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為了切實維護業(yè)主合法權(quán)益，提高業(yè)主委員會的自主權(quán)，規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常運作，保證物業(yè)管理活動的正常開展，有效減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，促進社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《省級物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《市級住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》和中央政府專項除惡斗爭的精神，現(xiàn)指導街道辦事處。
一、業(yè)主大會籌備流程
1 .督促建設單位和物業(yè)服務企業(yè)履行報告和協(xié)助義務?？h(市、區(qū))物業(yè)行政主管部門應當按照《江西省物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定，督促建設單位書面報告物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)召開首次業(yè)主大會，并按要求提供相關資料。建設單位未履行報告和提供信息義務的，由縣(市、區(qū))按照《江西省物業(yè)管理條例》第七十六條的規(guī)定進行查處。建設單位和物業(yè)服務企業(yè)未按照有關法律法規(guī)規(guī)定提供業(yè)主名冊等材料的，由縣(市、區(qū))物業(yè)行政主管部門督促限期整改。逾期不整改的，依照有關法律法規(guī)進行查處。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請查詢業(yè)主姓名和房屋面積。
2.指導第一次業(yè)主大會籌備組的組建。對符合成立業(yè)主大會條件，且物業(yè)管理區(qū)域已備案的，縣(市、區(qū))物業(yè)行政主管部門應當指導街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)按照《江西省物業(yè)管理條例》第十三條的規(guī)定，指導、協(xié)助、監(jiān)督業(yè)主成立首次業(yè)主大會籌備組。
(一)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在聽取業(yè)主意見的基礎上，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)類型、業(yè)主人數(shù)等因素，確定業(yè)主代表人數(shù)、名額分配和產(chǎn)生辦法；根據(jù)籌備組業(yè)主代表的資格條件，核實報名參加籌備組的業(yè)主身份。
(2)業(yè)主不同意籌備組成員意見的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決?；I備組業(yè)主代表未履行《江西省物業(yè)管理條例》第九條規(guī)定的義務，或者偽造業(yè)主簽名、推薦的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當取消其參加籌備組的資格。
3.指導籌備組依法開展籌備工作。籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表或當?shù)厣鐓^(qū)代表委托；籌備組會議由籌備組組長召集和主持，或者由籌備組組長委托的籌備組其他成員召集和主持?；I備組成立后，應集中研究籌備成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的有關規(guī)則；籌備組成員可以不委托代理人出席會議，但法人或者其他組織除外；籌備組業(yè)主成員應當符合《江西省物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定；籌備組會議應當有籌備組全體成員的過半數(shù)出席，作出的決定必須經(jīng)籌備組全體成員的過半數(shù)同意；籌備組會議應當作出書面記錄并存檔，參加成員應當對籌備組會議作出的決定進行簽字確認，并在作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告；籌備組按照《江西省物業(yè)管理條例》第十四條的規(guī)定進行籌備；第一屆業(yè)主委員會候選人遴選規(guī)則和第一屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則應當與擬提交表決的業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則的相關內(nèi)容相一致；籌備組應當自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
