服務(wù)熱線：
0571-87323123
0571-87323123
一
關(guān)于違章搭建的界定
目前，法律法規(guī)對違章搭建沒有權(quán)威的定義，一般理解為建造時(shí)違反法律、法規(guī)、或規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定而建造的建筑物或構(gòu)筑物。這些強(qiáng)制性規(guī)定分布在大量的法律、法規(guī)或規(guī)章中，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有20個(gè)以上，例如：《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《電力法》、《畜牧法》、《市容管理?xiàng)l例》等等。
違章搭建不能簡單的以是否取得房屋所有權(quán)證或土地證為界定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由規(guī)劃、城管等政府部門通過法定程序作出認(rèn)定。
二
住宅區(qū)域內(nèi)違章搭建的形式
為了經(jīng)濟(jì)利益，違章搭建的形式多種多樣，常見的有：
1、在屋頂建設(shè)的違章搭建，如在屋面利用屋面平臺加蓋整層房屋，或者利用屋面露臺、退層等順勢搭建簡易活動(dòng)板房、陽光房，或者將屋面升高等；
2、在一樓庭院內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物，如私自將一樓空地圍起來作為私家花園、私自搭建車棚、車庫等；
3、依附于房屋外墻的建筑物、構(gòu)筑物，如利用一樓陽臺、外墻搭建陽光房、簡易棚等；
4、違反業(yè)主公約安裝的設(shè)施，如伸縮晾衣架、封閉陽臺、無煙灶臺等等；
5、逾期未拆除的未占用道路的施工臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物等等。
違章搭建的形式無法列舉窮盡。《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；
（二）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；
（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)；
（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；
（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；
（九）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營，無序停放車輛；
（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（十一） 擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；
（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。”
三
違章搭建由哪個(gè)部門管
管理違章搭建的婆婆很多，在舉報(bào)違章搭建時(shí)一定要找對監(jiān)管部門。法律、法規(guī)在規(guī)定禁止性規(guī)定的同時(shí)，也相應(yīng)的規(guī)定了處理違法搭建的部門。例如：
《城市規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定:“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款?！?/p>
《防洪法》規(guī)定，未經(jīng)水行政主管部門對其工程建設(shè)方案審查同意或者未按照有關(guān)水行政主管部門審查批準(zhǔn)的位置、界限，在河道、湖泊管理范圍內(nèi)從事工程設(shè)施建設(shè)活動(dòng)的，由由縣級以上人民政府水行政主管部門或者由流域管理機(jī)構(gòu)按照國務(wù)院水行政主管部門規(guī)定的權(quán)限處罰。
《南京市城市治理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“發(fā)現(xiàn)正在建設(shè)的違法建設(shè)行為，城市管理行政執(zhí)法部門或者規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)立即責(zé)令停止建設(shè)、限期拆除。當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，由市、區(qū)、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門查封施工現(xiàn)場，實(shí)施強(qiáng)制拆除。
