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測(cè)溫、亮碼、保持一米距離……一大早，在綠洲花苑小區(qū)物管中心，業(yè)主們帶著相關(guān)材料前來領(lǐng)取福利——500元現(xiàn)金。
“去年發(fā)了300元，今年還多了200元，我們小區(qū)的管理越來越好啦?！睒I(yè)主陳先生笑著說，或許是特別的緣分，去年同一天，小區(qū)業(yè)委會(huì)就給業(yè)主發(fā)過紅包，“今年小區(qū)又增添了不少新設(shè)施，還建起了圖書室，在這里生活越來越舒心了。”
據(jù)了解，去年，綠洲花苑小區(qū)的公共收益有了很大的提升，通過收取地面車位管理費(fèi)、業(yè)主共有物業(yè)租金及廣告費(fèi)等，小區(qū)今年的余額約有78萬元。為了給大家過年圖個(gè)吉利，業(yè)委會(huì)從這些收益中拿出429000元，給858戶發(fā)福利，每戶500元現(xiàn)金。
業(yè)主張女士在未來E家注冊(cè)了賬戶，所有的房產(chǎn)信息都能在手機(jī)上顯示，到小區(qū)物管中心核對(duì)信息后，就領(lǐng)到了500元紅包，她用這份福利抵扣了部分物業(yè)費(fèi)。張女士表示，小區(qū)物業(yè)費(fèi)原來是1.04元/㎡，今年提到了1.35元/㎡，“發(fā)紅包后，我家105㎡的房子物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不到1元，在全市同等小區(qū)中，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是‘從最低走向新低’?！?/span>
許多業(yè)主夸贊，自從有了一個(gè)愿意做事、敢于做事的業(yè)委會(huì)，小區(qū)的環(huán)境越來越美，設(shè)施越來越齊全，鄰里之間也更加友善和諧了。去年，綠洲花苑小區(qū)和蓮都區(qū)圖書館合作，打造了市區(qū)第一個(gè)小區(qū)圖書室，這個(gè)環(huán)境優(yōu)美滿是書香的地方成了小區(qū)業(yè)主日常休憩、看書的好去處。
不僅如此，小區(qū)還組建了綠州衛(wèi)生保健醫(yī)療咨詢志愿者服務(wù)隊(duì)和綠州環(huán)境保護(hù)志愿者服務(wù)小分隊(duì)，前者由退休醫(yī)療專家組成，定期在小區(qū)開展免費(fèi)量血壓、測(cè)血糖、查看疑難雜癥等義診活動(dòng)；后者由70歲以上的老人組成，每周在小區(qū)里巡查，打點(diǎn)小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境。
在領(lǐng)紅包的現(xiàn)場(chǎng)，西泠印社徐詠平教授攜手市老年書畫協(xié)會(huì)成員開展“迎春送福”現(xiàn)場(chǎng)寫對(duì)聯(lián)活動(dòng)，領(lǐng)完紅包的業(yè)主還能領(lǐng)取一幅對(duì)聯(lián)，不僅收獲了新春的祝福，也感受到了一份濃濃的年味。
“在過去的一年中，小區(qū)管理越來越好了?！睒I(yè)主王先生忍不住點(diǎn)贊，他仍然記得前幾年小區(qū)缺乏管理，車輛亂停放、垃圾隨意堆放等亂象隨處可見，“那時(shí)候別說發(fā)錢了，地下車庫的燈壞了都沒人修理。”王先生說，前年車輛管理辦法等一系列的改革管理措施讓小區(qū)從停車亂、停車難的困局中突圍，“現(xiàn)在小區(qū)不僅整潔、有序，還能連續(xù)兩年給業(yè)主發(fā)福利，這說明改革是成功的?！?/span>
現(xiàn)如今，在諸多小區(qū)《議事規(guī)則》有一條特別引人注目，那就是有名的“視為同意”——未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)計(jì)入已表決的多數(shù)票。
該條款近年來引起較多爭(zhēng)議與訴訟。那么，在《民法典》新規(guī)下，如何正確理解和運(yùn)用“視為同意”條款呢？
以下視頻來源于
浦江天平
首先，什么是“視為同意”條款？
通俗地說，有的業(yè)主大會(huì)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)召開時(shí)若業(yè)主既不投贊成票也不投反對(duì)票，視為同意，這種規(guī)定就是“視為同意”條款。
