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海先生告訴記者，2月23日下午，他家里的5歲小孩在小區(qū)內(nèi)玩耍時(shí)，不慎被狗咬傷?！爱?dāng)時(shí)孩子姥姥在后面跟著，小孩在前面跑得快，結(jié)果突然從旁邊的花壇中沖出一條狗，就把孩子給咬了?！焙Ｏ壬f(shuō)，事發(fā)后家里的老人趕緊聯(lián)系他們將孩子送往了醫(yī)院，給孩子治療共開(kāi)了五針，目前只打了兩針，花了2000元。

之后，海先生去物業(yè)調(diào)取了監(jiān)控，通過(guò)詢問(wèn)小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主得知，這是個(gè)流浪狗，沒(méi)有主人。

2月28日下午，海先生在小區(qū)內(nèi)又見(jiàn)到了這只狗，這讓他很氣憤?！拔逄爝^(guò)去了，這只狗依然出現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)，大家在小區(qū)內(nèi)進(jìn)進(jìn)出出，隨時(shí)都有被咬的風(fēng)險(xiǎn)。給物業(yè)反映，物業(yè)卻說(shuō)他們沒(méi)工具，管不了這事。”

海先生說(shuō)，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)理應(yīng)保障業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，所以物業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)這起事故承擔(dān)一定的責(zé)任，并且在事故之后，就應(yīng)該盡快將此類安全隱患排除。

針對(duì)海先生的質(zhì)問(wèn)，小區(qū)物業(yè)其中一工作人員回復(fù)說(shuō)：“狗咬傷人的事情他們知情，并且在出事后也一直配合業(yè)主調(diào)查處理此事，也讓保安試圖去抓捕這條狗，但這狗見(jiàn)到保安也會(huì)咬，目前還沒(méi)有抓到這條狗?！?/span>

當(dāng)記者問(wèn)到流浪狗為何會(huì)出現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)？該工作人員說(shuō)：“小區(qū)內(nèi)時(shí)不時(shí)的會(huì)有流浪狗從側(cè)邊的灌木叢或柵欄處鉆進(jìn)來(lái)，我們也經(jīng)常讓保安驅(qū)趕，有的狗驅(qū)趕幾次就不再來(lái)了，有的狗因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的一些愛(ài)狗人士經(jīng)常性的投喂，還是會(huì)繼續(xù)鉆進(jìn)小區(qū)。”

對(duì)于小區(qū)內(nèi)的流浪狗物業(yè)已做過(guò)很多措施

該工作人員還告訴記者，針對(duì)小區(qū)內(nèi)的流浪狗，物業(yè)之前已經(jīng)做過(guò)很多次措施。

“之前驅(qū)趕不了的流浪狗，由物業(yè)出面叫來(lái)專業(yè)捕狗隊(duì)來(lái)處理。這次發(fā)生咬人事件后，物業(yè)也聯(lián)系了，但這只狗來(lái)小區(qū)的時(shí)間不定，來(lái)的時(shí)候捕狗隊(duì)不一定有時(shí)間，捕狗隊(duì)有時(shí)間了這只狗又沒(méi)來(lái)。所以目前還沒(méi)有進(jìn)行處理?！痹摴ぷ魅藛T還說(shuō)，2月28日看到這只狗進(jìn)到小區(qū)后，物業(yè)也是立即安排保安和業(yè)主一起去抓，但狗跑的太快，最終還是沒(méi)有抓到。

律師表示：未成年人被咬傷家長(zhǎng)和物業(yè)都需承擔(dān)責(zé)任

那么，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)流浪狗咬傷人，物業(yè)需不需要對(duì)此承擔(dān)一定的責(zé)任？

根據(jù)《民法典》第一千二百四十九條規(guī)定：“遺棄、逃逸的動(dòng)物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由動(dòng)物原飼養(yǎng)人或者管理人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！?/span>

如果無(wú)法找到原飼養(yǎng)人的，由目前的管理人承擔(dān)責(zé)任。比如，物業(yè)公司作為管理小區(qū)的單位，如果小區(qū)內(nèi)流浪狗傷人，物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)，需要承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

但是，如果受傷的是未成年人，那么未成年人的家長(zhǎng)未盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也需承擔(dān)部分責(zé)任。在司法實(shí)踐中，一般對(duì)物業(yè)公司和家長(zhǎng)劃分責(zé)任為90%與10%或80%與20%。如果成年人受傷，因成年人挑逗流浪狗的，同樣需減輕物業(yè)公司的責(zé)任。

如果小區(qū)內(nèi)喂養(yǎng)流浪狗的人只是偶爾喂養(yǎng)，就視為流浪狗沒(méi)有管理人，那么如流浪狗咬傷他人，喂養(yǎng)流浪狗的人就不需承擔(dān)法律責(zé)任。