四
相關(guān)權(quán)利人對
違章搭建行為的救濟(jì)方式
對于違章搭建行為，相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司等相關(guān)權(quán)利人可以行駛以下權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)：
1、相鄰業(yè)主投訴權(quán)。對于違章搭建行為，相鄰業(yè)主有權(quán)向城市管理行政執(zhí)法部門或者規(guī)劃部門等相關(guān)政府部門進(jìn)行投訴，請求有關(guān)部門予以拆除，以排除妨礙，同時(shí)相鄰業(yè)主還有權(quán)要求政府部門對違法主體進(jìn)行罰款等行政處罰。
2、相鄰業(yè)主訴訟權(quán)。違章搭建的建筑物、構(gòu)筑物影響了相鄰業(yè)主的通風(fēng)、采光、日照、通行等權(quán)利或者影響了相鄰業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全的，相鄰業(yè)主有權(quán)依據(jù)《民法通則》第八十三條、《侵權(quán)責(zé)任法》的有關(guān)條款向法院提起訴訟，請求排除妨礙、恢復(fù)原狀或者賠償損失。
3、業(yè)主委員會(huì)權(quán)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)，有權(quán)也有義務(wù)對違章搭建行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)向有關(guān)行政部門進(jìn)行報(bào)告，對于侵害業(yè)主共同利益的行為，還可以依法向人民法院提起違約之訴或侵權(quán)之訴，請求恢復(fù)原狀、排除妨害并賠償損失。
4、物業(yè)公司權(quán)責(zé)。物業(yè)公司有權(quán)也有義務(wù)對違章搭建行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)向有關(guān)行政部門進(jìn)行報(bào)告，對于妨礙物業(yè)管理的行為，還可以依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同或業(yè)主公約的約定向人民法院提起違約之訴，請求恢復(fù)原狀、排除妨害并承擔(dān)違約責(zé)任。
五
物業(yè)公司
處理違章搭建的義務(wù)
物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域的管理，發(fā)現(xiàn)違章搭建行為，有義務(wù)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定等法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
也就是說，在遇到業(yè)主違章裝修搭建時(shí)，物業(yè)公司一般應(yīng)積極履行三項(xiàng)義務(wù)：一對違章裝修行為進(jìn)行勸阻；二是對違章搭建行為進(jìn)行制止；三是及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，可以向法院起訴業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的。但是需要注意的是，這一點(diǎn)是物業(yè)公司的權(quán)利，而不是義務(wù)。
六
物業(yè)公司
無權(quán)強(qiáng)拆違章搭建
遇到違章搭建，相鄰業(yè)主首先想到的是投訴到物業(yè)，要求物業(yè)進(jìn)行處理。但是物業(yè)公司并不是行政機(jī)關(guān)，沒有法律的授權(quán)，無權(quán)采取強(qiáng)制措施。因?yàn)閷`章搭建采取拆除等強(qiáng)制行為必須由行政機(jī)關(guān)依據(jù)行政法規(guī)定的程序進(jìn)行，或者由法院依法強(qiáng)制執(zhí)行，除此之外其他任何人都不可以進(jìn)行強(qiáng)拆，否則應(yīng)當(dāng)賠償損失。
案例一：物業(yè)強(qiáng)拆違章建筑，法院判決賠償業(yè)主損失