“視為同意”條款的應(yīng)用有兩個(gè)構(gòu)成要件，第一個(gè)構(gòu)成要件是已送達(dá)，即業(yè)委會(huì)已經(jīng)把表決票送到了你家中，或者是投入了你的信箱；第二個(gè)構(gòu)成要件是無有效投票意見，也就是說你既沒有說同意，也沒有說不同意，這個(gè)時(shí)候就有適用“視為同意”條款的余地了，這種票我們也稱為視為同意票。
接下來我們來看看，“視為同意”條款到底有什么作用。我們挑選了十個(gè)樣本，也就是十個(gè)小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)的情況。大家可以看到，藍(lán)色部分是贊成票，灰色部分是非贊成票，從圖中來看，超過80%的會(huì)議贊成票都是遙遙領(lǐng)先，早已過半，單單看這個(gè)結(jié)果，可謂都是成功的大會(huì)、勝利的大會(huì)。
但事實(shí)真的如此嗎？帶著疑問去審視這些贊成票的構(gòu)成成分，就能發(fā)現(xiàn)其中的奧秘。
從贊成票的成分來看，圖中橙色部分是真實(shí)贊成票，也就是業(yè)主到場(chǎng)投票的部分，下面藍(lán)色部分是視為同意票。前一張圖80%的會(huì)議都是贊成票遙遙領(lǐng)先，而現(xiàn)在再看這張圖，實(shí)際上80%的會(huì)議橙色部分（真實(shí)贊成票）都過不了半，甚至有極個(gè)別的情況，比如說有兩個(gè)案件中連10%都沒到。
小區(qū)里的事情不是應(yīng)當(dāng)秉承少數(shù)服從多數(shù)的原則嗎？為什么到了開會(huì)的時(shí)候反而變成多數(shù)服從少數(shù)了呢？這個(gè)就得從目前社會(huì)上面臨的一種困境說起。
如何正確運(yùn)用“視為同意”條款？
在一般事項(xiàng)表決中，把視為同意票的計(jì)入控制在滿足最低開會(huì)人數(shù)的要求即可，且最后表決時(shí)超過最低通過比例一半的視為同意票不計(jì)入在內(nèi)。
在特別事項(xiàng)表決中——所謂的特別事項(xiàng)，指的是小區(qū)中一些最要緊的事情，比如說重建建筑物。這種會(huì)可能幾年也未必能夠開一次，但是一旦開起來，這個(gè)結(jié)果對(duì)小區(qū)的影響是很大的。此時(shí)視為同意票的作用，應(yīng)限制在能夠幫忙把會(huì)開起來，但是不能讓其在表決中“做主”，因此在計(jì)算最后表決結(jié)果時(shí)，視為同意票不應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。
舉個(gè)例子來理解。假設(shè)A小區(qū)共有業(yè)主500戶，實(shí)際投票率30%，即有150戶投票，其中有100張贊成票，50張反對(duì)票，另外350張為視為同意票。
如果進(jìn)行一般事項(xiàng)表決，根據(jù)《民法典》的要求，最少要有2/3即334戶參與表決，而現(xiàn)在只有150戶參與，相差184票，此時(shí)可以將視為同意票中的184票計(jì)入?yún)?huì)人數(shù)，以滿足開會(huì)的最低要求。
計(jì)算表決結(jié)果時(shí)，最低通過比例應(yīng)當(dāng)是334的一半也就是167票，但現(xiàn)在只有100張贊成票，此時(shí)可以將視為同意票計(jì)入，但如前面提到的，視為同意票的計(jì)入應(yīng)有封頂限制，不應(yīng)超過167票的一半即84票，如此，最后計(jì)票結(jié)果是100加84即184票，超過法定最低要求，決議通過。
如果是特別事項(xiàng)表決，關(guān)于開會(huì)就和一般事項(xiàng)一樣，先讓會(huì)開起來。關(guān)于表決結(jié)果，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，應(yīng)由參會(huì)人數(shù)的3/4同意表決才能通過，即需要251張贊成票。此時(shí)不應(yīng)把視為同意票計(jì)入，因此只有實(shí)打?qū)嵉?00張贊成票，決議不通過。（上海高院研究室）
法院如何判決“從眾條款”糾紛？
以廣州番禺某小區(qū)為例，一起來看一下，法院是如何認(rèn)定的？（注：我們沒有找到今年的相關(guān)判決案例，下面案例供參考）