但是，如果喂養(yǎng)流浪狗的人經(jīng)常性、長(zhǎng)期性喂養(yǎng)，就可認(rèn)定為喂養(yǎng)流浪狗的人與流浪狗之間形成了管理與被管理的關(guān)系，喂養(yǎng)流浪狗的人就成為流浪狗的管理人。根據(jù)《民法典》規(guī)定，喂養(yǎng)流浪狗的人就需向受傷者承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

房屋漏水是居民小區(qū)較為普遍發(fā)生的現(xiàn)象之一。因房屋漏水造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失和損害，到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)賠償責(zé)任？由于房屋漏水的情形不同，因此定責(zé)也不盡相同。（收藏版）

一、防水不合格，樓下遭了殃

劉某、唐某系烏市幸福路某單位家屬院的業(yè)主，二人系樓上樓下的鄰居。劉某家中進(jìn)行裝修后，唐某家中遂開(kāi)始出現(xiàn)長(zhǎng)期滲漏的情況。

在案件處理過(guò)程中，通過(guò)法官調(diào)解，劉某主動(dòng)重新做了其家中的衛(wèi)生間防水，并由法官組織進(jìn)行了閉水試驗(yàn)，在雙方確認(rèn)漏水問(wèn)題已經(jīng)解決，房屋停止漏水后，經(jīng)法院主持對(duì)房屋損失部分進(jìn)行了調(diào)解。最終，劉某賠償唐某房屋損失6000元。

法官曹瑋說(shuō)，本案在漏水案件中屬于最常見(jiàn)的漏水類型，即樓上業(yè)主的防水存在問(wèn)題（也有疏忽大意忘關(guān)水龍頭導(dǎo)致漏水的）。

漏水業(yè)主作為其房屋的所有權(quán)人及維護(hù)管理人，對(duì)于其房屋漏水給樓下業(yè)主造成的損失，理應(yīng)進(jìn)行賠償。若確定屬于裝修公司工程質(zhì)量或管線問(wèn)題，則可向裝修公司或管線廠家另行追償。

二、樓頂曬臺(tái)種花，水漏鄰家

孟某系某小區(qū)頂層房屋的業(yè)主，購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商向其贈(zèng)送了樓頂曬臺(tái)。后因該曬臺(tái)漏水，導(dǎo)致張某家中裝修受損。庭審中，孟某對(duì)漏水原因提出異議，認(rèn)為是曬臺(tái)的設(shè)計(jì)存在缺陷從而導(dǎo)致漏水，但未能舉證。

法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條第二款：規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

一般情況下，樓頂屬于公共部位，但本案中的曬臺(tái)由開(kāi)發(fā)商交付孟某后，由孟某單獨(dú)使用，已形成與其他區(qū)域相獨(dú)立的一部分，應(yīng)定性為孟某使用的專有部分，故維護(hù)保養(yǎng)的義務(wù)由孟某自行承擔(dān)，因此造成的損失也應(yīng)由孟某予以承擔(dān)。據(jù)此，法院判令孟某賠償張某裝修損失5000余元。

三、違法搭建鴿舍防水被毀

阿某系烏市某小區(qū)頂層房屋的業(yè)主，2014年其房屋發(fā)生持續(xù)漏水，遂將物業(yè)公司起訴到法院。物業(yè)公司到庭后對(duì)漏水原因提出異議并申請(qǐng)鑒定。經(jīng)鑒定漏水原因系屋頂違法搭建鴿舍時(shí)打入的鋼釘造成屋面防水被破壞，法院遂追加了搭建鴿舍的買某作為被告，并最終判決由買某對(duì)阿某的房屋漏水損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

法官蔣欣庭后解釋稱，正常情況下，樓頂屬于公共部位，由物業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，但該案中根據(jù)漏水原因的鑒定結(jié)論，導(dǎo)致漏水的原因系買某搭建鴿舍時(shí)破壞了原有的屋面防水，故法院由此免除了物業(yè)公司的賠償責(zé)任，而買某作為本案中的侵權(quán)主體，應(yīng)對(duì)阿某的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、擅自改裝自擔(dān)部分損失

張某與李某系樓上樓下相鄰業(yè)主。2005年李某將衛(wèi)生間改造為儲(chǔ)物柜，并將張某家延伸至其衛(wèi)生間頂部的管線用板材進(jìn)行裝修封閉。2015年春節(jié)后，李某發(fā)現(xiàn)家中的儲(chǔ)物柜中漏水，將其放在儲(chǔ)物柜中的八幅書法作品浸泡，儲(chǔ)物柜也受到損壞，故訴至法院，要求張某對(duì)字畫損失和裝修損失進(jìn)行賠償。