2001年6月13日，南京市民張小阜女士購了一處住房，并與蘇寧物業(yè)公司（下稱蘇寧公司）簽訂了物業(yè)管理合約。7月16日，張小阜請工人對新房進(jìn)行裝修。在此過程中，她在內(nèi)廚房外北陽臺上，用輕鋼龍骨材料搭建了一間約8.5平方米的廚房，且進(jìn)行了內(nèi)外裝修，但該房系違章建筑。
同年9月27日傍晚，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的蘇寧公司的保安人員來到張的新房，限裝修工黃某5分鐘內(nèi)離開房間。黃某離開后，蘇寧公司的有關(guān)人員將張家的北陽臺廚房吊頂、屋頂、墻體等多處砸爛。第二天上午，張小阜找到物業(yè)公司負(fù)責(zé)人交涉未果。當(dāng)日晚6時(shí)許，蘇寧公司的邱某帶領(lǐng)該公司數(shù)人，從張小阜鄰居的窗口跳入張家北陽臺，將其違章搭建的廚房全部砸毀，廚房內(nèi)的生活設(shè)施及物品全部被毀壞。
事后，張小阜與蘇寧公司多次交涉未果，遂于2001年10月11日將對方告上法庭，要求判令蘇寧公司賠償物品損失費(fèi)2.3萬元、精神損失費(fèi)5000元，并要求被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)。
南京市鼓樓區(qū)法院受理此案后，先后兩次開庭審理此案。庭審中，蘇寧公司首先提出，訴狀中所稱在外陽臺上搭建的廚房是違章建筑，張小阜也未提供相應(yīng)的證據(jù)證實(shí)損害行為就是該公司所為。據(jù)此，蘇寧公司不清楚張小阜起訴的依據(jù)是什么。此外，對張小阜要求賠償精神損失費(fèi)沒有法律依據(jù)，故請求法院駁回原告的訴訟請求。
張小阜指出，自己對搭建的廚房是違章建筑不持異議，但蘇寧公司無權(quán)拆除違建，并堅(jiān)稱廚房及室內(nèi)物品就是對方強(qiáng)行拆除并毀壞的。她認(rèn)為，由于蘇寧公司的損害行為，毀壞了自家外廚房自來水管及廚房排油煙氣管等。由于自來水管損壞漏水，還造成鄰居家廚房、餐廳裝潢受損，費(fèi)用高達(dá)4685元，要求蘇寧公司一并賠償。
南京市鼓樓區(qū)法院對張小阜損壞現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地勘查，并委托評估機(jī)構(gòu)對所建廚房的建材價(jià)值、人工費(fèi)用及廚房內(nèi)的生活設(shè)施、物品進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)評估，鑒定結(jié)論總損失額為1.2萬元。該院經(jīng)審理后認(rèn)為：張小阜搭建的廚房雖系違章建筑，應(yīng)當(dāng)拆除，但該權(quán)利應(yīng)由行政主管部門行使，蘇寧公司作為物業(yè)管理部門，無權(quán)行使此權(quán)利。作為廚房的搭建人，張小阜投入的建筑材料、人工費(fèi)用及廚房內(nèi)的生活設(shè)施、物品系其合法財(cái)產(chǎn)，理應(yīng)受法律保護(hù)。蘇寧公司擅自闖入對方民宅，毀壞財(cái)物屬不法侵害行為。該公司的侵害行為與原告財(cái)物受損有直接的因果關(guān)系，由此所造成的損失理應(yīng)予以全部賠償，具體賠償數(shù)額以鑒定結(jié)論為準(zhǔn)。
七
物業(yè)公司是否有權(quán)以自己名義起訴業(yè)主
要求拆除違章搭建？
這個(gè)問題長期存在爭議，在司法實(shí)踐中也存在相反的判決，支持的法院認(rèn)為違章搭建行為損害了全體業(yè)主的利益，妨害了物業(yè)管理秩序，物業(yè)公司作為提供物業(yè)管理服務(wù)的主體，維持物業(yè)管理區(qū)域的秩序是其合同義務(wù)之一，因此物業(yè)公司當(dāng)然有起訴違章搭建業(yè)主的主體資格。反對的觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然違章搭建行為損害了全體業(yè)主的利益，但是并未損害物業(yè)公司的利益，故物業(yè)公司無起訴主體資格。筆者同意第一種意見。
但是需要注意的是，法律、法規(guī)對于違章搭建行為的界定是概括性的，尤其缺乏專門針對城市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違章搭建行為的界定，這就需要在《房屋銷售合同》、《（前期）物業(yè)管理服務(wù)合同》或者《業(yè)主（臨時(shí)）公約》中對違章搭建行為進(jìn)行約定。
案例二：業(yè)主違章搭建構(gòu)筑物，物業(yè)起訴拆除獲法院支持
