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停完車，剛走幾步就聽到“砰”的一聲 今年9月的一天，謝先生下班回家，像往常一樣把小轎車停在小區(qū)樓下，沒想到剛走幾步就聽到“砰”的一聲，回頭一看，車子的后擋風(fēng)玻璃被高空落下的鋼釘砸碎。 謝先生又驚又氣，立即報(bào)警，但因該區(qū)域未安裝監(jiān)控，既無法查證這些鋼釘是怎么落下的，也找不到高空拋物的人，警方將本案移交梅苑警民聯(lián)調(diào)中心調(diào)處。 謝先生：監(jiān)控覆蓋不到位，物業(yè)該賠償 “物業(yè)監(jiān)控要是覆蓋到位，怎么會(huì)查不到是誰高空拋物？”謝先生憤憤不平，認(rèn)為物業(yè)未盡到管理職責(zé)，要求賠償損失8000元。 物業(yè)：高空拋物并非物業(yè)所為，不該擔(dān)責(zé) “小區(qū)監(jiān)控覆蓋度確實(shí)有限，但高空拋物這事又不是我們干的，怎么能讓我們擔(dān)責(zé)呢？”小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人詹女士一臉無奈，認(rèn)為自己沒有責(zé)任，不應(yīng)賠償。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。 武昌梅苑警民聯(lián)調(diào)中心：物業(yè)適當(dāng)賠償 謝先生車子修好兩個(gè)月了，當(dāng)事雙方來到武昌梅苑警民聯(lián)調(diào)中心尋求幫助。“謝先生的車停放在小區(qū)指定停車區(qū)域，小區(qū)監(jiān)控覆蓋不到位，與無法查證有一定關(guān)聯(lián)性，物業(yè)應(yīng)該擔(dān)責(zé)，”調(diào)解員范曉軍話鋒一轉(zhuǎn)“但是小車被高空拋物砸壞不是物業(yè)造成的，可以適當(dāng)降低賠償金額?！?/span> 值班律師李卉解釋，根據(jù)《民法典》第1254條：禁止從建筑物中拋擲物品。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。 本案中物業(yè)沒有在事發(fā)場(chǎng)所安裝監(jiān)控錄像，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。 在李卉與范曉軍調(diào)解下 當(dāng)事雙方達(dá)成協(xié)議 物業(yè)補(bǔ)償謝先生汽車修理費(fèi)2000元 法律小貼士 19日，記者在采訪律師李卉時(shí)她介紹，近年來，高空拋物事件頻發(fā)，嚴(yán)重?fù)p害人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。 《民法典》對(duì)高空拋物的相關(guān)條款也進(jìn)行了修改和完善。明確禁止從建筑物中拋擲物品，強(qiáng)調(diào)具體侵權(quán)人的責(zé)任,即誰拋誰負(fù)責(zé)。對(duì)于無法查明拋物者的,由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償，但增加了補(bǔ)償后可以找到侵權(quán)人要求追償?shù)谋硎?。此外還引入了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)以及未盡到安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。 無論是否找到侵權(quán)人，物業(yè)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)的，基于第三人侵權(quán)導(dǎo)致受害人人身、財(cái)產(chǎn)損害的情況下，依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)過錯(cuò)程度，在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任，且享有向侵權(quán)人追償?shù)臋?quán)利。 本案中，物業(yè)若在事發(fā)區(qū)域安裝監(jiān)控，可以極大增加查獲高空拋物人的可能性。此外，物業(yè)還可通過公示警示、增設(shè)護(hù)網(wǎng)護(hù)欄、預(yù)防宣傳等措施，切實(shí)維護(hù)居民“頭頂上的安全”。
1．確認(rèn)業(yè)主身份
2．確定小區(qū)投票權(quán)數(shù)
3．業(yè)主專有部分面積的確定
2021年1月1日，《中華人民共和國(guó)民法典》在十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)三次會(huì)議表決通過后正式實(shí)施。對(duì)于我們老百姓來說這部法典包羅萬象，可以說是“社會(huì)生活的百科全書”。
序號(hào) | 主要職責(zé) | 備注說明 |
1 | 制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 | 制定的工作一般在首次業(yè)主大會(huì)時(shí)進(jìn)行。管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)成員和候選人選舉辦法經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)表決通過，即首次業(yè)主大會(huì)召開成功，業(yè)主大會(huì)成立，并且永久存在 |
2 | 選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員 | 首屆業(yè)委會(huì)成員的選舉于第二次業(yè)主大會(huì)時(shí)進(jìn)行，之后主要進(jìn)行更換和補(bǔ)選工作 |
3 | 確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格 | 主要通過與物業(yè)公司協(xié)商的方式進(jìn)行確定 |
4 | 選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受事實(shí)服務(wù) | 作出“不再接受事實(shí)服務(wù)”的表態(tài)需要小區(qū)業(yè)主全力支持，否則有可能被認(rèn)定接受服務(wù)，與原物業(yè)公司續(xù)約 |
5 | 籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金 | |
6 | 申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 | |
7 | 決定共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用共用部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金 | 利用小區(qū)內(nèi)非固定車位、共有區(qū)域等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，例如出租，所有收益屬于全體業(yè)主，由業(yè)委會(huì)代管 |
