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維修資金是什么？
1、 房屋維修資金包括房屋共用設(shè)施專用基金，以及房屋本體的維修基金。房屋共用設(shè)施專用基金是用于物業(yè)共用的部分，還有設(shè)備的更新和改造等項目，不能夠挪用。
2、 專用基金是實行錢隨著房子走的原則，房屋如果轉(zhuǎn)讓了，那么賬號中的余額也會隨著轉(zhuǎn)移，給房屋的新產(chǎn)權(quán)所有人。
3、 房屋主要承重的部分有基礎(chǔ)，內(nèi)外的承重墻體，還有屋頂和樓板等。公共部分指的是門廳和走廊通道，以及戶外的墻面等等。公共設(shè)施設(shè)備則是指房屋以及相關(guān)的配套區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主們共同擁有并使用的電梯，還有水管道、消防設(shè)施、車庫、綠地等其他共同設(shè)施設(shè)備。
4、 維修資金都是由房管局代為管理，申請的過程也比較復雜。
有哪些情況可以被定義為緊急情況？
根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》規(guī)定,下列情況屬于緊急狀況:
1. 電梯運行系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，電梯專業(yè)檢測機構(gòu)出具整改通知書的；
2. 給水排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，或發(fā)生故障，造成大面積停水，房屋行政主管部門出具整改通知書的；
3. 消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，消防部門出具整改通知書的；
4. 屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏、地下室發(fā)生積水，嚴重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)房管部門指定的房屋質(zhì)量滲漏認定機構(gòu)出具證明的；
5. 房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)專業(yè)房屋質(zhì)量檢測單位出具證明的。
在業(yè)主大會已經(jīng)成立的小區(qū)，實施緊急維修工程項目的程序是哪些？
1. 發(fā)生緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在24小時內(nèi)采取應急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業(yè)主委員會和物業(yè)所在地的房管辦事處報告；
2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當把《物業(yè)發(fā)生緊急情況需要動用小區(qū)維修資金的申請表》、相關(guān)職能部門的證明文書、鑒定部門證明材料、項目技術(shù)和質(zhì)量標準鑒定材料、發(fā)生緊急維修現(xiàn)場的客觀事實資料（如現(xiàn)場照片、現(xiàn)場巡檢記錄、設(shè)備運行數(shù)據(jù)等）書面材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金的方案。
3. 業(yè)主委員會接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應當在24小時內(nèi)召開業(yè)主委員會會議，討論維修方案；經(jīng)討論同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持上述材料和有效的會議紀錄報區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門備案。
如業(yè)主委員會正處于換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間,業(yè)主委員會仍需依法、依規(guī)履行好緊急維修工程項目的審核責任。
4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當經(jīng)維修資金開戶銀行指定的審價機構(gòu)進行工程預算咨詢，依據(jù)咨詢意見組織實施維修。維修費用經(jīng)具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。
未成立業(yè)主大會的小區(qū)，應該如何使用維修資金？
1. 開通維修資金使用業(yè)務(wù)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向物業(yè)所在地的區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門申請辦理開通前期維修資金使用業(yè)務(wù)，同時提供下列申請材料：
1）《前期物業(yè)服務(wù)合同》
2）街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的《關(guān)于建設(shè)單位（業(yè)主）申請成立業(yè)主大會的受理單》
區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門在收到申請材料5日內(nèi)，對上述材料進行審核。審核同意的，開通該小區(qū)維修資金使用業(yè)務(wù)。
需要特別注意的是，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》規(guī)定，建設(shè)單位已按要求向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處提交成立業(yè)主大會的書面報告，但業(yè)主大會尚未成立期間，可按要求支用維修資金。