楊先生在松江某小區(qū)新購聯(lián)排別墅一幢，為讓家人住得舒心，楊先生精心裝修，花費(fèi)甚巨。他不僅將房內(nèi)布置得溫馨舒適、富麗堂皇，把靠南的二樓露臺、三樓陽臺作了封閉，更為了多利用空間，把靠北的陽臺一并封閉，并在封閉的玻璃上再搭建了一間陽光房?？吹椒课菘啃^(qū)圍墻，楊先生又突發(fā)奇想，將屋外靠墻的草地改造了一座古香古色的全木質(zhì)涼亭，準(zhǔn)備夏天乘涼，冬日小憩。
隨著裝修完工，楊先生準(zhǔn)備享受勞動(dòng)成果時(shí)，卻收到物業(yè)公司的通知，要求其限期拆除封閉的二樓露臺、三樓搭建的陽光房以及涼亭，為此雙方爭執(zhí)不下。物業(yè)公司依據(jù)《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》以及相應(yīng)的入住文件，將楊先生告上了法庭。松江區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，被告楊先生的行為違反了 《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》第七條中不得擅自封閉陽臺、不得在公共部位搭建建筑物的規(guī)定，判決被告拆除相關(guān)的封閉陽臺以及涼亭。
案例三：業(yè)主違章搭建構(gòu)筑物，物業(yè)起訴拆除獲法院支持
王敏系萬科星園小區(qū)9號樓X房屋的業(yè)主，自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全體業(yè)主共同部分私自搭建構(gòu)筑物，北京萬科物業(yè)認(rèn)為，王敏的行為嚴(yán)重侵害了全體業(yè)主的共同權(quán)益。為維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，現(xiàn)訴至法院要求：判令王敏拆除位于北京市朝陽區(qū)仰山路萬科星園9號樓X室二層主臥東北角露臺上搭建的違法構(gòu)筑物。
王敏辯稱：不同意原告的訴訟請求。理由是：程序上萬科物業(yè)提交的證據(jù)物業(yè)管理合同的期限是到2013年12月31日，以及到期，萬科星園小區(qū)涉及違建比較普遍，應(yīng)當(dāng)追加所有違建業(yè)主都應(yīng)作為本案共同被告。事實(shí)上王敏之所以在二層露臺上搭建，是為了解決冬季保溫的問題，不存在損害其他業(yè)主利益的情況，在購買該房屋時(shí)前手業(yè)主已和業(yè)主進(jìn)行過溝通，物業(yè)公司同意在個(gè)人露臺上搭建。
法院審理后認(rèn)為：萬科星園小區(qū)業(yè)主大會(huì)與原告簽訂了《萬科星園物業(yè)服務(wù)合同》，且合同期滿后原告仍為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，原、被告間已形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。被告系X室的所有權(quán)人，萬科星園業(yè)主委員會(huì)制定了《萬科星園物業(yè)管理規(guī)約》，被告作為萬科星園小區(qū)業(yè)主，亦應(yīng)予以遵守?，F(xiàn)原告要求被告拆除違法構(gòu)筑物的請求，有法律及事實(shí)依據(jù)，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條第一款、第八十三條之規(guī)定，判決被告王敏于本判決生效之日起七日內(nèi)拆除位于北京市朝陽區(qū)仰山路萬科星園9號樓X室二層主臥東北角露臺上搭建的違法構(gòu)筑物。案件受理費(fèi)三十五元，由被告王敏負(fù)擔(dān)。
八
物業(yè)公司
處理違章注意事項(xiàng)
1、通過《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》等文件明確對違章搭建行為進(jìn)行界定，對常見多發(fā)的違章搭建行為作出列舉性規(guī)定，明確物業(yè)企業(yè)的訴訟主體資格。
2、加強(qiáng)裝修管理，對裝修現(xiàn)場、屋面、露臺、庭院等可能違章搭建的重點(diǎn)部位的裝修加強(qiáng)巡視，一旦發(fā)現(xiàn)破壞房屋承重結(jié)構(gòu)或違章搭建的苗頭應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，防止其他業(yè)主效仿，否則一旦形成違章搭建的風(fēng)氣將無法制止，最終必將招致更過業(yè)主的不滿。方法上可以通過限制裝修人員或裝修材料進(jìn)入施工現(xiàn)場的方式制止違章搭建，并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。