8 | 確定業(yè)主委員會(huì)委員津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任實(shí)施任期、離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì) | 業(yè)委會(huì)成員付出的勞動(dòng)應(yīng)得到相應(yīng)津貼或補(bǔ)助， |
9 | 改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議 | 業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督職責(zé) |
10 | 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng) |
序號(hào) | 主要職責(zé) | 備注說明 |
1 | 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況 | |
2 | 根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接 | 更換物業(yè)公司時(shí)業(yè)委會(huì)作為合同主體的依據(jù) |
3 | 擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法 | 管理共有部分產(chǎn)生收益的依據(jù) |
4 | 監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集 | 管理專項(xiàng)維修資金的依據(jù) |
5 | 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同 | 該職責(zé)可以說是業(yè)主與物業(yè)公司之間的橋梁，也是業(yè)委會(huì)代表業(yè)主維權(quán)的依據(jù) |
6 | 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止 | 維護(hù)管理規(guī)約“業(yè)主公約”的實(shí)施是業(yè)主自治的主要要求 |
7 | 制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件 | |
8 | 定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每半年公示業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員交納物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)情況 | 接受業(yè)主的監(jiān)督，帶頭維護(hù)“管理規(guī)約”的實(shí)施 |
9 | 協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛 | |
10 | 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作 | |
11 | 配合、支持居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督 | |
12 | 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé) |
3月1日起，新修訂的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式施行。
新《條例》共九章九十三條，從進(jìn)一步加強(qiáng)黨對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、完善業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行機(jī)制、保障
物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的合法權(quán)益等方面作了明確。一起來看看新《條例》的亮點(diǎn)內(nèi)容。
問
業(yè)委會(huì)和物管會(huì)委員身份的區(qū)別？
1.業(yè)委會(huì)委員身份僅包括業(yè)主，通常由五人以上單數(shù)組成。
2.物管會(huì)委員身份可以由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)委員人數(shù)的二分之一。
問
業(yè)委會(huì)和物管會(huì)權(quán)限的區(qū)別？
1.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；
(三)擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；
(四)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；
(五)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；
(七)制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；
(八)定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每半年公示業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員交納物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)情況；
(九)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
(十)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作；
(十一)配合、支持居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；
(十二)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
2.物管會(huì)除了要履行業(yè)主共同決定決議之外，還要推動(dòng)小區(qū)選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)。
問
業(yè)委會(huì)和物管會(huì)任期的區(qū)別？
1.業(yè)委會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆不超過五年，可以連選連任。
2.物管會(huì)的任期一般不超過三年，期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。
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