建設(shè)單位未按規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告前，專項維修資金不得動用，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，應當由建設(shè)單位承擔物業(yè)維修責任。
2. 實施一般維修的程序
屬于共用部分維修項目的，由居（村）民委員會按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的維修實施方案組織業(yè)主征詢意見，并將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
經(jīng)全體或部分共用部分業(yè)主“兩個過三分之二”依法討論通過的維修實施方案，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報維修資金專戶銀行指定的審價機構(gòu)進行工程預算咨詢后，依據(jù)咨詢意見組織實施維修。
工程維修實施方案應包括工程項目名稱、具體部位設(shè)施設(shè)備、工程預算資金金額、費用分攤范圍、施工單位選擇方式、施工管理方式、工程驗收方式、資金決算方式、計劃實施時間等內(nèi)容。
3. 實施維修工程項目的程序（業(yè)主大會未成立前）
1）發(fā)生緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在24小時內(nèi)采取應急防范措施，并制定維修更新方案，同時向業(yè)主委員會和物業(yè)所在地的房管辦事處報；
2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當把《物業(yè)發(fā)生緊急情況需要動用小區(qū)維修資金的申請表》、相關(guān)職能部門的證明文書、鑒定部門證明材料、項目技術(shù)和質(zhì)量標準鑒定材料、發(fā)生緊急維修現(xiàn)場的客觀事實資料（如現(xiàn)場照片、現(xiàn)場巡檢記錄、設(shè)備運行數(shù)據(jù)等）書面材料報物業(yè)所在地的區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門審核；
3）區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門在收到申請材料5日內(nèi)，對上述材料進行審核。審核同意后，由維修資金專戶銀行指定的審價機構(gòu)進行工程預算咨詢。
4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依據(jù)咨詢意見組織實施維修。維修費用經(jīng)具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。
根據(jù)法律規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。故此，小區(qū)居民除了可以向開發(fā)商購買車位之外，還可以從物業(yè)處租用車位。
那么，小區(qū)向業(yè)主出租車位的租金是否必須完全相同呢？
近日，上海二中院審結(jié)一起因小區(qū)業(yè)主大會“梯次設(shè)置”車位租金而引發(fā)的案件。
案 例 介 紹
某小區(qū)業(yè)主大會討論制定《車位管理辦法》，其中某一條款規(guī)定：小區(qū)車位租金實行“梯次設(shè)置”，首輛車租金為200元，第二輛車為300元，以此類推；已經(jīng)擁有一個產(chǎn)權(quán)車位的業(yè)主，如還需租用小區(qū)車位，視同第二輛車。
某業(yè)主擁有一個產(chǎn)權(quán)車位，另需租用一個車位。其認為小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會“梯次設(shè)置”租金的該條規(guī)定，侵犯了其作為業(yè)主與其他業(yè)主同等享有小區(qū)停車資源的權(quán)利。故提起業(yè)主撤銷權(quán)之訴，請求撤銷該條規(guī)定。
一審
法院認為，有限停車資源的分配使用應當由全體業(yè)主共同決定?！盾囄还芾磙k法》經(jīng)全體業(yè)主表決通過，通過價格杠桿合理調(diào)節(jié)資源分配，與地下車庫、地面車位均為住宅小區(qū)必備的生活配套設(shè)施的設(shè)計初衷相符合。故判決駁回業(yè)主的訴訟請求。
業(yè)主不服，繼續(xù)上訴。
二審
法院認為，首先，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可就小區(qū)車位租金收費方式制定管理規(guī)約；
其次，《車位管理辦法》并無違反法定程序及損害國家、社會和公共利益之處，足以對全體業(yè)主產(chǎn)生約束力；
最后，《車位管理辦法》充分體現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主意思自治原則，對全體業(yè)主平等適用，亦無侵害業(yè)主利益的不當之處。
遂判決駁回上訴，維持原判。
案 例 評 析
這是一起涉及業(yè)主撤銷權(quán)糾紛的案件，在確定原告符合提起該訴訟的主體資格要件及時間要件的基礎(chǔ)上，法院從以下幾個方面進行審查：
1.業(yè)主大會是否有權(quán)就“梯次設(shè)置”車位租金制定管理規(guī)約；
2.業(yè)主大會制定管理規(guī)約的程序是否合法；
3.“梯次設(shè)置”車位租金是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
1、關(guān)于制定管理規(guī)約的權(quán)限
《民法典》第271條規(guī)定，業(yè)主對小區(qū)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
《民法典》第278條規(guī)定，制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約等有關(guān)業(yè)主和共同管理權(quán)利的重大事項，由業(yè)主共同決定。