3、聯(lián)合業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)工作人員耐心做好違章搭建業(yè)主的說服工作，說服不成功的應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主發(fā)出整改通知書，并向相關(guān)部門報(bào)告，向相鄰業(yè)主通告，獲取其他業(yè)主的支持。
4、物業(yè)企業(yè)接受的是全體業(yè)主的委托，維護(hù)全體業(yè)主的利益。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行違章搭建，侵害了其相鄰各方的正當(dāng)利益，物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)予以勸阻、制止和及時(shí)報(bào)告。實(shí)踐中物業(yè)公司在履行上述三項(xiàng)義務(wù)時(shí)都必須保留好相關(guān)的證據(jù)，如果物業(yè)管理企業(yè)履行了上述義務(wù)卻沒有留下相關(guān)憑據(jù)，則可能日后成為其他業(yè)主拒交管理費(fèi)的理由或被業(yè)主認(rèn)為疏于管理。
5、雖然物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定了相關(guān)義務(wù)，卻并沒有賦予物業(yè)管理企業(yè)行政執(zhí)法權(quán)，因此物業(yè)企業(yè)應(yīng)慎重采取強(qiáng)制拆除措施。
交房是履行商品房買賣合同的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而，出于種種原因，交房也是購房者與開發(fā)商之間矛盾集中凸顯的一個(gè)環(huán)節(jié)。一個(gè)常識，購房者理應(yīng)牢記：拿到所購房屋的門鑰匙，并不意味著萬事大吉。
案例
一年前，劉女士從某開發(fā)商手中買下了一套商品房。當(dāng)時(shí)，房屋交接完畢后，劉女士欣然領(lǐng)取了新房鑰匙。然而，此后的一年里，她卻被這套新房折騰得心煩意亂。
原來，自從交房至今，劉女士一直沒有拿到所購房屋的產(chǎn)權(quán)證。這可給她造成了不小的損失：今年年初，劉女士本想趁房價(jià)飛漲時(shí)把房屋出售套現(xiàn)，小賺一把。但由于自己尚未拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，售房無疑成了一句空話。時(shí)隔半年，樓市形勢變化，劉女士轉(zhuǎn)而打算將房子掛牌出租，希望一段時(shí)間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)“以租養(yǎng)貸”，減輕自己和家人的房貸負(fù)擔(dān)。然而，面對好幾個(gè)已經(jīng)“相中”房子的租客，劉女士卻拿不出房產(chǎn)證來證明自己的業(yè)主身份。劉女士出租房屋的努力，又一次次無奈地告吹了。
忍無可忍，劉女士多次找開發(fā)商交涉。她認(rèn)為，開發(fā)商遲遲辦不出房產(chǎn)證是一種違約行為。而且，這種違約之舉已給自己和家人造成了很大的財(cái)產(chǎn)收益損失。這個(gè)損失，理應(yīng)由開發(fā)商來“埋單”。面對怒氣沖沖的劉女士，開發(fā)商卻態(tài)度強(qiáng)硬：房子的鑰匙你都拿到手了，難道房子還不算交付？而如果房子已經(jīng)算交付完畢了，那么根據(jù)雙方在房屋買賣合同中的約定，我開發(fā)商就不存在所謂的違約問題，也沒有義務(wù)承擔(dān)任何賠償責(zé)任。
開發(fā)商的一番話，把劉女士給弄糊涂了：按照當(dāng)時(shí)雙方的約定，開發(fā)商只要依約交房就不屬于違約。而一年前，開發(fā)商已在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把新房鑰匙交到了自己手中。至于開發(fā)商必須在多少天之內(nèi)辦出房產(chǎn)證，合同中確實(shí)未作具體約定。
交鑰匙到底算不算已依約交房？劉女士因拿不到房產(chǎn)證而受到的損失，究竟該由誰“埋單”？
溫馨提醒
近年來，商品房買賣過程中，交房環(huán)節(jié)可謂糾紛頻發(fā)。問題主要集中在以下幾方面：小區(qū)環(huán)境、配套不完善；售樓廣告中的“美麗承諾”無蹤跡；公攤面積模糊；無故增大容積率；墻體裂縫，地板不平；四通不通，屋頂和水管漏水；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和樣板間不一樣；產(chǎn)權(quán)歸屬有爭議；買房定金難退；采光與通風(fēng)條件不具備；周邊配套交通得不到及時(shí)解決等。此外，在二手房買賣中，出售方出于種種原因拖延戶口遷移時(shí)間致使購房者戶口無法遷入的問題，也不在少數(shù)。
