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新修訂的《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》于2018年5月31日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議審議通過，自2018年8月1日起施行。該條例的制定與實施為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益提供了堅實的法律保障，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境做出了積極的努力。通過對照《包頭市物業(yè)管理條例》和自治區(qū)條例，有許多規(guī)定是自治區(qū)條例的亮點，對指導和規(guī)范我市物業(yè)管理將會起到補充和完善的作用。現(xiàn)將自治區(qū)物業(yè)條例的亮點盤點如下：
【亮點一】業(yè)主大會籌備組人選的規(guī)定更加詳細，從源頭上對籌備人員進行把關，包頭條例中（見第十三條）對籌備組規(guī)定的比較寬泛。自治區(qū)條例在修改過程中吸收了住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第九條、第十條、第十一條關于對籌備組的規(guī)定的相關內(nèi)容，自治區(qū)條例第十六條規(guī)定，業(yè)主大會籌備組成立時“業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處代表擔任?；I備組中的業(yè)主代表的產(chǎn)生，由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者嘎查村民委員會、居民委員會組織業(yè)主推薦。” “業(yè)主對籌備組成員有異議的，由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決”。
【亮點二】增加了可以召開業(yè)主大會臨時會議的規(guī)定，這與國務院條例規(guī)定相一致，定期會議明確按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，從而保證了業(yè)主在特殊情況下及時召開業(yè)主大會解決問題，包頭條例規(guī)定的不太明確。自治區(qū)條例第二十條規(guī)定，有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：(一)百分之二十以上的業(yè)主提議的；(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；(三)業(yè)主委員會成員缺額人數(shù)超過半數(shù)的；(四)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。需要召開業(yè)主大會臨時會議時，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)項目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當責令業(yè)主委員會限期召開；逾期不召開的，蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織召開。
【亮點三】明確業(yè)主大會的執(zhí)行機構業(yè)主委員會和及其成員不得有違法違規(guī)行為，即規(guī)定了業(yè)主委員會和委員的最基本的行為規(guī)范。自治區(qū)條例第二十三條規(guī)定，業(yè)主委員會和業(yè)主委員會委員不得有下列行為：(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會履行職責；(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；(三)利用職務之便接受減免物業(yè)費、停車費，或者索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)提供的利益、報酬；(四)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；(五)打擊、報復、誹謗有關投訴、舉報人；(六)未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自解聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)；(七)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；(八)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權，侵害業(yè)主合法權益的其他行為。
【亮點四】對入選業(yè)主委員會委員有規(guī)定，自治區(qū)條例依然吸收了住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》部分內(nèi)容，自治區(qū)條例第二十八條規(guī)定，“業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有一定組織協(xié)調(diào)能力，能夠主動履行業(yè)主義務的業(yè)主擔任”；但是第二款有禁止行為，即“業(yè)主委員會委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)中兼職或者與該物業(yè)服務企業(yè)有其他利害關系”。
【亮點五】業(yè)主轉讓或出租房產(chǎn)時，受讓人或承租人要在規(guī)定日期內(nèi)告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會，實際工作中如果能夠很好的執(zhí)行，為物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會對小區(qū)居民信息的動態(tài)統(tǒng)計管理提供了方便和效率。自治區(qū)第三十二條規(guī)定，業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并出具交納物業(yè)服務費用的證明或者對物業(yè)服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產(chǎn)權交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。
【亮點六】明確了現(xiàn)在大家對空置房如何交納物業(yè)費的爭議問題即閑置房產(chǎn)必須繳納物業(yè)服務費，物業(yè)使用人不繳納物業(yè)服務費的，業(yè)主承擔連帶責任。自治區(qū)第三十三條規(guī)定，“物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定以及《物業(yè)管理服務標準》等相關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以物業(yè)閑置、房屋質(zhì)量和未享受物業(yè)服務或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕交納物業(yè)服務費”，“業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，并自約定之日起十五日內(nèi)告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)使用人不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主承擔連帶交納責任”。
【亮點七】房屋交付前后物業(yè)服務費如何交納，交付的時點如何確定，自治區(qū)條例給與明確規(guī)定。自治區(qū)第三十五條規(guī)定，房屋交付買受人之前發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔；房屋交付買受人之后發(fā)生的物業(yè)服務費，由買受人按照前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準承擔。房屋達到交付條件，買受人延遲接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務費發(fā)生的起止日期自建設單位催告買受人接受交付的期限結束次日起計算。建設單位不得與買受人約定減免物業(yè)服務費。
【亮點八】物業(yè)服務項目招投標有詳細的規(guī)定。自治區(qū)第三十六條、三十七條、三十八條、第三十九條規(guī)定了住宅物業(yè)的建設單位須通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，招標人發(fā)布招標公告前應該向旗縣級政府提交的文件，以及完成招投標工作的時限。
【亮點九】前期物業(yè)合同期滿后，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主雙方當事人如何續(xù)約的規(guī)定。自治區(qū)第四十條規(guī)定，前期物業(yè)服務合同可以約定期限。但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止；期限已滿，業(yè)主大會尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續(xù)約或者已入住業(yè)主百分之五十以上對原物業(yè)服務企業(yè)的服務不滿意的，建設單位應當通過招投標方式重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，或者由物業(yè)項目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織全體業(yè)主決定選聘物業(yè)服務企業(yè)。