二、業(yè)主大會的投票表決流程
1.業(yè)主決定的事項?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，業(yè)主共同決定的事項，由業(yè)主大會或者其他方式依法決定，未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)或者委托，由業(yè)主委員會決定。
前期物業(yè)服務合同期限未滿，物業(yè)服務企業(yè)被解聘，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當將解聘物業(yè)服務企業(yè)和選聘新的物業(yè)服務企業(yè)作為表決事項，提交業(yè)主大會表決。業(yè)主委員會選擇新的物業(yè)服務企業(yè)，應當首先向物業(yè)管理部門查詢擬選擇的物業(yè)服務企業(yè)的備案和信用信息，選擇可以參照我市前期物業(yè)管理招投標程序進行。
2.信息披露渠道。在籌備成立首次業(yè)主大會和組織召開業(yè)主大會期間，根據(jù)物業(yè)管理相關法律法規(guī)的規(guī)定，應當向全體業(yè)主公布、公示和通知的事項，籌備組可以通過書面通知的方式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布，或者以臨時管理規(guī)約約定的其他方式告知全體業(yè)主。如果公共事項較多，可以通過微信群、微信官方賬號等方式向所有業(yè)主公開。，征求業(yè)主意見，接受業(yè)主監(jiān)督。
3.業(yè)主大會會議形式。業(yè)主大會可以采取集體討論的形式，也可以采取書面意見的形式。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表以幢、單元、樓層為單位參加業(yè)主大會；業(yè)主代表在參加業(yè)主會議前，應當組織所代表的建筑物、單位和樓層的業(yè)主召開會議或者征求意見和建議。業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應當將征求意見稿發(fā)送給每一位業(yè)主；不能交付的，應當在物業(yè)管理區(qū)域公告。
4.規(guī)范書面意見的形式。業(yè)主大會會議采取書面征求意見形式的，應當采用無記名投票方式；書面選票和表決票應當由能夠行使表決權(quán)的人簽名；表決意見包括同意、反對和棄權(quán)?；I備組應設定合理的投票周期，并在發(fā)出會議通知時通知所有業(yè)主。任何人不得偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書面授權(quán)委托書或者業(yè)主簽名。
5.規(guī)范統(tǒng)計投票結(jié)果?；I備組應當邀請數(shù)名業(yè)主擔任監(jiān)票人、計票人和計票人；籌備組以集體討論的形式，組織監(jiān)票人、計票人、計票人對投票結(jié)果進行現(xiàn)場統(tǒng)計；籌備組以書面征求意見的形式，在業(yè)主大會投票期限屆滿后，會同監(jiān)票人、計票人、計票人及時對業(yè)主的投票情況和票數(shù)進行檢查統(tǒng)計，檢查統(tǒng)計結(jié)果由監(jiān)票人、計票人、計票人簽字確認，并加蓋當?shù)厣鐓^(qū)公章；選票和投票箱應存放在當?shù)厣鐓^(qū)。如果當天不能完成選舉和統(tǒng)計，應由監(jiān)票人、計票人和計票人蓋章簽字確認?；I備組成員、業(yè)主委員會成員、業(yè)主委員會成員候選人及其近親屬不得擔任監(jiān)票人、計票人或者計票人。
6.規(guī)范投票結(jié)果公示。投票結(jié)果應當向全體業(yè)主公示，公示內(nèi)容應當包括房間號、專屬區(qū)域、投票意見以及全體業(yè)主投票意見匯總結(jié)果。集體討論形式的投票公示期應不少于7天，書面意見形式的投票公示期應不少于30天?；I備組在公示業(yè)主大會表決結(jié)果的同時，還應當公布對表決結(jié)果的異議的處理方式，包括接受異議的方式、接受異議的期限、處理異議的方式、處理異議的期限等。
7.妥善處理對投票結(jié)果的異議。對業(yè)主大會表決結(jié)果有異議的，可以通過以下方式處理:
(一)反對者應當在投票結(jié)果公示期間以真實姓名向籌備組提交書面反對意見。公示期滿后，籌備組不得受理異議。
(二)籌備組應當自業(yè)主大會表決結(jié)果公示之日或者公示期滿之日起，在規(guī)定時間內(nèi)處理異議。
(三)業(yè)主提出核對書面選票和投票的，應向籌備組出示業(yè)主的有效身份證件和有效產(chǎn)權(quán)證件；籌備組應當在本條第(二)項要求的期限內(nèi)，提交相應業(yè)主的表決票和表決票，供檢查。經(jīng)檢查，發(fā)現(xiàn)選票或者表決票沒有表決權(quán)人簽名，或者選票或者表決票的表決意見與公開表決結(jié)果不一致的，籌備組應當對表決結(jié)果進行重新統(tǒng)計。
(四)業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、施工單位對業(yè)主投票權(quán)數(shù)如業(yè)主人數(shù)、專有部分面積等提出異議的，籌備組應在第(2)項要求的期限內(nèi)進行核實。經(jīng)核實，公示的業(yè)主投票權(quán)數(shù)不符合《江西省物業(yè)管理條例》第八十八條規(guī)定的，籌備組應當對投票結(jié)果進行重新統(tǒng)計。
(五)重新計票的，籌備組應當將重新計票的投票結(jié)果通知全體業(yè)主，通知內(nèi)容應當包括變更后的投票意見、變更后的投票人數(shù)以及全體業(yè)主投票意見匯總結(jié)果等。
(六)籌備組確認異議無效，決定不重新計算投票結(jié)果的，應當將決定書面告知異議人。
(七)籌備組未按上述要求辦理的，異議人可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)投訴，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當進行調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果書面告知異議人；異議人對調(diào)查結(jié)果仍有異議的，可以向縣(市、區(qū))房產(chǎn)部門申請復核，復核結(jié)果與調(diào)查結(jié)果一致的，不再受理復核申請；籌備組違反法律法規(guī)的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責令限期改正，并通知全體業(yè)主。
第三，業(yè)委員會成員的資格和行為
1 .依法產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。業(yè)主委員會委員候選人可以通過業(yè)主聯(lián)合推薦和業(yè)主自行推薦的方式向籌備組提出申請?；I備組應當對業(yè)主委員會委員候選人的資格進行核實，對不履行《物業(yè)管理條例》第九條，不符合第二十一條規(guī)定的資格的候選人予以取消。與物業(yè)服務企業(yè)有利害關系、違反規(guī)章制度、不履行業(yè)主義務、失信的人員，應當限制其進入業(yè)主委員會。
2.規(guī)范業(yè)主委員會成員的行為。業(yè)主委員會成員不得有《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定的禁止行為。業(yè)主委員會應加強自律，如有條文禁止業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會應暫停其職務，并組織業(yè)主大會罷免其職務。業(yè)主委員會不依法履行職責的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以責令限期改正，并通知全體業(yè)主；業(yè)主委員會逾期未召集業(yè)主會議的，由居民委員會組織召開。
3.規(guī)范業(yè)主委員會委員補選和業(yè)主委員會換屆選舉?！稑I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主委員會成員以補選方式產(chǎn)生，業(yè)主委員會以下列方式產(chǎn)生:
(1)業(yè)主委員會委員人數(shù)不足，被候補委員替換后委員仍不足5人的，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需要補充業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當自上述情況發(fā)生之日起3個月內(nèi)組織召開業(yè)主大會補選。
(二)業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，選舉新的業(yè)主委員會。