為此，購房者在與開發(fā)商交接房屋時(shí)，不可匆匆在房屋交接書上簽字落款，而應(yīng)多長個(gè)心眼兒，仔細(xì)對照購房合同查驗(yàn)房屋及相關(guān)的配套設(shè)備、設(shè)施。如果開發(fā)商未按約定條件交付房屋，購房者則可以根據(jù)《合同法》采取單個(gè)的或集體行動(dòng)，向開發(fā)商送達(dá)解除購房合同并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的通知書。在通知書送達(dá)給開發(fā)商之后，業(yè)主也可以單個(gè)地或采取集團(tuán)訴訟的方式請求法院確認(rèn)購房合同是否已經(jīng)解除，以及合同解除后開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
相關(guān)問題及參考答案
問 交房過程中出賣人有哪些義務(wù)？
答（1）在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的使用條件；
（2）房屋達(dá)到交付使用條件后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)按約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)；
（3）在交接時(shí)出示有關(guān)房屋達(dá)到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。
問 購房者購買預(yù)售商品房后，在實(shí)際使用前有什么權(quán)利？
答 （1）要求賣方按預(yù)售合同的約定按時(shí)交付房屋；
（2）要求賣方交付的房屋質(zhì)量必須符合國家強(qiáng)制規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；（3）要求賣方交付的房屋的配套設(shè)施和物業(yè)管理必須符合國家有關(guān)規(guī)定和合同約定；
（4）要求賣方在房屋竣工后盡快辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；
（5）賣方交付的房屋質(zhì)量、數(shù)量等不符合合同約定的，有權(quán)解除合同，并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
問 出賣人交付不合格的房屋，買受人可采取哪些措施？
答 （1）請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。
（2）解除房屋買賣合同。
（3）要求出賣人承擔(dān)違約金及損害賠償責(zé)任。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
《中華人民共和國民法典》自2021年1月1日起施行《中華人民共和國物權(quán)法》等同時(shí)廢止《民法典》的這些條款業(yè)主注意了?。?！
1、業(yè)委會(huì)成立
《民法典》物權(quán)編第二百七十七條：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。
地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
由上可知明確了有關(guān)部門和居委會(huì)的協(xié)助義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
2、業(yè)主的合法權(quán)益
《民法典》物權(quán)編第二百八十六條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。
業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等均屬于損害他人合法權(quán)益的行為，業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人（包括業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、受害當(dāng)事人）可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
3、業(yè)主的任意解除權(quán)
《民法典》合同編第九百四十六條：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。