法院審理后認(rèn)為，李某擅自對(duì)房屋進(jìn)行了改造，將原先設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改建成了儲(chǔ)物柜，并將外露的下水管線部分進(jìn)行了包裹，且其在2015年春節(jié)前發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有異味，春節(jié)后才發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象，李某對(duì)損失的產(chǎn)生及擴(kuò)大有責(zé)任，應(yīng)對(duì)其損失自行承擔(dān)一部分責(zé)任。張某系樓上業(yè)主，不能排除對(duì)涉案損失的過(guò)錯(cuò)責(zé)任嗎，故法院認(rèn)定李某擅自變更了房屋用途存在一定過(guò)錯(cuò)，判決由張某賠償李某部分損失合計(jì)6400元。

五、雨水管年久失修致滲漏

王某系烏市某小區(qū)業(yè)主，2011年王某家中小臥室和衛(wèi)生間頂部發(fā)生滲漏水，與物業(yè)公司交涉后始終未見(jiàn)改善。2013年10月，物業(yè)公司在進(jìn)行外墻保溫施工時(shí)發(fā)現(xiàn)王某房屋上方處樓頂?shù)挠晁芷屏?，遂將雨水管更換，至此王某家中再?zèng)]有出現(xiàn)滲漏水現(xiàn)象。

為此，王某將物業(yè)公司告上法院，索要之前因漏水造成的裝修損失。

法院審理后認(rèn)為，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分為業(yè)主共有部分，業(yè)主共有部位和共有設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修和養(yǎng)護(hù)，如因物業(yè)公司盡到維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)導(dǎo)致他人房屋財(cái)物受損,則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

本案中，物業(yè)公司作為該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能對(duì)公共部位的雨水管盡到維修義務(wù)，應(yīng)對(duì)王某的裝修損失予以賠償。據(jù)此，法院判令物業(yè)公司賠償王某裝修損失3500元。

六、窗戶嚴(yán)重變形漏風(fēng)漏雨

唐某于2013年入住某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房屋，2014年唐某發(fā)現(xiàn)該房主臥和客廳窗戶嚴(yán)重變形，漏風(fēng)漏水，即訴至法院，要求房產(chǎn)公司賠償其窗戶更換的損失及漏水造成的房屋裝修損失，后經(jīng)法院主持調(diào)解，房產(chǎn)公司賠償了唐某窗戶的更換費(fèi)用及房屋修復(fù)費(fèi)用合計(jì)6700元。

法官曹瑋庭后解釋稱，交付房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，屋面防水，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。

律師說(shuō)法

在居民小區(qū)的各種通水管道的管理、維修和養(yǎng)護(hù)方面，一般適用“誰(shuí)管轄、誰(shuí)養(yǎng)護(hù)”的原則。依照相關(guān)規(guī)定，業(yè)主共有部位和共有設(shè)施、設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修和養(yǎng)護(hù)，如因物業(yè)公司未盡到維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)導(dǎo)致他人房屋財(cái)物受損，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

同時(shí)，我國(guó)相關(guān)的規(guī)章還對(duì)房屋漏水的維修責(zé)任作了相應(yīng)的規(guī)定：房屋的主體結(jié)構(gòu)保修期為該工程的合理使用年限，通常普通房屋和構(gòu)筑物的設(shè)計(jì)使用年限為50年；屋面防水，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。也就是說(shuō)，如果在相鄰各方都沒(méi)有責(zé)任的情況下，漏水的責(zé)任就應(yīng)當(dāng)由供應(yīng)商來(lái)承擔(dān)。

我們應(yīng)當(dāng)從本期案例中受到啟發(fā)，在房屋裝修、設(shè)施變動(dòng)的過(guò)程中一定要慎之又慎、三思而行，避免造成漏水問(wèn)題，給自己和鄰居造成損失、帶來(lái)不必要的麻煩。

法官指出，房屋發(fā)生漏水跑水，相關(guān)業(yè)主及物業(yè)、開(kāi)發(fā)商應(yīng)通力協(xié)作，盡快查出問(wèn)題并及時(shí)將問(wèn)題隱患消除，同時(shí)注意保留證據(jù)，方便日后定責(zé)。

劉阿姨發(fā)現(xiàn)，自己種的幾盆花不見(jiàn)了。丟了花后，劉阿姨第一時(shí)間來(lái)到了保安室，想調(diào)監(jiān)控錄像看看究竟是誰(shuí)拿走的。結(jié)果，保安卻說(shuō)：“監(jiān)控壞了，看不了?！眲⒁虤鈮牧?，“監(jiān)控明明都是好的，怎么說(shuō)壞了呢？”

來(lái)到小區(qū)保安室，值班保安證實(shí)劉阿姨的說(shuō)法沒(méi)錯(cuò)?！敖?jīng)常會(huì)有業(yè)主丟了小貓小狗就來(lái)看錄像，我們一般都不同意。”當(dāng)值保安說(shuō)，調(diào)監(jiān)控錄像給業(yè)主看不屬于他們的工作職責(zé)。