阿英是廣州市番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)某小區(qū)的老業(yè)主了，2009年10月就已收樓入住。當(dāng)時(shí)，小區(qū)正值第四屆業(yè)委會(huì)任期內(nèi)的第2年。6年間，小區(qū)的業(yè)委會(huì)已換屆3次了，到2015年9月7日，已經(jīng)是第六屆業(yè)主委員會(huì)。
2017年，阿英將小區(qū)業(yè)委會(huì)告上了法庭，認(rèn)為業(yè)委會(huì)在2010年的《議事規(guī)則》中設(shè)定“從眾條款”是別有用心，選票造假，侵犯業(yè)主選擇權(quán)；業(yè)委會(huì)在2011年、2014年作出的漲價(jià)決定程序違法、增加了業(yè)主負(fù)擔(dān)，應(yīng)該撤銷維持原來的標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)阿英介紹，在前兩次提價(jià)的時(shí)候，小區(qū)業(yè)委會(huì)以及物業(yè)公司傾盡全力，也才拿到8000名同意票，早在2010年之前，根本不可能拿到雙過半同意（從眾規(guī)則）的業(yè)主選票。
業(yè)委會(huì)則認(rèn)為，將“從眾條款”列入議事規(guī)則不為法律所禁止，且當(dāng)時(shí)包含該條款內(nèi)容的《議事規(guī)則》在有鐘村街道辦事處、祈福居委會(huì)、部分業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、見證下，經(jīng)第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行過專業(yè)統(tǒng)計(jì)與報(bào)告，事前有通知，事中有見證，事后有備案，合法合理。阿英當(dāng)時(shí)也未在異議期提出書面異議，現(xiàn)在才提出反對(duì)意見應(yīng)該駁回。
一審法院認(rèn)為，業(yè)委會(huì)在通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中關(guān)于“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)計(jì)入已表決的多數(shù)票（此項(xiàng)規(guī)則已于2010年首次業(yè)主大會(huì)通過）”的決定時(shí)未對(duì)選票的真實(shí)性予以核實(shí)，亦未明確計(jì)算票數(shù)及票權(quán)的過程，且業(yè)委會(huì)成員中存在利益沖突情況，故兩次業(yè)主大會(huì)的召開均違法，應(yīng)予撤銷。
但從第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的報(bào)告業(yè)會(huì)鑒[2010]001號(hào)和業(yè)會(huì)鑒[2010]001號(hào)來看，表決結(jié)果符合法律要求的雙過半規(guī)定。雖然業(yè)主對(duì)上述證據(jù)不予認(rèn)可，卻未能未提交其他證據(jù)對(duì)該兩份報(bào)告的證明內(nèi)容進(jìn)行推翻，亦未舉證證明通過該條款的《議事規(guī)則》存在程序違法之處，故對(duì)于其要求撤銷該決定沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
二審法院認(rèn)為，會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的兩份報(bào)告均有街道辦、居委會(huì)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、業(yè)委會(huì)、業(yè)主、物業(yè)管理公司的代表作為見證人簽名確認(rèn)，足以證明“歸眾條款”表決通過的情況。而主張撤銷權(quán)的業(yè)主未能充分舉證，缺乏依據(jù)，對(duì)原審判決予以維持。
作為業(yè)主
有哪些？
小區(qū)哪些事項(xiàng)
需要業(yè)主共同決定？
哪些事項(xiàng)
與自己息息相關(guān)？
相信絕大部分人
都不太清楚
《民法典》第二百七十七條明規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。
