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小王購(gòu)買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司提出兩個(gè)要求：第一，簽訂業(yè)主規(guī)約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主規(guī)約中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣，同時(shí)他認(rèn)為簽訂3年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。
物業(yè)管理公司這種做法合法嗎？小王該怎么辦？
物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。
案例分析
1、業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)，已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購(gòu)房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系的。如果開發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒有簽訂業(yè)主公約、對(duì)物業(yè)管理公司協(xié)議有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對(duì)業(yè)主的違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。
2、逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的，既不符合國(guó)家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)拒絕。
3、如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。
小區(qū)業(yè)委會(huì)可以不用通過招標(biāo)直接指定物業(yè)嗎？為什么？
可以的！《物權(quán)法》出臺(tái)以后，對(duì)于業(yè)主的權(quán)利進(jìn)行了明確的規(guī)范?？梢赃@么說，業(yè)主的權(quán)利很大，但業(yè)主使用這個(gè)權(quán)利卻需要明確程序。
在小區(qū)以何種方式委托物業(yè)公司，完全由法定的業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主書面征求意見來決定。小區(qū)有了決議以后，具體由業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)為小區(qū)的權(quán)力機(jī)構(gòu)，最終拍板決定，作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)委會(huì)無權(quán)單獨(dú)與任何一家物業(yè)公司簽訂委托合同。
小區(qū)委托物業(yè)公司有以下三種方式。
1、直接與目標(biāo)物業(yè)公司協(xié)議委托物業(yè)服務(wù)合同。與目標(biāo)物業(yè)公司直接商議具體條款，這種方式簡(jiǎn)單簡(jiǎn)潔，比較快捷。
2、邀標(biāo):小范圍地定向邀請(qǐng)有意向的物業(yè)公司進(jìn)行投標(biāo)。這種方式目標(biāo)公司相對(duì)明確，相對(duì)于直接協(xié)議方式，業(yè)主的選擇性更多一些。
3、公開招標(biāo):這一定的范圍內(nèi)，公開媒體發(fā)布投標(biāo)通知。這種方式操作比較復(fù)雜，投標(biāo)公司不確定，相對(duì)來說暗箱操作的可能性最小。需要專業(yè)的招標(biāo)公司輔助操作。
《物權(quán)法》出臺(tái)，把小區(qū)的管理決策權(quán)明確歸于廣大業(yè)主所有，除了以上三種確立委托物業(yè)公司外，還可以表決小區(qū)是否實(shí)行自管。
無論通過哪一種方式，在操作中，只要過程符合《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《招標(biāo)投標(biāo)法》和《合同法》等等國(guó)內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)，即為有效。
答案是否定的。當(dāng)然，提問問題，最好把相關(guān)的名詞兒表述清楚。你說的“物管會(huì)”是什么？
如果指的是“業(yè)委會(huì)”的話，那么這個(gè)問題我們已經(jīng)討論過多少次了。
不管是《條例》《物權(quán)法》乃至剛施行的《民法典》，都明確界定了，“選聘物業(yè)公司”這類事宜是屬于由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。就是說，這個(gè)事兒必須召開業(yè)主大會(huì)由業(yè)主共同參與表決，這不是由業(yè)委會(huì)這幾個(gè)委員單獨(dú)私下開個(gè)小會(huì)兒就能決定的。
業(yè)委會(huì)，僅是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它執(zhí)行的是業(yè)主大會(huì)做出的決議。實(shí)踐中，業(yè)委會(huì)可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)之下，負(fù)責(zé)選聘物業(yè)的相關(guān)具體事宜，例如：發(fā)出招標(biāo)選聘物業(yè)的邀請(qǐng)書，分別考察幾家投標(biāo)的物業(yè)公司，確定專題大會(huì)的議程、時(shí)間、地點(diǎn)等等，進(jìn)而組織召開業(yè)主大會(huì)討論表決。
但是，決定選聘哪家物業(yè)公司，這是業(yè)主大會(huì)的權(quán)力。業(yè)委會(huì)無權(quán)代替業(yè)主選聘物業(yè)公司。它要與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。
如果你說的“物管會(huì)”是指的“物業(yè)管理委員會(huì)”，答案仍是否定的，它也無權(quán)替業(yè)主選聘。
這個(gè)所謂的“物業(yè)管理委員會(huì)”，算是北京市的首創(chuàng)，在2020年5月施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》中首先出現(xiàn)的這個(gè)新“名詞兒”，目前還算是在試點(diǎn)運(yùn)行中。
按該《條例》的規(guī)定，這個(gè)“物管會(huì)”是那些還沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，先暫由街道辦組建，由居委會(huì)、開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主代表等等共同參與組成的一個(gè)臨時(shí)姓機(jī)構(gòu)，它可以組織和執(zhí)行業(yè)主共同決定的相關(guān)事宜。
也就是說，小區(qū)如果沒有業(yè)委會(huì)，就先由物管會(huì)代為執(zhí)行業(yè)委會(huì)的職責(zé)，那么它也是沒有權(quán)利直接替業(yè)主選聘物業(yè)公司。它就是個(gè)臨時(shí)性的過渡機(jī)構(gòu)。
《民法典》第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
很多小區(qū)尤其是新入戶小區(qū)不具備依規(guī)成立業(yè)主委員會(huì)的條件，今后可先行成立物業(yè)管理委員會(huì)。為進(jìn)一步創(chuàng)造條件讓業(yè)主參與物業(yè)管理事宜，市住建局組織起草了《哈爾濱市物業(yè)管理委員會(huì)組建指導(dǎo)規(guī)則（征求意見稿）》，指導(dǎo)和規(guī)范本市物業(yè)管理委員會(huì)組建工作，現(xiàn)公開征求社會(huì)各界意見。