《民法典》第280條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
本案中，《車位管理辦法》所涉及的車位位于小區(qū)地面場地，系小區(qū)建筑物共有部分，屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，全體業(yè)主均享有共有和共同管理的權(quán)利，業(yè)主大會有權(quán)就此制定管理規(guī)約。
2、關(guān)于制定管理規(guī)約的程序
業(yè)主大會制定和修改管理規(guī)約，屬于《民法典》第278條所規(guī)定的業(yè)主共同決定事項?！睹穹ǖ洹穼Υ艘?guī)定，此類事項的決定應當符合如下條件：
1.由專有部分面積占比2/3以上業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上業(yè)主參與表決；
2.經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
也就是說，業(yè)主大會制定的管理規(guī)約并不需要全體業(yè)主一致同意。
本案中，業(yè)主大會經(jīng)過民主討論后形成了《車位管理辦法》，并且對該內(nèi)容進行公示，沒有違反法定程序的情形，也沒有違反相關(guān)法律、法規(guī)，損害國家、社會和公共利益之處。
3、關(guān)于業(yè)主的合法權(quán)益
小區(qū)車位應當首先滿足業(yè)主的需要，但在車位資源緊張的情況下，業(yè)主的停車需求已經(jīng)無法全部滿足。此時，業(yè)主大會基于全體業(yè)主的利益考慮制定《車位管理辦法》。
《車位管理辦法》將小區(qū)車位租金收費方式予以規(guī)范，并對全體業(yè)主平等適用，充分體現(xiàn)了業(yè)主意思自治的原則，更彰顯了公平正義的法治精神，并無侵害業(yè)主合法權(quán)益之處。
相反，“梯次設(shè)置”車位租金的做法既確保了每戶業(yè)主基本的停車需要，又抑制了部分過高的停車需求，實現(xiàn)了在停車資源稀缺小區(qū)公平合理分配停車資源。
俗話說，遠親不如近鄰。《物權(quán)法》第78條賦予業(yè)主以撤銷權(quán)，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作侵害業(yè)主合法權(quán)益的事項可以請求法院撤銷，《民法典》對此條文予以繼受。
業(yè)主在考慮自身利益的同時，也應當關(guān)注小區(qū)利益和全體業(yè)主的利益，切忌因為“任性”而疏遠了與業(yè)主大會和其他業(yè)主的關(guān)系。
在物業(yè)管理中，業(yè)委會是重要的角色，也是溝通業(yè)主與物業(yè)公司、溝通業(yè)主與相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)、履行物業(yè)管理監(jiān)督職能等多方面工作必不可少的主體。所以，作為業(yè)委會成員，首先自身應該要清晰明白的知道業(yè)委會到底是什么，有什么權(quán)利義務(wù)，在履行職責中的每個環(huán)節(jié)應該怎么做。本文依據(jù)我國有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)等法律文件，將有關(guān)業(yè)主委員會職能、權(quán)利義務(wù)、法律地位等相關(guān)法律規(guī)定進行梳理匯總，希望對物業(yè)管理工作有所幫助。
總旨：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)依法維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會備案通知書是業(yè)主委員會依法成立的證明文件。業(yè)主委員會在我國法律、行政法規(guī)、規(guī)章未明確規(guī)定為法人團體的情況下，完全符合《民事訴訟法》規(guī)定的“其他組織”的條件，具有民事訴訟主體資格，可以自己的名義，向法院提起訴訟或應訴。
相關(guān)法律法規(guī)的匯總：
一、法律：《物權(quán)法》
2007年頒布的《物權(quán)法》并沒有對業(yè)主委員會的法律地位做出明確的規(guī)定，但對業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的“行為效力”也即“話語權(quán)”做出了直接規(guī)定：
1、第七十八條“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！?/span>
2、第八十三條“業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！?/span>
二、司法解釋：
最高人民法院通過司法解釋的形式對業(yè)主委員會作為訴訟主體的身份給予了明確的規(guī)定。
1、2003年《最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》“根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條的規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。”
2、2005年《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》 “根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟?！?/span>
三、行政法規(guī)：《物業(yè)管理條例》
2003年頒布的《物業(yè)管理條例》并沒有浪費太多文字在業(yè)委會的權(quán)利上，但卻對業(yè)委會應遵守履行的義務(wù)進行了多條規(guī)定。
1、第十五條“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責?！?/span>
2、第十六條“業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。....”