《民法典》合同編第九百四十七條：物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對通知期限另有約定的除外。
《民法典》合同編第九百四十八條：物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。
尤其需要注意的是，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人。
1、不要質(zhì)疑動(dòng)機(jī)
（1）一個(gè)人的動(dòng)機(jī)是無法證實(shí)的。每個(gè)人做任何一件事，都可能抱著與表面目的不一樣的動(dòng)機(jī)，質(zhì)疑的一方無法證實(shí)對方動(dòng)機(jī)不純，被質(zhì)疑的一方也無法證實(shí)自己動(dòng)機(jī)良好。
如果去質(zhì)疑對方，對方又拼命去辯白，結(jié)果雙方都在討論一個(gè)無法證實(shí)的答案，而真正需要討論的主題，卻被放在了一邊，無人理睬；
（2）每個(gè)業(yè)主都有權(quán)進(jìn)行質(zhì)疑，但是建議大家在進(jìn)行任何質(zhì)疑的時(shí)候：
不能質(zhì)疑動(dòng)機(jī)；
密切關(guān)注所有業(yè)委會(huì)的行為，尤其是業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生是否符合程序正義。
（3）你可以去猜測每個(gè)人的動(dòng)機(jī)，但在進(jìn)行討論時(shí)，不能拿這個(gè)作為依據(jù)。否則，我們說的每一句話，做的每一件事，都會(huì)沒有意義，都會(huì)被人認(rèn)為動(dòng)機(jī)不純。
2、公共事務(wù)最重要的是程序正義
程序正義主要體現(xiàn)四個(gè)方面：
所有的權(quán)力來源是不是業(yè)主？
是否是大多數(shù)業(yè)主的自由想法？
是否侵犯業(yè)主的個(gè)人權(quán)利？
3、業(yè)主能夠做的幾件事情
積極參與投票，選舉能夠代表自己意見和利益的業(yè)委會(huì)成員，罷免不能夠代表自己意見的代表；
就公共問題積極發(fā)表自己的看法，努力影響業(yè)委會(huì)成員的觀點(diǎn)；
監(jiān)督業(yè)委會(huì)和物業(yè)的行為是否符合法律和業(yè)委會(huì)章程的規(guī)定，也就是上文所說的程序正義。
在一個(gè)小區(qū)，每一件事都由全體業(yè)主來討論和表決，是無法想象的；只有通過公正的選舉程序選出議事代表（業(yè)委會(huì)），由他們?nèi)ビ懻摵?a data-mid="556" href="http://m.nthddy.com.cn/a/1125.html">決定。這不是說廣大業(yè)主就事不關(guān)己了，而是可以積極建言、認(rèn)真監(jiān)督、積極選舉或者自己參加選舉。
4、大膽主張，善于妥協(xié)
參與公共事務(wù)討論，應(yīng)當(dāng)大膽主張自己的觀點(diǎn)，積極打動(dòng)其他人支持自己的觀點(diǎn)。與此同時(shí)，還要有妥協(xié)的意識，大家在一起討論公共問題，必然存在分歧，不可能一致同意。
但是，在公共事務(wù)上，每個(gè)個(gè)體應(yīng)當(dāng)服從多數(shù)人的決定，或者服從章程規(guī)定的表決額度的決定，除非這個(gè)決定侵犯了個(gè)人權(quán)利。
5、嚴(yán)禁人身攻擊、諷刺挖苦
任何時(shí)候，都不應(yīng)該對任何業(yè)主、業(yè)委會(huì)成員、物業(yè)管理人員進(jìn)行人身攻擊，有事說事。對有爭議的問題，通過業(yè)委會(huì)這個(gè)民選機(jī)構(gòu)來處理。
也許有些業(yè)主的表達(dá)能力不好、邏輯混亂、建議很差，但這絕不是其他業(yè)主對其進(jìn)行人身攻擊諷刺挖苦的理由。對待鄰居要友善，在一個(gè)小區(qū)，人與人千差萬別，怎么可能做到大家具有一樣的能力呢？
6、個(gè)人權(quán)利和公共權(quán)利的邊界
你是否擁有一票否決權(quán)？幾個(gè)人開會(huì)決定分光你的錢包，你有權(quán)同意，也有權(quán)一票否決，這是個(gè)人權(quán)利。
業(yè)委會(huì)開會(huì)決定花園里種什么花，你有權(quán)表達(dá)自己的觀點(diǎn)，即使業(yè)委會(huì)選擇的丁香花不符合你對梔子花的偏好，你也不能一票否決業(yè)委會(huì)的決定，這就是公共權(quán)利。
所謂的“個(gè)性化訴求”服從“共性訴求”，也是這個(gè)道理。