(三)業(yè)主委員會未在規(guī)定時間內(nèi)組織業(yè)主大會進行業(yè)主委員會補選或者換屆選舉的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以責令其限期組織補選或者換屆選舉，并通知全體業(yè)主；逾期不組織補選或者換屆選舉的，由居民委員會組織。
4.監(jiān)督業(yè)主委員會履行備案義務。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當按照《江西省物業(yè)管理條例》第二十二條、第二十九條的規(guī)定，督促業(yè)主委員會及時履行備案義務，將備案材料以社區(qū)為單位進行備案，并保存在屬地社區(qū)，供相關社區(qū)業(yè)主和縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門查驗。
5.監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行職責。業(yè)主委員會應當依照《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)履行職責，建立定期接待制度，隨時了解業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督；必須建立工作記錄制度，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同談判和簽訂活動以及物業(yè)管理中的重要事項進行記錄，并妥善保存；建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定、物業(yè)管理中的決定和重大事項等物業(yè)服務企業(yè)選聘和物業(yè)服務合同，定期公布專項維修資金收支和公共收入，接受業(yè)主保存的物業(yè)管理信息。
四、加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日?；顒拥闹笇Ш捅O(jiān)督
業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當按照《物業(yè)管理條例》第十九條、第二十條的規(guī)定開展工作，并接受當?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導和監(jiān)督。各縣(市、區(qū))物業(yè)行政主管部門要對舉報物業(yè)業(yè)主委員會成員或業(yè)主委員會以有組織、有預謀地辭退物業(yè)服務企業(yè)為由，對物業(yè)服務企業(yè)進行敲詐、勒索或惡意誹謗的線索進行處理，一經(jīng)查實，堅決按法律法規(guī)處理。
第五，加強部門聯(lián)系，強化行業(yè)監(jiān)管
各縣(市、區(qū))物業(yè)行政主管部門要加大對不履行支持和協(xié)助業(yè)主組織施工義務、侵害業(yè)主合法權(quán)益的建設單位和物業(yè)服務企業(yè)違法行為的查處力度。同時，對企業(yè)和員工的不良行為給予信用點，對失信行為實施聯(lián)合紀律處分。
對于恐嚇、鬧事、暴力等嚴重擾亂公共秩序的行為，以及在互聯(lián)網(wǎng)群體中發(fā)布、傳播謠言、擾亂社會秩序、破壞社會穩(wěn)定信息的行為，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應及時向當?shù)卣ㄎ?、反黑辦和公安機關報告。
七、加大物業(yè)管理的宣傳力度
各縣(市、區(qū))物業(yè)行政主管部門應會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)采取多種方式，廣泛宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)，提高人們對物業(yè)管理的認識，樹立物業(yè)服務消費意識，營造共建、治理、共享的社區(qū)治理氛圍。同時，要加強與宣傳部門的溝通，引導和督促新聞機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)等媒體積極宣傳，客觀報道物業(yè)服務糾紛，引導業(yè)主在物業(yè)管理活動中自覺履行職責、遵守規(guī)定，理性維權(quán)。