該小區(qū)物業(yè)黃主任說(shuō)，從技術(shù)上說(shuō)調(diào)看很簡(jiǎn)單，但“今天這個(gè)業(yè)主來(lái)看，明天那個(gè)業(yè)主也來(lái)看，非常麻煩”。黃主任說(shuō)，監(jiān)控錄像在物業(yè)服務(wù)中一直都比較敏感，因?yàn)橐坏┱{(diào)看就有可能侵犯到其他業(yè)主的隱私權(quán)，所以為了避免麻煩，小區(qū)規(guī)定只有警察來(lái)了才能看，“業(yè)主丟了東西先報(bào)警，警察來(lái)找我們，我們就全力配合”。

多數(shù)小區(qū)物業(yè)都規(guī)定“業(yè)主不能隨便看監(jiān)控錄像”。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這是一些物業(yè)為了管理“方便”，但帶來(lái)的后果不僅僅是業(yè)主的財(cái)物損失，還可能關(guān)系到鄰里關(guān)系、孩子的清白。

“要是沒(méi)探頭，孩子要背一輩子黑鍋”一事中，失主余女士也遇到類似問(wèn)題?！爱?dāng)時(shí)我的包一丟，就找到保安，想看監(jiān)控錄像，結(jié)果保安也是說(shuō)監(jiān)控壞了，看不了?！庇嗯空f(shuō)，那天要是能及時(shí)看監(jiān)控錄像，就不會(huì)怪那個(gè)孩子，發(fā)生誤會(huì)了。

在對(duì)這件事的采訪中，事發(fā)小區(qū)的保安也解釋了“為何不給余女士看監(jiān)控錄像”的原因?！耙?yàn)槲覀儽０彩乙环疟O(jiān)控錄像，就會(huì)吸引一大群業(yè)主圍觀，這樣，就有流言蜚語(yǔ)傳出來(lái)。所以，要看監(jiān)控錄像都得叫警察來(lái)。

“業(yè)主丟失財(cái)物欲看監(jiān)控，卻被保安推托”的現(xiàn)象很常見(jiàn)，理由不外乎是“監(jiān)控壞了”、“報(bào)警后才能看”、“怕涉及他人隱私”……對(duì)此，相關(guān)律師、業(yè)內(nèi)人士如何說(shuō)？

1、業(yè)主有沒(méi)有權(quán)利看監(jiān)控？

律師：如果小區(qū)內(nèi)原本裝有監(jiān)控?cái)z像頭，這就屬于業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn)。因此，小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)發(fā)生的事件及小區(qū)公共事務(wù)是有知情權(quán)的。特別是在自身財(cái)物丟失的情況下，業(yè)主有權(quán)了解特定時(shí)間發(fā)生的事情。

從前面兩個(gè)案例來(lái)說(shuō)，不論業(yè)主是否報(bào)警，業(yè)主都有權(quán)利要求物業(yè)調(diào)出監(jiān)控錄像，甚至可以說(shuō)物業(yè)本身就有這個(gè)責(zé)任和義務(wù)，將當(dāng)時(shí)的監(jiān)控錄像主動(dòng)調(diào)出，幫助業(yè)主尋找其丟失的財(cái)物。

2、存不存在侵犯隱私的問(wèn)題？

某市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)：調(diào)看小區(qū)錄像并不會(huì)侵犯?jìng)€(gè)人隱私權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，小區(qū)探頭監(jiān)控的都是公共場(chǎng)所，就不存在隱私權(quán)的問(wèn)題。此外，一般情況下在調(diào)看監(jiān)控錄像的時(shí)候，并不會(huì)影響監(jiān)控對(duì)現(xiàn)階段的錄制，所以也不會(huì)造成查看時(shí)部分監(jiān)控缺失。

3、人人都來(lái)看，物業(yè)會(huì)不勝其擾？

如果業(yè)主都是“零門檻”來(lái)看監(jiān)控錄像，某種程度上的確存在管理的難度。對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士表示，這需要物業(yè)公司對(duì)“調(diào)看監(jiān)控錄像”的流程做更合理的安排。

由監(jiān)控室保安直接看錄像，肯定是不行的。

一般情況下，首先要確認(rèn)業(yè)主的身份；其次，物業(yè)有責(zé)任確認(rèn)‘財(cái)物丟失’是實(shí)情；之后，可以對(duì)業(yè)主查看某個(gè)時(shí)間某處監(jiān)控錄像進(jìn)行登記和報(bào)備，經(jīng)物業(yè)相關(guān)主管同意后，由物業(yè)人員陪同查看。

“業(yè)主人人可看監(jiān)控”對(duì)物業(yè)來(lái)說(shuō)確實(shí)麻煩，但事實(shí)上，業(yè)主也不可能沒(méi)事就來(lái)看監(jiān)控。