7、提高議事效率
如果某個(gè)業(yè)主希望推動(dòng)一件事情：
可以在微信群或其他公共場合積極說服他人或者業(yè)委會(huì)成員認(rèn)可自己的觀點(diǎn)；
向業(yè)委會(huì)成員提交一個(gè)可以實(shí)際執(zhí)行的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膭?dòng)議，而不是只是隨便說說；
再由業(yè)委會(huì)成員提交業(yè)委會(huì)例會(huì)討論決定，決定過程必須符合法律和業(yè)委會(huì)章程的規(guī)定。
8、全民參與
當(dāng)小區(qū)住戶達(dá)到一定數(shù)量，僅僅靠業(yè)余時(shí)間從事業(yè)委會(huì)工作的幾個(gè)人，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，也是不可持續(xù)的。因此，不要理所當(dāng)然的認(rèn)為業(yè)委會(huì)可以做完所有的事，而是需要小區(qū)全體業(yè)主積極參與、義務(wù)付出，做到人人為我，我為人人。
一些老舊小區(qū)因?yàn)槟昃檬?，樓頂出現(xiàn)破損，一旦遇到下雨，漏水在所難免。那么，樓頂維修的費(fèi)用究竟該由誰來承擔(dān)呢？近日，秦皇島市海港區(qū)人民法院審理了一起因?yàn)闃琼斅┧l(fā)的相鄰關(guān)系糾紛案件。
林某住在秦皇島市海港區(qū)某小區(qū)某單元的頂層6樓，到了夏天多雨季節(jié)，因?yàn)樵摌欠?年未做防水，造成了樓頂嚴(yán)重漏雨。該小區(qū)沒有維修基金，林某將樓頂進(jìn)行了維修，并且墊付了防水維修費(fèi)3000元。林某認(rèn)為這筆居民樓頂層的防水維修費(fèi)應(yīng)該由本單元的住戶共同承擔(dān)，便向樓下各戶索要防水維修費(fèi)。住在1 樓的楊某和住在4 樓的張某拒絕支付該筆費(fèi)用，二人認(rèn)為，林某維修房頂沒有和自己協(xié)商，對其維修方案不認(rèn)可，費(fèi)用應(yīng)由林某自行承擔(dān)。林某多次找二人協(xié)商未果，無奈之下，將二人訴至秦皇島市海港區(qū)人民法院，要求二人分別給付500元防水維修費(fèi)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告上下相鄰居住，應(yīng)妥善處理相鄰關(guān)系。在樓頂出現(xiàn)漏水后，原告為避免損失墊資維修，所花維修費(fèi)用，被告應(yīng)予以分擔(dān)。原告要求二被告分別給付500 元防水維修費(fèi)，于法有據(jù)，予以支持。
說法
在日常生活中，樓頂漏水問題時(shí)有發(fā)生，如果發(fā)生在質(zhì)保期內(nèi)，應(yīng)該由建設(shè)單位承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，一般屋頂防水的質(zhì)保期為五年；超過質(zhì)保期后漏水，因?yàn)闃琼攲儆诠膊课唬话闶怯杀締卧袠I(yè)主共同承擔(dān)維修費(fèi)用。
《民法典》第二百七十三條規(guī)定了業(yè)主對共有部分的權(quán)利義務(wù)：
業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
本條明確規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)。業(yè)主對專有部分以外的共有部分不僅享有共有的權(quán)利，還享有共同管理的權(quán)利，有權(quán)對共用部位與共用設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)行使管理的權(quán)利，同時(shí)對共有部分的管理也負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)。
樓房的樓頂屬于樓房的共有部分，應(yīng)為其覆蓋下的業(yè)主共有，共有人對共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。因此，多層小區(qū)頂樓屬于業(yè)主共有部分，因樓頂漏水產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由該樓業(yè)主分?jǐn)偂?/span>
頂樓住戶因直接遭受漏水影響，對維修事宜較為迫切，其可以在有效通知其他業(yè)主并對維修方案進(jìn)行磋商達(dá)成共識的前提下，先行墊付維修費(fèi)用，最后各方結(jié)算。
微信咨詢合作
簡鄰微信公眾號