住新房是一種享受，但以各種理由拒交物業(yè)費的業(yè)主不在少數(shù)。福州某男子對開發(fā)商委托的物業(yè)不滿，拒絕承認物業(yè)費的支付標準，認為自己沒有直接與物業(yè)公司簽訂合同，十幾年不愿意交費。物業(yè)公司起訴法院。近日，福州鼓樓法院發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商與物業(yè)簽訂的管理委托合同有效，物業(yè)提供服務，業(yè)主也有支付義務?！睹穹ǖ洹返?39條明確規(guī)定，建設單位與物業(yè)服務提供者依法訂立的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。
對收費標準不滿，十年未交物業(yè)費
陳先生住在福州鼓樓區(qū)，他的老房子在2000年左右被拆除。他與福州一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了過渡性安置協(xié)議。
2003年新房建成時，房地產(chǎn)開發(fā)公司與某物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，委托在建小區(qū)管理至2033年6月29日。根據(jù)省物價部門文件規(guī)定的具體收費標準，小區(qū)物業(yè)管理費核定為住宅1元/m2/月。
按照拿到新房準備入住的陳先生的計算，每月要交127元的物業(yè)管理費。這讓他很不高興，他提出搬遷過渡安置協(xié)議規(guī)定物業(yè)費按物價部門定的價格40%收取，每月只能交50.8元。同時，陳先生認為自己沒有直接與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務協(xié)議，拒絕繳納物業(yè)費。
雖然也享受了物業(yè)公司提供的保潔和保安服務，但從2004年7月至今，陳先生一直沒有繳納物業(yè)費。去年7月，該物業(yè)公司在多次催收不成功后向法院提起訴訟，要求陳先生支付共計24384元的物業(yè)管理費和水電費。
物業(yè)管理委托合同有義務為有效享受服務付費
鼓樓法院認為，物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》合法有效，物業(yè)公司提供服務，業(yè)主也有義務按時繳納物業(yè)管理費。
同時，法院認為，陳先生提出的安置協(xié)議是他和房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的，物業(yè)公司不是協(xié)議的一方，因此該協(xié)議對他沒有約束力，陳先生可以單獨主張權(quán)利。另外，由于物業(yè)公司在去年7月才給陳先生郵寄了催款函，2017年7月前的物業(yè)管理費索賠已經(jīng)超過訴訟時效，法院不予支持。因此，陳先生應于2017年7月至2020年6月繳納物業(yè)費人民幣4，572元。
鼓樓法院法官表示，根據(jù)《民法典》第939條，建設單位與物業(yè)服務提供者依法訂立的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。
需要注意的是，新建小區(qū)竣工到與業(yè)主簽訂正式的物業(yè)合同之間有一定的時間差。在此期間，物業(yè)應維護社區(qū)建筑及其附屬設施，并管理和維護衛(wèi)生及相關秩序。因此，雖然沒有簽訂正式的物業(yè)服務合同，但業(yè)主實際上享受了物業(yè)公司提供的各種服務，并與物業(yè)公司形成了法律關系。因此，業(yè)主不得以未接受或不需要接受相關物業(yè)服務為由拒絕繳納物業(yè)服務費。
法官提醒
對前期不滿的業(yè)主有權(quán)更換
那么，如果業(yè)主對住宅開發(fā)商委托的前一家物業(yè)公司不滿，是否有權(quán)更換物業(yè)公司？
法官表示，業(yè)主委員會有權(quán)終止，但應提前通知。《民法典》第940條規(guī)定，建設單位與物業(yè)服務提供者依法訂立的前期物業(yè)服務合同，在服務期限屆滿前由業(yè)主委員會或者業(yè)主與新的物業(yè)服務提供者訂立的物業(yè)服務合同生效的，該前期物業(yè)服務合同終止。
根據(jù)《民法典》第946條的規(guī)定，業(yè)主共同召集業(yè)主大會，共同決定解除物業(yè)服務提供者的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解除的，應當提前60日以書面形式通知物業(yè)服務提供者，但合同對通知期限另有約定的除外。
