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什么是業(yè)主大會(huì)？什么是業(yè)主委員會(huì)？哪些大事需要召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定？成立業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)該先要了解這些知識(shí)

一、什么是業(yè)主？什么是業(yè)主大會(huì)？什么是業(yè)主委員會(huì)？

答：業(yè)主，就是房屋的所有人。業(yè)主大會(huì)，是由全體業(yè)主組成的代表小區(qū)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)的組織；業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)。

二、為什么要設(shè)立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)？

答：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)主無(wú)法與物業(yè)公司等組織力量平等對(duì)話，只有成立業(yè)主大會(huì)，才能與這些單位平等對(duì)話，監(jiān)督、提高物業(yè)服務(wù)水平。

三、如果沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，有哪些壞處？

答：

(1)如果沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，我們小區(qū)的全體業(yè)主無(wú)法真正當(dāng)家作主；

(2)如果沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，就不能有效地與相關(guān)部門（開發(fā)商、物業(yè)、政府部門等）打交道，從而維護(hù)業(yè)主的利益；

(3)如果沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，無(wú)法終止《前期物業(yè)合同》，更談不上真正監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；

(4)如果沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，無(wú)法決定物業(yè)費(fèi)、電梯管理費(fèi)的水平，物業(yè)公司想漲價(jià)就漲價(jià)；

(5)如果沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，園區(qū)的電梯廣告位等園區(qū)經(jīng)營(yíng)收入將永遠(yuǎn)被物業(yè)公司侵占；

(6)如果沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，公共維修資金永遠(yuǎn)是活期利息而不是定期利息，公共維修資金使用由物業(yè)公司說(shuō)了算，業(yè)主無(wú)法監(jiān)督；

(7)如果沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，園區(qū)的設(shè)備設(shè)施將更快地老化、損壞，容易引發(fā)重大事故,導(dǎo)致房產(chǎn)貶值。

四、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》與《管理規(guī)約》是什么？

答：《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》與《管理規(guī)約》相當(dāng)于小區(qū)自治管理的最高規(guī)則、公約，與業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主委員會(huì)決議一樣，對(duì)每個(gè)業(yè)主和物業(yè)使用人都有約束力。

五、小區(qū)的事情由誰(shuí)來(lái)決定？

答：根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)的重大事情(物權(quán)法規(guī)定7大項(xiàng))由全體業(yè)主共同決定（一般通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由每戶業(yè)主投票決定）；非重大事情、日常事務(wù)由全體業(yè)主通過(guò)《議事規(guī)則》與《管理規(guī)約》授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定。

六、業(yè)主在小區(qū)的事務(wù)中有哪些權(quán)利？

答：除了業(yè)主專有面積以外的公共部分的設(shè)備、設(shè)施，業(yè)主享有共有權(quán)、共同使用權(quán)、共同管理權(quán)；對(duì)小區(qū)物業(yè)相關(guān)事務(wù)，具有知情權(quán)、選舉和被選舉權(quán)、投票權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)，對(duì)侵害自身權(quán)益的訴訟權(quán)等等。

七、業(yè)主在小區(qū)的事務(wù)中有哪些義務(wù)？

答：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)，如繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，遵守《議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》的規(guī)定，服從業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定決議，遵守小區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的等方面的規(guī)章制度等等。

八、哪些大事需要召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定？

(1) 制定和修改《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；

(2) 制定和修改《管理規(guī)約》；

(3) 選舉、更換、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；

(4) 選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

(5) 專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

(6) 建筑物及其附屬設(shè)施改建、重建；

(7) 有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

九、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)與權(quán)利是什么？

(1)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

(2)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

(3)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

(4)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

(6)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

(7)擬定專項(xiàng)維修資金的籌集和使用方案并報(bào)業(yè)主大會(huì)決定，組織和監(jiān)督實(shí)施；

(8)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)收取、分配和使用小區(qū)區(qū)公共收益；

(9)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)服務(wù)、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

(10)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

十、業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的決定、決議不服，該怎么辦？

答：根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的決定、決議，對(duì)每個(gè)業(yè)主有約束力。若業(yè)主對(duì)決定、決議不服的，或發(fā)現(xiàn)損害了自己的利益，可向人民法院起訴。

十一、業(yè)主如何罷免某個(gè)或全部業(yè)委會(huì)委員？

(一)有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：

1.因房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；

2.喪失民事行為能力的；

3.連續(xù)三次以上無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

4.依法被限制人身自由及被剝奪政治權(quán)利的；

5.法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

(二)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定終止、罷免其委員資格：

1.不履行委員職責(zé)的；

2.以書面方式提出辭職請(qǐng)求的；

3.拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

4.侵害他人合法權(quán)益的；

5.因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

十二、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何溝通?