符合下列情形之一，應(yīng)當(dāng)依法組建物業(yè)管理委員會(huì)：
依據(jù)《規(guī)則（征求意見稿）》
1、不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
2、具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因各種原因未成立的；
3、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；
4、需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、協(xié)助后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的……
有上述情形之一的，應(yīng)當(dāng)依法組建物業(yè)管理委員會(huì)，業(yè)主自行管理的除外。
符合組建條件的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府就物業(yè)管理區(qū)域擬組建物業(yè)管理委員會(huì)事項(xiàng)進(jìn)行公告。公告中明確物業(yè)管理委員會(huì)委員的人選要求、報(bào)名方式、起始日期等。公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置至少兩處公示。物業(yè)管理區(qū)域顯著位置是指小區(qū)公告欄、主要出入口、房屋單元門廳、電梯轎廂內(nèi)、客服場(chǎng)所、公共活動(dòng)場(chǎng)所等。公示期限不得少于3日。
物管會(huì)中，業(yè)主代表占成員總?cè)藬?shù)半數(shù)以上
物業(yè)管理委員會(huì)依照《黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
《規(guī)則》提出，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，先期組建一個(gè)物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)由居（村）民委員會(huì)代表、業(yè)主代表等7人以上單數(shù)組成。委員中應(yīng)有中共黨員，業(yè)主代表占成員總?cè)藬?shù)半數(shù)以上。
擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)委員的業(yè)主代表，應(yīng)具有一定組織能力和文化水平，具備必要的工作時(shí)間；未被列為失信被執(zhí)行人；依法交納物業(yè)費(fèi)用和維修資金；本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職等。
物管會(huì)主任由居（村）民委員會(huì)代表擔(dān)任，副主任由業(yè)主代表擔(dān)任
《規(guī)則（征求意見稿）》明確，居（村）民委員會(huì)代表由居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)推薦。業(yè)主代表由居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織小區(qū)業(yè)主聯(lián)名推薦或者業(yè)主自薦。業(yè)主聯(lián)名推薦的人數(shù)應(yīng)當(dāng)不少于10名，并經(jīng)被推薦人選本人簽字同意；業(yè)主自薦應(yīng)當(dāng)征得不少于10名其他業(yè)主簽字同意。房屋總建筑面積10萬平方米以上（含10萬平方米）的物業(yè)管理區(qū)域，居（村）民委員會(huì)可劃分若干區(qū)域組織業(yè)主聯(lián)名推薦或者業(yè)主自薦，業(yè)主聯(lián)名推薦人數(shù)或者業(yè)主自薦同意人數(shù)應(yīng)符合前款規(guī)定。
居（村）民委員會(huì)代表推薦名單及業(yè)主代表推薦名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置至少兩處進(jìn)行公示，公示期限不得少于3日。物業(yè)管理委員會(huì)主任由居（村）民委員會(huì)代表擔(dān)任，副主任由居（村）民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表擔(dān)任。物業(yè)管理委員會(huì)委員名單確定后，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將委員姓名、職業(yè)、住址等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，物業(yè)管理委員會(huì)自公示之日起正式成立。
物業(yè)管理委員會(huì)代表業(yè)主依法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人
物業(yè)管理委員會(huì)代表業(yè)主依法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人，確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格，
1、代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人員簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；
2、改變共有部分的用途，或者組織業(yè)主決定利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方式，擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；
3、組織業(yè)主籌集、使用專項(xiàng)維修資金；
4、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同等。組織業(yè)主共同決定可以采用書面形式或者通過市住建主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。
物管會(huì)任期是多久？
物管會(huì)任期不超過3年?！兑?guī)則（征求意見稿）》要求，物業(yè)管理委員會(huì)委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，以書面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出辭職的，因刑罰等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由物業(yè)管理委員會(huì)向業(yè)主公示，并應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)告知所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過3年。期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。
物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起停止履行職責(zé)，并與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散；因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無法存續(xù)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)解散物業(yè)管理委員會(huì)。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
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