【亮點十】物業(yè)服務企業(yè)如何開展經(jīng)營活動，自治區(qū)第四十四條規(guī)定，從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當依法向市場監(jiān)督管理部門辦理注冊登記手續(xù)，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。物業(yè)服務企業(yè)應當自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，到旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。
【亮點十一】對物業(yè)服務企業(yè)履行的義務有重點規(guī)定。自治區(qū)條例第四十七條規(guī)定，(一)按照物業(yè)服務合同、國家和自治區(qū)有關物業(yè)服務標準提供物業(yè)服務；(二)在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；(三)落實安防人員、設施以及安保措施，確保安防監(jiān)控設施正常運轉；(四)定期組織物業(yè)服務人員進行消防安全演練，確保消防設施正常使用；(五)維護物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導業(yè)主進行垃圾分類處理；(六)定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護，按照物業(yè)服務合同約定組織維修；(七)做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關財務賬冊，建立物業(yè)服務信息平臺，為業(yè)主提供免費查詢服務；(八)實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務工作應急預案，及時處理物業(yè)服務中的突發(fā)事件；(九)聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務。
【亮點十二】對物業(yè)服務企業(yè)的失信行為有具體規(guī)定。國務院2018年3月19日對《物業(yè)管理條例》進行了修改，對涉及到“資質(zhì)”內(nèi)容的條款進行了刪除，只在第三十二條中明確規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。國務院建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強行業(yè)誠信管理”。這就給地方的物業(yè)管理指明了方向，要讓物業(yè)企業(yè)的誠信行為成為其經(jīng)營與生存的重要指標。于是，自治區(qū)條例在修改過程中加入了“誠信”這個元素，即在第五十二條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有下列失信行為之一的，應當按照有關規(guī)定錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，納入企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)：
◆在物業(yè)項目招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；
◆物業(yè)服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)服務區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)服務混亂的；
◆未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務，導致物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的；
◆泄露業(yè)主信息的；
◆對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進行恐嚇、威脅或者打擊報復的。
【亮點十三】對物業(yè)服務收費標準進行細致的劃分和區(qū)別對待，明確了定價和協(xié)商的主體，這個規(guī)定和包頭的不相一致，包頭條例規(guī)定是住宅物業(yè)實行政府指導價，別墅、公寓以及寫字樓、酒店、商場等非住宅實行市場調(diào)節(jié)價。自治區(qū)條例第五十三條規(guī)定，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別執(zhí)行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價：
◆廉租住房、公共租賃住房等保障性住房物業(yè)服務收費實行政府指導價，具體收費標準由旗縣級人民政府價格主管部門和物業(yè)行政主管部門結合當?shù)貙嶋H統(tǒng)一制定；
◆普通住宅物業(yè)服務費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)在雙方簽訂的物業(yè)服務合同中約定。未成立業(yè)主委員會的，由嘎查村民委員會、居民委員會組織業(yè)主代表和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定；
◆公寓、別墅等非普通住宅和商場、酒店、寫字樓等非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。普通住宅物業(yè)服務收費可以根據(jù)市場行情、物業(yè)服務內(nèi)容和服務等級進行調(diào)整。物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后方可調(diào)整物業(yè)服務費。
【亮點十四】對消防通道有明確的保障規(guī)定。自治區(qū)條例第六十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。對于長期廢棄并嚴重影響消防通道的車輛，物業(yè)服務企業(yè)應當及時報告物業(yè)項目所在地消防機構。物業(yè)服務企業(yè)應當采取措施，對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進行嚴格管理。工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設、設施設備維修確需停放的除外。
【亮點十五】住宅專項維修資金業(yè)主表決方式多樣化，保證住宅維修資金的快速使用。自治區(qū)條例在修訂過程中采納了住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳、財政部辦公廳2015年10月17日印發(fā)的《關于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》中關于表決的規(guī)定，文件中這樣規(guī)定，在老舊小區(qū)和電梯更新改造中使用維修資金，為解決業(yè)主“雙三分之二”表決難題，降低業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決策成本，提高業(yè)主使用維修資金的決策效率，各地可以根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的有關規(guī)定，指導業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定以下表決方式：
◆委托表決：業(yè)主將一定時期內(nèi)維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使；
◆集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)分批使用；
◆默認表決：業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數(shù)計入已投的贊成票；
◆異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數(shù)三分之一以下的，視為表決通過。
對照自治區(qū)條例，其第六十五條規(guī)定，使用住宅專項維修資金業(yè)主可以通過以下方式表決：
◆委托表決：業(yè)主將一定時期內(nèi)住宅專項維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使；
◆集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的住宅專項維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)分批使用；
◆異議表決：在住宅專項維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數(shù)三分之一以下的，視為表決通過。
來源 | 《包頭日報》8月28日、9月25日、9月27日
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