《民法典》明確業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，突出了業(yè)主在重大問題上一致決定的權(quán)利，用民主的方式來保障絕大部分業(yè)主的權(quán)利。
比如經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等。例如，有一些比較老的商品房，很多電梯或者共有財(cái)產(chǎn)的維修問題已經(jīng)很突出了，現(xiàn)在只需要業(yè)委會(huì)共同決定就可以使用公共維修資金。對(duì)解決民生、提升品質(zhì)有重要意義。
議事表決規(guī)則的變化
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括“專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)”三種，《民法典》第二百七十八條對(duì)業(yè)主的投票權(quán)作了新增和修改的規(guī)定，具體如下：
民法典第二百七十八條規(guī)定
下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。
決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)（動(dòng)錢動(dòng)土），應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
決定前款其他事項(xiàng)（非動(dòng)錢動(dòng)土），應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
法官釋法
該條款是在《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定基礎(chǔ)上修改而來。修改之后，將‘籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金’等事項(xiàng)的表決方式從原來的“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”變更為“應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”且“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”，使決議的作出更為慎重。
如在日常生活中，小區(qū)的維修資金的繳納都是在購房時(shí)按照購房款的一定比例統(tǒng)一支付的，如果小區(qū)的維修資金被使用后，需要續(xù)交，就需要適用該規(guī)則來決定相關(guān)籌集事項(xiàng)。
另外，本條還明確“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)”為業(yè)主共同決議事項(xiàng)，并需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
這就是說，例如小區(qū)公共區(qū)域，諸如土地、墻面等使用問題，都需要業(yè)主共同決定，不是物業(yè)或者業(yè)委會(huì)能單獨(dú)決定，以此更好地保障業(yè)主的權(quán)利。
維修資金
《民法典》新增公維資金的適用范圍和用途，《民法典》第二百八十一條第一款規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。
同時(shí)該條第二款規(guī)定緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。該部分關(guān)于維修資金的歸屬、適用范圍、用途以及緊急情況下的維修基金的使用的規(guī)定，明確了業(yè)主、行政管理部門、物業(yè)及開發(fā)商的權(quán)責(zé)，為維修基金的科學(xué)管理和有效使用提供了基本法治保障。
為了社會(huì)穩(wěn)定、和諧地發(fā)展，政府加大推進(jìn)成立業(yè)主委員會(huì)的力度，讓業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主行使監(jiān)督權(quán)，傳達(dá)業(yè)主訴求，維護(hù)業(yè)主合法利益。
然而在現(xiàn)實(shí)，成立業(yè)主委員會(huì)過程中仍然曲折，歷盡艱辛，在業(yè)委會(huì)成立過程中，最難的事情是什么呢？