3、第十九條“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”
4、第二十條“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。”
四、地方性法規(guī)及規(guī)章：《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》、《〈深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例〉實施若干規(guī)定》
2008年《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》以《物業(yè)管理條例》為綱領(lǐng)架構(gòu)，對有關(guān)物業(yè)管理中的各方參與主體進行了具體詳盡的規(guī)定，尤其對于業(yè)委會委員的權(quán)利義務(wù)進行了特別的規(guī)定，也對業(yè)委會權(quán)利義務(wù)做出了相關(guān)規(guī)定：
1、第十一條“有下列情形之一時，業(yè)主委員會應當及時召集業(yè)主大會臨時會議：
（一）百分之二十以上業(yè)主提議；
（二）發(fā)生重大緊急事件需要及時處理；
（三）本條例和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。應業(yè)主提議召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應當核實提議人的業(yè)主身份?！?/span>
2、第十八條“業(yè)主大會依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定三日內(nèi)，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并抄送全體業(yè)主?！?/span>
3、第二十一條“.....業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。執(zhí)行秘書的工作職責由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定?！?/span>
4、 第二十二條“業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費，業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬，從物業(yè)服務(wù)費中按照市政府規(guī)定的比例提取，專款專用。業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬標準由業(yè)主大會決定。候補委員不領(lǐng)取津貼?！?/span>
5、第二十八條“業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，將成立情況向區(qū)主管部門備案。區(qū)主管部門應當將備案情況書面通報物業(yè)所在地街道辦事處、社區(qū)工作站、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位。備案事項發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)將變更情況向區(qū)主管部門備案?！?/span>
6、第三十條“以業(yè)主委員會名義發(fā)布信息，應當經(jīng)業(yè)主委員會作出決定，并加蓋業(yè)主委員會印章?！?/span>
7、第三十一條“業(yè)主委員會就下列事項作出決定，應當經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意：
（一）提請業(yè)主大會決定專項維修資金的籌集和使用；
（二）提請業(yè)主大會決定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費；
（三）提請業(yè)主大會決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方式；
（四）提請業(yè)主大會批準物業(yè)服務(wù)合同；
（五）召集業(yè)主大會臨時會議；
（六）終止委員職務(wù)以及將候補委員遞補為委員；
（七）中止委員職務(wù)并提請業(yè)主大會罷免委員職務(wù)；
（八）涉及業(yè)主重大利益的其他決定。”
8、第三十二條“業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章?！?/span>
9、第三十三條“業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的活動，不得組織、參與任何經(jīng)營性活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)所在地的區(qū)主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。”