物業(yè)查驗是物業(yè)服務企業(yè)代表業(yè)主從建設單位接收公共設備設施和場地的過程，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及住建部《物業(yè)承接查驗辦法》、《浙江省物業(yè)項目承接驗收管理辦法(試行)》等有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，執(zhí)行按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。這種原來屬于規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)之間的自發(fā)行為變成了一種法定程序。怎么才能做好承接查驗工作，杭州簡鄰簡明地介紹物業(yè)承接查驗的步驟和要點。
一般步驟：
第一步：地產(chǎn)項目部向物業(yè)服務中心移交竣工資料，移交資料的內(nèi)容參考附件，交接前對檔案的裝訂質(zhì)量、是否有目錄等表觀情況進行查驗，對欠缺的資料登記在案，雙方確認并在補齊后再次移交。物業(yè)服務中心要持續(xù)跟蹤資料的移交進展，直至所有資料完成移交。
第二步：接到地產(chǎn)公司向物業(yè)發(fā)來的關于承接查驗的工作配合或邀請后，物業(yè)服務中心應該在10日內(nèi)成立接管驗收小組，組員需要包括水電設備、智能化設備、設施管理方面的專業(yè)人士，準備前期介入的相關記錄和相關圖紙。
第三步：根據(jù)各單項工程具備驗收條件時間表，服務中心組織相關人員進行現(xiàn)場驗收。
第四步：將驗收過程發(fā)現(xiàn)的問題書面反饋至地產(chǎn)公司，請其確認整改方案及完成時間、責任人，資料存檔。
第五步：整改完成后復查時需要在整改跟蹤記錄上確認整改情況，如存在新發(fā)現(xiàn)的問題，一并二次匯總書面反饋至地產(chǎn)公司。
第六步：總體查驗及整改需要在入住前完成，服務中心向地產(chǎn)項目部發(fā)送接管通知，未整改完成的項目及地產(chǎn)公司確定不需要整改的項目進行書面簽字確認，要求項目部向服務中心提供移交工程各參建單位名錄，持續(xù)跟蹤地產(chǎn)公司工程驗收資料的移交。
物業(yè)查驗目的：
物業(yè)查驗是一個“摸清家底”的過程。通過查驗維護業(yè)主的合法權(quán)益，明確了業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)各自的責任，在法律上界定清楚各自的權(quán)利和義務，避免物業(yè)管理中因責任不清而導致糾紛，確保設施、設備具備正常的使用功能。
1、減少建設單位的開發(fā)遺留問題
2、降低物業(yè)服務企業(yè)的管理服務風險
3、維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權(quán)益 ,確保物業(yè)具備正常的使用功能
4、明確雙方責權(quán)利關系 ,構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關系
物業(yè)查驗要點：
1、房屋主體工程查驗
主體工程驗收需要房屋主體的竣工圖紙及文字資料移交完成，高層建筑承接查驗前，物業(yè)服務中心需提前安排維修或安全人員對樓內(nèi)的消火栓、應急燈、疏散指示燈、煙感報警頭的現(xiàn)場完好情況進行檢查。查驗過程中重點對地下車庫及人防工程等有排水設施的主體驗收時，需要現(xiàn)場對水泵進行啟動測試。
2、園建工程查驗
園建工程查驗需要竣工圖紙移交完成，各種苗木數(shù)量、規(guī)格清單、各種燈具、水點、水泵、配電箱等清單編制移交完成；綠化班（外包養(yǎng)護單位）提前核對苗木清單，維修班的電工、水暖工要提前核對燈具、水泵等清單，對園區(qū)電氣的線路走向及回路分配、給水線路走向同竣工圖紙進行核對，現(xiàn)狀與圖紙不符則要求施工單位重新繪制竣工圖。查驗重點是現(xiàn)場對電氣回路、水泵等進行啟動測試。
3、消防工程查驗（公建、高層樓梯間、人防、車庫等部位）
消防工程的查驗前提是消防竣工圖紙及消防檢測報告移交完成，消防設備調(diào)試完成且具備啟動條件，各種設施設備清單編制移交完成，施工安裝單位對物業(yè)公司的相關維護及操作人員進行培訓（消防主機的使用）完成，做好培訓記錄。消防工程查驗需要重點對現(xiàn)場報警回路（煙感、手報按鈕等）、水泵聯(lián)動等進行啟動測試，報警地址碼是否準確以及消防系統(tǒng)是否上水進行核實，發(fā)現(xiàn)的問題物業(yè)服務中心及時完成匯總，請地產(chǎn)公司確認整改方案及時間節(jié)點，驗收記錄存檔。并持續(xù)跟進整改進展并及時進行通報。
4、設備房查驗（中控室、水泵房、變電所、鍋爐房、空調(diào)機房等）
設備房查驗前需要先檢查設備安裝竣工圖紙移交是否完成，專業(yè)管理部門檢測驗收合格，各種設備調(diào)試完成且具備啟動條件，各種設施設備清單編制移交完成，地產(chǎn)項目部組織施工安裝單位對物業(yè)公司的相關維護及操作人員進行培訓完成，做好培訓記錄。查驗工程中要現(xiàn)場對各種設備進行啟動測試。