不是成立業(yè)委會(huì)本身，而是如何把所有的家人們組織起來。大家不在一個(gè)單位，沒有一個(gè)權(quán)威的個(gè)人，沒有什么強(qiáng)制的力量，很容易相互觀望與等待，出現(xiàn)人人有責(zé)、人人不負(fù)責(zé)的局面。
有關(guān)專家分析有如下原因：
1.小區(qū)居民來自五湖四海，社會(huì)各個(gè)階層，早出晚歸互不相識(shí)，互不交往，相互間信任缺失，對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)參于度不足，對(duì)候選人不了解不信任。
2.居民維權(quán)意識(shí)薄弱，事不關(guān)己高高掛起，不能形成有效的凝聚力。
3.業(yè)主委員會(huì)是代表全體業(yè)主利益出發(fā)，必然與無良的物業(yè)服務(wù)公司存在利益等各方面沖突，無良的物業(yè)定會(huì)設(shè)置種種障礙阻止成立業(yè)主委員會(huì)。
4.政府有關(guān)部門不作為或亂作為，個(gè)別工作人員與物業(yè)共謀私利，阻礙業(yè)主委員會(huì)成立。
5.政府的宣傳力不足，居民參與度不高，讓熱心公益的業(yè)主失去信心。
6.個(gè)別業(yè)主為己私利，公德心散失、暗中幫助物業(yè)破壞成立業(yè)主委員會(huì)。
7.物業(yè)對(duì)熱心公益的業(yè)主采取收買、打擊、污蔑、人身攻擊等破壞成立業(yè)主委員會(huì)。
親愛的家人們，你怎么看？
實(shí)際上大多數(shù)人的想法依然是：
反正你們?nèi)?zhēng)，爭(zhēng)不到也沒有進(jìn)一步損失，萬一獲利也少不了我這一份。
所以辯證的看，我們有時(shí)候做的就是搭便車行為，然而，這種行為可取嗎？業(yè)委會(huì)資訊呼吁更多的業(yè)主，加入到實(shí)際有效的行動(dòng)中來。
你們的支持和加入，是業(yè)委會(huì)籌備組所有成員的定海神針！
不然，松散的組織，會(huì)隨著時(shí)間的流逝而消亡。
拖延的時(shí)間越久，大家的信心就慢慢消磨，就會(huì)逐步瓦解，直到誰都不再過問。
親愛的家人們，
你們知道有了業(yè)委會(huì)
生活會(huì)有什么改變嗎？
聽小編來嘮一嘮！
1.有了業(yè)主委員會(huì)：根據(jù) 《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“公共收益歸全體業(yè)主所有”。如：停車費(fèi)、架空層出租費(fèi)、場(chǎng)地出租費(fèi)、廣告費(fèi)等等幾百萬元巨款，從物業(yè)手中清算回來，造福于每位業(yè)主。
2.有了業(yè)主委員會(huì)：監(jiān)督、檢查水電公攤費(fèi)，做到合理分?jǐn)偂?/span>
3.有了業(yè)主委員會(huì)：增加小區(qū)配套，設(shè)置老人活動(dòng)中心、健身房、室內(nèi)兒童樂園。
4.有了業(yè)主委員會(huì)：團(tuán)結(jié)所有業(yè)主，全力爭(zhēng)回公共配套——業(yè)主活動(dòng)會(huì)所（售樓部）、游泳池、物業(yè)用房等。
5.有了業(yè)主委員會(huì)：增加小區(qū)探頭，確保業(yè)主居住安全。
6.有了業(yè)主委員會(huì)：審查地下車庫是否被物業(yè)多劃出車位？是否已經(jīng)被非法銷售？是否有人防車位存在？
7.有了業(yè)主委員會(huì)：審查清算屬于業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn)，減輕業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
8.有了業(yè)主委員會(huì)：如果物業(yè)違法違規(guī)，中飽私囊，造成居住安全受到危及，可以給予整改到位，確保業(yè)主生命及財(cái)產(chǎn)安全。
9.有了業(yè)主委員會(huì)：堅(jiān)決捍衛(wèi)與保護(hù)每位業(yè)主合法權(quán)益不被侵害。
10.有了業(yè)主委員會(huì)：當(dāng)業(yè)主家中遇到困難時(shí)，業(yè)主委員會(huì)伸出有力之手給予援助解決。
11.有了業(yè)主委員會(huì)：監(jiān)督物業(yè)各項(xiàng)服務(wù)工作，認(rèn)清服務(wù)性質(zhì)，端正服務(wù)態(tài)度，制止物業(yè)違法違規(guī)行為。