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)常與業(yè)主保持聯(lián)系、溝通，掌握物業(yè)服務(wù)情況，將業(yè)主集中的問(wèn)題反映給物業(yè)公司，監(jiān)督物業(yè)公司予以解決；經(jīng)多次溝通物業(yè)服務(wù)仍沒(méi)有顯著改進(jìn)的，由全體業(yè)主表決，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

十三、誰(shuí)來(lái)監(jiān)督業(yè)委會(huì)的委員和他們的工作？

答：全體業(yè)主是監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的主體。政府部門（房產(chǎn)局、街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)）、媒體也有監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。

業(yè)主可以通過(guò)查閱業(yè)主委員會(huì)的公告、會(huì)議紀(jì)要、財(cái)務(wù)帳本等文件，來(lái)行使知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

十四、業(yè)主委員會(huì)成員有工資嗎？

業(yè)主委員會(huì)委員沒(méi)有薪金但是可以獲得補(bǔ)貼或者補(bǔ)助。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主共同決定成立或者由業(yè)主大會(huì)決定成立的團(tuán)體，受業(yè)主委托決定和執(zhí)行共同管理中的一些事務(wù)。業(yè)主委員會(huì)成員一般可分為選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員和聘任的業(yè)主委員會(huì)工作人員如秘書等。

業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員不是一個(gè)職業(yè)，因此不享有薪金待遇。但是，業(yè)主委員會(huì)委員為業(yè)主共同管理事務(wù)付出大量的時(shí)間和精力，甚至付出一些費(fèi)用如通訊費(fèi)等，因此業(yè)主委員會(huì)委員可以或者補(bǔ)助或者補(bǔ)貼。

業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)的工作人員因?yàn)椴皇菢I(yè)主代表，是受聘完成業(yè)主委員會(huì)日常工作，因此業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與受聘人簽訂勞動(dòng)合同或者與勞動(dòng)派遣單位簽訂派遣合同，受聘人員享有工資報(bào)酬。

業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)助或者補(bǔ)貼發(fā)放形式可以多樣化。

業(yè)主委員會(huì)工作人員的工資報(bào)酬應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主分?jǐn)倸w集，業(yè)主委員會(huì)支付。業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼或者補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)提出建議，由業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)助具體措施，不同的小區(qū)可以采取靈活的方式進(jìn)行，可以一次性支付或者按月支付，也可以采取誤工補(bǔ)貼的方式按照業(yè)主委員會(huì)委員為業(yè)主共同管理事項(xiàng)付出的時(shí)間支付。

業(yè)主委員會(huì)委員不是一個(gè)職業(yè)，不應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取工資等薪金收入。但是，業(yè)主委員會(huì)委員為業(yè)主共同管理工作付出更多的時(shí)間和精力，業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付必要的補(bǔ)助。支付的補(bǔ)助金多少，可以由業(yè)主大會(huì)決定。補(bǔ)助的具體形式，可以一次性補(bǔ)助，也可以按照工作時(shí)間補(bǔ)助。

十五、業(yè)主委員會(huì)費(fèi)用哪里來(lái)？

業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主辦理小區(qū)的日常事務(wù)，必然涉及費(fèi)用的支出和辦公場(chǎng)地的使用問(wèn)題。根據(jù)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。對(duì)于辦公場(chǎng)地，既可以由開發(fā)商無(wú)償提供，也可以計(jì)入房?jī)r(jià)，由業(yè)主共同承擔(dān)。

業(yè)主委員會(huì)的津貼不可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵸|(zhì)的管理人，是維護(hù)業(yè)主利益的代言人，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理區(qū)域的服務(wù)人，兩者是平等的民事主體，存在監(jiān)督與被監(jiān)督、委托與被委托的關(guān)系。若業(yè)主委員會(huì)津貼由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，就產(chǎn)生利害關(guān)系，并會(huì)在無(wú)形中破壞監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系，難以維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)的津貼應(yīng)該根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》或業(yè)主大會(huì)的決議，由全體業(yè)主支付或者在物業(yè)管理區(qū)域的公共收益或者物業(yè)維修資金的利息中列支。

但是經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，在物業(yè)管理費(fèi)用中提取一定比例作為業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的，可以視為津貼在業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)開支，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)津貼的情形。