guī)劃用途合理、安全地使用物業(yè)。
業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)人不得實(shí)施11類(lèi)行為，對(duì)于違規(guī)行為，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報(bào)；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻、制止，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)向相關(guān)主管部門(mén)報(bào)告，相關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。
對(duì)違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道、消防車(chē)登高場(chǎng)地的，物業(yè)服務(wù)人還可以按照物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定予以清理。
“小區(qū)剛交付，我還沒(méi)入住，為什么要交物業(yè)費(fèi)？”“小區(qū)管理規(guī)約說(shuō)遛狗一定要帶繩子，這個(gè)規(guī)約我是投了反對(duì)票的，現(xiàn)在憑什么讓我遵循？”……過(guò)去，有一部分業(yè)主或其他住戶(hù)對(duì)自己在小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利義務(wù)以及不能實(shí)施的行為不甚了解，許多人都有著“房子是我買(mǎi)的，我愛(ài)在小區(qū)里干啥就干啥”的想法，從而容易引發(fā)矛盾，甚至?xí)?lái)危險(xiǎn)，而現(xiàn)在，這些行為都有了明確的規(guī)范。 在新修訂的《條例》中，第六章第六十一條提出了業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照規(guī)劃用途合理、安全地使用物業(yè)。其中，明確規(guī)定了包括擅自占用公共用地、從建筑物中拋擲物品等11種不得實(shí)施的行為。 如果發(fā)現(xiàn)以上行為，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻、制止，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)向相關(guān)主管部門(mén)報(bào)告，相關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。比如，將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室（廳）、書(shū)房和廚房的上方的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令改正，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；違反消防安全管理規(guī)定為電動(dòng)汽車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)充電的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，處五十元以上二百元以下罰款。 與此同時(shí)，對(duì)違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道、消防車(chē)登高場(chǎng)地的，物業(yè)服務(wù)人還可以按照物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定予以清理。 享受權(quán)利的同時(shí)，也要遵守相關(guān)規(guī)則、承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，小區(qū)是所有業(yè)主共同的家園，共同維護(hù)小區(qū)的安全與整潔，才能住得更舒適、生活更幸福。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，用于共用部位（如屋面、外墻）、共用設(shè)施設(shè)備（如消防設(shè)施、電梯、水泵）保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造，不得挪作他用。商品房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修更新改造，使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由相關(guān)業(yè)主按照各自專(zhuān)有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)?。售后公房需要使用?zhuān)項(xiàng)維修資金的，由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?。如果沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，維修改造費(fèi)用由業(yè)主共同分?jǐn)?。如果?zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額30%的，可以用公共收益金額的50%以上優(yōu)先補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。什么是首期應(yīng)籌集金額？指的就是房屋在交付使用時(shí)應(yīng)向業(yè)主籌集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金金額。
《條例》第八十六條規(guī)定：維修、更新和改造共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，需要使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/span>(一)商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自專(zhuān)有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂?二)售后公房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲?，?yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自專(zhuān)有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?三)售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)，再按照第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定比例分?jǐn)偂?/span>
新《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第八章第八十七條：業(yè)主委員會(huì)成員違反本條例規(guī)定，拒不移交其保管的資料、財(cái)物的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五百元以下罰款。
“我們小區(qū)業(yè)委會(huì)已經(jīng)換屆好了，結(jié)果老的業(yè)委會(huì)主任居然把印章藏在口袋里，把銀行的賬戶(hù)也藏起來(lái)，一點(diǎn)都不配合，這可怎么辦？”在小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆過(guò)程中，少部分小區(qū)可能會(huì)出現(xiàn)原業(yè)委會(huì)不愿移交相關(guān)資料等不配合換屆工作的情況。那么，作為業(yè)委會(huì)，到期了或者結(jié)束了以后，怎么移交相關(guān)材料？面對(duì)換屆落選后的老業(yè)委會(huì)私藏印章等行為，該怎么辦？
針對(duì)上述情況，新《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下稱(chēng)新《條例》）做了進(jìn)一步明確，新一屆業(yè)主委員會(huì)尚未選舉產(chǎn)生的，應(yīng)當(dāng)移交給物業(yè)管理委員會(huì)；尚未成立物業(yè)管理委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)移交給相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)委會(huì)拒不移交的，還會(huì)被處罰。新《條例》第八十七條明確，業(yè)委會(huì)成員違反規(guī)定，拒不移交其保管的資料、財(cái)物的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五百元以下罰款。
同時(shí)，《條例》還規(guī)定，業(yè)委會(huì)任期屆滿(mǎn)的、或離任的、或有其他情形的，要委托審計(jì)機(jī)關(guān)進(jìn)行審計(jì)。業(yè)委會(huì)不委托審計(jì)的，居民委員會(huì)可以代為委托。審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公布，審計(jì)費(fèi)用可以在共有收入中列支。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金是房屋的“保命錢(qián)”，主要用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。需要注意的以下幾種情況是不可以花專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，一是保修期內(nèi)的房屋出現(xiàn)問(wèn)題；二是依法應(yīng)當(dāng)由水、電、氣、熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)部門(mén)維修的；三是人為因素導(dǎo)致公共部位和公共設(shè)施損壞的；四是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該有物業(yè)公司日常維修養(yǎng)護(hù)的；五是業(yè)主戶(hù)內(nèi)的專(zhuān)有部分出現(xiàn)問(wèn)題的。物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)不得挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，挪用行為會(huì)被依法追究法律責(zé)任。維修資金使用必須遵循法定程序，正常使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金須經(jīng)面積和人數(shù)雙三分之二業(yè)主參與表決雙過(guò)半的業(yè)主同意，物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)要向業(yè)主說(shuō)清楚維修事項(xiàng)、工程預(yù)算、分?jǐn)偯骷?xì)等情況，并在街、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的指導(dǎo)監(jiān)督下組織業(yè)主共同決定后，提交屬地建委房管局審批；應(yīng)急使用不用經(jīng)雙三分之二業(yè)主參與表決雙過(guò)半的業(yè)主同意，但物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)也必須把資金使用情況和維修情況告知全體業(yè)主，保障業(yè)主的知情權(quán)。維修資金已劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開(kāi)戶(hù)銀行的，業(yè)主委員會(huì)每年應(yīng)向業(yè)主公布維修資金的增值收益、結(jié)存金額、使用情況等，接受業(yè)主的監(jiān)督。
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導(dǎo)讀
本案中，作為業(yè)主主張業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的對(duì)象只能是業(yè)委會(huì)作出的決定，而不是業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》。
基本案情 張某系案涉小區(qū)業(yè)主，他認(rèn)為，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定，小區(qū)業(yè)委會(huì)與第三人簽訂合同時(shí)未經(jīng)過(guò)半數(shù)業(yè)主同意，且第三人在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時(shí)并未認(rèn)真履行義務(wù)，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，故請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該合同。 法院判決 一審：駁回張某的全部訴訟請(qǐng)求。 法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。合同只對(duì)雙方當(dāng)事人有約束力，只有當(dāng)事人才享有撤銷(xiāo)權(quán)，張某并非合同當(dāng)事人。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十條第二款“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)?！钡囊?guī)定，其作為業(yè)主主張業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的對(duì)象只能是業(yè)委會(huì)作出的決定，而不是業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，其主張無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。 故本院對(duì)物業(yè)公司關(guān)于張某不是合同的一方當(dāng)事人，無(wú)權(quán)提起撤銷(xiāo)《物業(yè)服務(wù)合同》之訴的觀(guān)點(diǎn)予以采納。
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