10、第三十八條“業(yè)主委員會有下列情形之一的，由區(qū)主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由區(qū)主管部門決定予以解散：
（一）違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴重侵害業(yè)主合法權(quán)益；
（二）違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴重影響社區(qū)安定及公共秩序；
（三）不按規(guī)定履行業(yè)主委員會職責，情節(jié)嚴重。
區(qū)主管部門解散業(yè)主委員會的，應當通知物業(yè)所在地街道辦事處依法組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。”
11、第四十四條“業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會所有會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。業(yè)主委員會應當定期將工作情況通過公告等形式向全體業(yè)主報告?！?/span>
五、地方法院指導意見：
2011年《廣東省高級人民法院關(guān)于審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的指導意見》 （粵高法發(fā)〔2011) 49號）對業(yè)委會的訴訟主體身份予以了明確確認，同時對業(yè)委會參加訴訟進行權(quán)利處分時的程序進行了規(guī)定。
1、第1.1條“業(yè)主委員會作為當事人，就物業(yè)服務(wù)有關(guān)事項代表全體業(yè)主進行訴訟，法律后果由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會起訴、應訴、提起反訴、上訴、撤訴，變更、放棄或者承認訴訟請求，進行和解、調(diào)解等訴訟行為的，應當向人民法院提交業(yè)主大會的授權(quán)決定?！?/span>
2、第1.2條“涉及全體業(yè)主共同利益的事項，由業(yè)主委員會作為原告進行訴訟。但具有本意見第10條至第13條規(guī)定的情形之一，有直接利害關(guān)系的業(yè)主可以書面請求業(yè)主委員會向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會明確表示不提起訴訟，或者自收到請求之日起六十日內(nèi)未提起訴訟，或者情況緊急、不立即提起訴訟將會使有直接利害關(guān)系的業(yè)主或全體業(yè)主的共同權(quán)益受到難以彌補的損害的，有直接利害關(guān)系的業(yè)主在不增加其他業(yè)主義務(wù)或負擔的前提下可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。未成立業(yè)主委員會的，有直接利害關(guān)系的業(yè)主可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。僅涉及單個業(yè)主或者部分業(yè)主權(quán)益的，單個業(yè)主或者部分業(yè)主可作為原告提起訴訟。
小區(qū)內(nèi)樹木被業(yè)主私自砍伐，引得其他業(yè)主很是心痛，物業(yè)相關(guān)負責人表示，已向該業(yè)主下達了整改通知書。17日，家住武漢市洪山區(qū)景虹花園小區(qū)的業(yè)主劉女士向極目新聞反映，小區(qū)內(nèi)有樹木被業(yè)主私自砍伐，破壞了小區(qū)內(nèi)的植被環(huán)境。
17日下午，記者來到該小區(qū)看到，位于16棟和17棟之間，是一片綠化帶，栽有樹木，鋪有草坪。記者發(fā)現(xiàn)，綠化帶中有四株小樹和三顆大樹，已不見樹冠和樹枝，其中一顆近半米粗的大樹，僅剩1米多高的樹樁。
“看到樹木被砍成這樣，很是心痛！”劉女士告訴極目新聞記者，他于春節(jié)前回漢，準備在該小區(qū)的母親家過年，但她發(fā)現(xiàn)，在小區(qū)16、17棟之間的綠化帶中，有一處已不見繁茂，“原本是幾棵枝繁葉茂的大樹，現(xiàn)在卻變得光禿禿的?！?/span>
劉女士稱，她在小區(qū)業(yè)主群里得知，有的樹木是被業(yè)主以采光不佳為由，私自砍伐的。
小區(qū)物業(yè)相關(guān)負責人告訴記者，16、17棟之間綠化帶的部分樹木，是他們請人前來進行正常的修繕，剪掉歪枝、爛枝，讓其重新生長。但其中那顆被砍掉僅剩1米多高的樹木，為小區(qū)某業(yè)主所為。
“我們已向當事業(yè)主下達了整改單，并向社區(qū)居委會進行了報備?！痹撠撠熑吮硎?，春節(jié)假期結(jié)束后，他們會督促該業(yè)主進行補栽或賠償，若當事業(yè)主不予配合，則上報園林執(zhí)法部門進行處理。