12.有了業(yè)主委員會(huì)：一切以廣大業(yè)主利益出發(fā)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主當(dāng)家做主人。
13.有了業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主花錢得到應(yīng)有的服務(wù)與尊重，生活在公正、平等、安全、和諧、美麗的宜居環(huán)境中。
想要收回屬于我們的一切權(quán)益我們的車庫、我們的游泳池、我們的活動(dòng)會(huì)所、我們的公共收益等必須先成立業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)委會(huì)組織名正言順地拿回屬于所有家人們的東西
最后的最后
請(qǐng)為這群可愛的家人們點(diǎn)贊
請(qǐng)看到他們?cè)诒澈竽瑹o聞的付出
請(qǐng)聽到所有家人們想要家的歸屬感的心聲
請(qǐng)支持業(yè)委會(huì)籌備組的工作
請(qǐng)為他們投上您寶貴的一票
這看似是一件很簡(jiǎn)單的事
但是少了其中任何一個(gè)您
都成立不了！
小區(qū)綠化管理缺失、樓道臟亂不堪、車庫隱患頻出……談及“老物業(yè)”，義烏現(xiàn)代家園小區(qū)的業(yè)主們有一肚子怨言。直到2017年，“老物業(yè)”還被評(píng)為了義烏的“最差物業(yè)”。心里難掩的不滿，讓業(yè)主們開始考慮“換掉物業(yè)”。
選舉新的業(yè)委會(huì)、公開登報(bào)招標(biāo)，在屬地街道、社區(qū)的監(jiān)督下投票唱票，最終只有不足12%的業(yè)主支持“老物業(yè)”留下。
可就是這樣，“老物業(yè)”卻不走，還將合同已經(jīng)生效的“新物業(yè)”拒之門外，相關(guān)交接核驗(yàn)工作也遲遲不配合。
現(xiàn)代花園大門外，記者未經(jīng)身份核驗(yàn)便進(jìn)入了小區(qū)“選對(duì)物業(yè)，貼心管家！選錯(cuò)物業(yè)，花錢受氣！”2月25日，記者來到位于義烏北苑街道的現(xiàn)代花園小區(qū)。小區(qū)大門對(duì)外敞開，作為非小區(qū)業(yè)主，記者在未經(jīng)任何身份核驗(yàn)、疫情防控的情況下，非常輕松地進(jìn)入了小區(qū)。剛一進(jìn)小區(qū)，一則“選對(duì)物業(yè)，貼心管家！選錯(cuò)物業(yè)，花錢受氣！”的橫幅十分醒目。
采訪中，記者見到了小區(qū)的一名樓棟長(zhǎng)“何姐”，她向記者表示，小區(qū)環(huán)境一年不如一年，綠化長(zhǎng)期管理缺失、樓道衛(wèi)生狀況不佳，甚至基本的物業(yè)服務(wù)也不盡人意，“年三十的時(shí)候，我車庫的車子被人堵了，讓物業(yè)幫忙查一下，結(jié)果占道的車子都沒有登記過，還是我自己跑了半個(gè)多小時(shí)，才找到的車主。”
此外，還有業(yè)主向記者表示，樓道內(nèi)還存在消防設(shè)施老舊、防火門緊閉，以及監(jiān)控失修等問題，這都給業(yè)主的安全帶來了一定隱患。
“我們2008年入住的這個(gè)小區(qū)，現(xiàn)在小區(qū)的整體環(huán)境還不如有些有機(jī)更新區(qū)塊的老舊小區(qū)來得好?！睒I(yè)委會(huì)的一名負(fù)責(zé)人吳先生表示，換掉老物業(yè)不是業(yè)主們一朝一夕的想法，雖然目前還沒有個(gè)結(jié)果，但毋庸置疑的是，這一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)最終吃虧的一定是業(yè)主。
超88%的投票業(yè)主選擇“新物業(yè)”飽受業(yè)主詬病的“老物業(yè)”是義烏市孝富物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“孝富物業(yè)”)，也是該小區(qū)開發(fā)商——浙江省義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的子公司。了解到，2018年12月31日，孝富物業(yè)與現(xiàn)代花園小區(qū)的服務(wù)合同到期，自動(dòng)轉(zhuǎn)為不定期合同。鑒于對(duì)服務(wù)質(zhì)量的不滿，2019年7月，現(xiàn)代花園新選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)決定以對(duì)外公開招標(biāo)的方式重新選聘物業(yè)。