5、智能化系統(tǒng)查驗
系統(tǒng)竣工圖紙移交完成各種設備調(diào)試完成且具備啟動條件，各種設施設備清單編制移交完成，施工單位對物業(yè)維護人員進行操作培訓完成后就可以開始查驗，現(xiàn)場需要對各種智能化設備功能實現(xiàn)情況，施工規(guī)范性進行查驗。
6、園區(qū)給排水系統(tǒng)查驗
給排水系統(tǒng)的查驗在竣工圖紙移交完成，管井內(nèi)的雜物清理完畢后即可開展。為了提高查驗效率，維修人員可以提前核對給排水井室及化糞池的位置、數(shù)量進行核對，了解走向是否與竣工圖紙吻合，現(xiàn)狀與圖紙不符則要求施工單位重新繪制竣工圖。查驗的重點是現(xiàn)場抽查化糞池及井室內(nèi)部的清理、井壁抹灰、井蓋安裝情況，特別關注排水系統(tǒng)的放坡等是否合理。
7、電梯查驗（含機房）
電梯完成調(diào)試具備啟動條件，質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局出具了驗收報告、檢測報告以及檢測合格證移交完成，施工人員對電梯的整改維修基本完成即可開展電梯的承接查驗工作。電梯的承接查驗需要現(xiàn)場對電梯進行運行測試，檢查機房及井道內(nèi)的設備安裝情況，五方對講的通暢情況，安全觸板或光目的靈敏度等。
案例介紹
近日，杭州市蕭山區(qū)人民法院對一批物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)費的案件作出了一審判決。該區(qū)一小區(qū)建設單位與某物業(yè)公司簽訂了一份前期物業(yè)服務合同，合同履行期間，一些業(yè)主以家中被盜、車輛被刮擦等理由拒絕交納物業(yè)費，物業(yè)公司無奈將這些業(yè)主起訴到了法院。
法院經(jīng)過審理認為：
業(yè)主應當依照前期物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)費，但同時也明確，如果業(yè)主認為自己的財產(chǎn)損失是因為物業(yè)公司未履行合同的原因造成的，可以通過另行起訴的方式維護自己的合法權(quán)益。
近幾年來，業(yè)主拖欠物業(yè)費的現(xiàn)象日趨嚴重，其中的原因除了部分物業(yè)公司服務不到位，沒有按照合同約定提供物業(yè)服務導致業(yè)主不滿意外，與一些業(yè)主法律觀念淡薄，對物業(yè)費不重視，認為拖欠物業(yè)費無關緊要也有著密切關系。
2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》首次將“物業(yè)服務合同”列入《合同編》，并明確將拒絕支付物業(yè)費的行為列入違法行為。
《民法典》第九百四十四條規(guī)定：
“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。”
所以有了法律的明確支持，今后物業(yè)公司完全可以理直氣壯地要求業(yè)主支付物業(yè)費了，但是這并不是說物業(yè)公司就可以無條件的要求業(yè)主支付物業(yè)費，從權(quán)利義務對等的角度進行考量，如果物業(yè)公司在簽訂合同后實際沒有履行物業(yè)服務合同，或者擅自擴大收費范圍及提高收費標準的，則業(yè)主也可以依法拒絕交納物業(yè)費，畢竟收取物業(yè)費的前提還是物業(yè)公司為業(yè)主提供了符合合同約定的物業(yè)服務。
溫馨提示
業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費的理由各種各樣，其中一部分的確屬于物業(yè)服務企業(yè)的自身原因，但是大部分還是屬于業(yè)主法律意識淡薄，或者把物業(yè)服務企業(yè)當成一個兜，認為只要自己在小區(qū)里遇到的問題，都要求物業(yè)服務企業(yè)予以解決，否則有權(quán)拒絕交費的錯誤認識相關。
現(xiàn)在法律將拒絕支付物業(yè)費的行為列入違法行為，物業(yè)服務企業(yè)在不斷提高物業(yè)服務水平和業(yè)主滿意度，鼓勵和培養(yǎng)業(yè)主養(yǎng)成自覺交納物業(yè)費的習慣外，對于一些惡意拖欠行為，也要敢于拿起法律武器維護自己的合法權(quán)益，但是不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，因為這些方式也是被法律所禁止的，如果因此給業(yè)主造成經(jīng)濟損失，則物業(yè)服務企業(yè)仍需承擔相應的法律責任。
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