補栽、賠償之外，業(yè)主采光問題如何解決？該負責人稱，物業(yè)將會同小區(qū)業(yè)委會，重新考量遮光樹木的換栽、移栽問題。
小區(qū)物業(yè)相關(guān)負責人表示，僅剩樹樁的那棵是被17棟的一戶低層住戶，于2月初因采光不佳私自砍伐。目前，他們已向該業(yè)主下達了整改通知書。關(guān)于采光問題，他們會通過業(yè)委會重新考慮這棵樹的栽種方案。
若因樹木遮擋影響采光，居民應如何提出訴求？洪山區(qū)園林局綠化管理科樊科長表示，小區(qū)業(yè)主可向業(yè)委會提出需求，待業(yè)委會商議通過后，由小區(qū)物業(yè)進行修繕；沒有物業(yè)管理的小區(qū)，居民可通過所屬社區(qū)和街道，向園林部門提出申請，由園林部門實地考察后安排修繕。
洪山區(qū)城管局園林綠化監(jiān)察中隊穆隊長表示，小區(qū)內(nèi)樹木屬于城市綠化范疇，根據(jù)《武漢市城市綠化條例》第三十九條和第五十六條，任何單位和個人不得擅自移栽、砍伐樹木；若損害城市綠化的，由城管執(zhí)法部門和林業(yè)主管部門根據(jù)市人民政府確定的職責分工，責令賠償損失，并處以賠償金額三倍以上五倍以下的罰款。
小區(qū)改造13名業(yè)主發(fā)起籌資倡議少部分業(yè)主認為是自愿捐款拒絕繳納最終被業(yè)委會告上法庭近日，該案經(jīng)靖西市人民法院依法審理作出了判決被告李某某于判決生效之日起三日內(nèi)繳納小區(qū)公共維修資金1000元并承擔訴訟費。
基本案情
被告李某某于2008年7月向開發(fā)商購買了靖西市蘇堤春曉嘉園小區(qū)某號房后入住，全家居住該小區(qū)。
2018年初，該小區(qū)物業(yè)公司撤離，小區(qū)陷入無人管理狀態(tài)，公共照明、河堤護欄損壞，小區(qū)一到晚上便陷入黑暗，一片殘敗景像，業(yè)主意見很大。2018年11月22日，13名業(yè)主發(fā)出倡議書，倡議小區(qū)每戶繳納1000元的小區(qū)公共維修資金，指定管理人，用于修繕公共照明、河堤護欄，得到了廣大業(yè)主的響應。
2019年5月23日，小區(qū)召開業(yè)主大會，選舉成立業(yè)主委員會，同時，大會通過了《業(yè)主規(guī)約》，對前面籌集每戶1000元的公共維修資金予以追認。
2019年12月4日，小區(qū)第一屆業(yè)委會獲得批準備案，正式成立。從2019年1月到2020年5月，小區(qū)公共維修資金管理人及過后成立的業(yè)委會使用籌集得來的公共維修資金陸續(xù)完成了對小區(qū)河堤護欄、全部公共照明、大門亮化的重修、改造，小區(qū)面貌煥然一新。
截止2019年12月30日，共99戶業(yè)主的小區(qū)已有90戶繳納了1000元維修資金。被告李某某以各種理由拒絕繳納每戶1000元的公共維修資金，最終被業(yè)委會告上了法庭。
法庭上，被告辯稱：業(yè)主通過《倡議書》的方式籌集公共維修資金，其理解為捐款，既為捐款，其可以捐，也可以不捐。并且，應按業(yè)主的戶型面積來分攤費用，而不是一律每戶1000元。
靖西法院經(jīng)審理認為，小區(qū)業(yè)主大會討論、制定的《業(yè)主規(guī)約》程序合法，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，因此具有法律效力，對于全體業(yè)主具有束縛力?！稑I(yè)主規(guī)約》追認了前期發(fā)起人向各戶業(yè)主籌取每戶1000元小區(qū)設(shè)施維護費的行為，這筆費用不是捐款，被告李某某作為小區(qū)業(yè)主應當遵守并履行。遂依法作出上述判決。
法理評析
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第七條，“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)”。
小區(qū)業(yè)主大會是小區(qū)的最高決策機關(guān)，好比全國人大代表大會，業(yè)主大會的決定對全體小區(qū)業(yè)主均具有束縛力?！段飿I(yè)管理條例》第十二條第四款亦規(guī)定：“業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力”。關(guān)鍵在于，業(yè)主大會或者業(yè)委會的決定是否有溯及力？答案是肯定的。
小區(qū)前期數(shù)名業(yè)主發(fā)起倡議，建議每戶業(yè)主交1000元的維修資金。這種倡議在法律上確實不具有束縛力，業(yè)主可交，也可不交。但是，過后《業(yè)主規(guī)約》對該每戶籌集1000元作為公共維修資金予以了追認，此時，交款轉(zhuǎn)化成義務(wù)行為，被告李某某作為小區(qū)的業(yè)主，應當遵守《業(yè)主規(guī)約》的規(guī)定。被告的抗辯于法無據(jù)，自然得不到法院的支持。
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