投票前，業(yè)委會(huì)向全體業(yè)主發(fā)布的公告
“我們也保留了孝富物業(yè)的競(jìng)聘權(quán)利，最終綜合考慮后在四五家物業(yè)公司中篩選出了浙江正方本家物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“正方物業(yè)”)，與孝富一起，讓業(yè)主二選一?！眳窍壬f，業(yè)委會(huì)2020年9月函告了孝富物業(yè)，11月15日向全體業(yè)主發(fā)布了相關(guān)公告，并于12月1日上門讓業(yè)主簽字投票。
在屬地街道、社區(qū)以及主管部門義烏市建設(shè)局的監(jiān)督下，義烏現(xiàn)代花園的1128戶業(yè)主中，共有945戶參與了投票，其中841戶選擇“正方物業(yè)”，104戶選擇“孝富物業(yè)”，這意味著88%的投票業(yè)主選擇了新物業(yè)。
“老物業(yè)”不走，表示“正在走司法途徑”
業(yè)委會(huì)有政府備案，選聘結(jié)果有政府監(jiān)督，很快，2020年12月15日，現(xiàn)代花園業(yè)委會(huì)與“正方物業(yè)”簽訂了服務(wù)合同。按理說，迎接新物業(yè)只是時(shí)間問題，但“孝富物業(yè)”遲遲不配合交接查驗(yàn)，更不愿意搬離，讓業(yè)主們?cè)俅畏噶穗y。
“依據(jù)合同，正方物業(yè)2021年1月1日就將上崗，但當(dāng)天遭到了孝富物業(yè)的阻撓，他們的回應(yīng)是依據(jù)《民法典》的規(guī)定，解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，需要提前60天書面告知。我們已多次書面函告，最終還是與正方物業(yè)協(xié)商，新合同由3月1日起生效?！钡顓窍壬话驳氖牵劭粗?/span>3月1日越來越近，但“孝富物業(yè)”絲毫沒有交接的意思。
現(xiàn)代花園小區(qū)內(nèi)的“孝富物業(yè)”服務(wù)中心那么，“孝富物業(yè)”究竟為何不愿離開？當(dāng)天下午，記者來到了位于小區(qū)內(nèi)的“孝富物業(yè)”服務(wù)中心。中心內(nèi)燈光昏暗，只有兩三名員工正在上班?！靶⒏晃飿I(yè)”的一名負(fù)責(zé)人羅江林接受了記者采訪，他表示，2017年公司確實(shí)被義烏市建設(shè)局評(píng)為了“最差物業(yè)”。但與當(dāng)年小區(qū)內(nèi)正在實(shí)施車位、消防等設(shè)施改造，以及那一年上調(diào)了物業(yè)費(fèi)等原因有關(guān)。
2017年，孝富物業(yè)被評(píng)為義烏“最差物業(yè)”至于為何不愿意交接離開，羅江林表示，目前仍有部分業(yè)主對(duì)選聘結(jié)果存疑，正在走司法程序，其他事項(xiàng)需要向上級(jí)公司匯報(bào)，不方便多說。然而過了3天，記者始終沒有等到“孝富物業(yè)”的官方回應(yīng)。新物業(yè)：仍在協(xié)調(diào)當(dāng)中，不排除“一崗雙員”今天(3月1日)，“正方物業(yè)”究竟有沒有如期進(jìn)駐，記者聯(lián)系了該公司義烏市場(chǎng)部的經(jīng)理何雅彬?！澳壳叭栽趨f(xié)調(diào)當(dāng)中。”何雅彬告訴記者，今天一早他們的人員進(jìn)駐依舊受阻，街道、社區(qū)、建設(shè)局等部門組織了兩家物業(yè)以及業(yè)主們召開了協(xié)調(diào)會(huì)，但目前仍在協(xié)調(diào)當(dāng)中。何雅彬說，“正方物業(yè)”是2019年7月進(jìn)入義烏的，目前承接了義烏5個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作?！叭缃窈贤呀?jīng)生效了，按照法定職責(zé)，我們需要向業(yè)主提供服務(wù)，否則將出現(xiàn)失職違約現(xiàn)象，影響企業(yè)口碑。所以我們現(xiàn)在整個(gè)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，不排除出現(xiàn)‘一崗雙員’的情況。”
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