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業(yè)委會(huì)委員禁止實(shí)施的行為有哪些？
《條例》第四十七條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不得實(shí)施下列行為：
(一)阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；
(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；
(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；
(四)擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；
(五)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；
(六)將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
(七)與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)或者利益交換；
(八)泄露業(yè)主信息；
(九)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
處罰措施：
如果業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員存在這些行為的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)，罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。
什么情況下業(yè)委會(huì)委員資格會(huì)取消？
資格取消
業(yè)委會(huì)委員資格取消，分為兩種情形，第一種是自然終止，第二種是罷免委員資格。
資格終止情形
業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公示，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)確認(rèn)：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；
(二)以書面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職；
(三)因健康等原因無(wú)法履行職責(zé)且未提出辭職。
資格罷免情形
業(yè)主委員會(huì)委員一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)委會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上，或者不再符合本條例第三十九條規(guī)定的委員條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免其委員資格；業(yè)主委員會(huì)未提請(qǐng)的，街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))政府可以責(zé)令業(yè)委會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。
什么情況下可以重新選舉業(yè)主委員會(huì)？
一個(gè)任期內(nèi)，出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員經(jīng)遞補(bǔ)，人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一等無(wú)法正常履行職責(zé)的情形，或者業(yè)主委員會(huì)拒不履行職責(zé)的，物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)委會(huì)在會(huì)議召開前5日，需要將會(huì)議議題告知物業(yè)所在地的居委會(huì)、村委會(huì)，并聽取意見和建議。居委會(huì)、村委會(huì)可以根據(jù)情況派代表參加。業(yè)委會(huì)確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后3日內(nèi)，業(yè)委會(huì)要將會(huì)議情況以及確定的事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)
如今，車位是個(gè)大問題。關(guān)于車位，要注意什么問題呢？
車位能不能進(jìn)行買賣？
能，但是分情況。如果是有產(chǎn)權(quán)的車位，二手房購(gòu)房者可以從賣方那里進(jìn)行車位購(gòu)買；如果是只有使用權(quán)的車位，二手房購(gòu)房者可以在辦理物業(yè)交割的時(shí)候，進(jìn)行車位租賃或轉(zhuǎn)交，如果運(yùn)氣好，趕上賣家的車位使用合同到期，你可以直接辦理更名。
1.產(chǎn)權(quán)車位
有產(chǎn)權(quán)的車位有“車位本兒”，可以跟房屋一起進(jìn)行買賣交易。
2.使用權(quán)車位
只有使用權(quán)的車位沒有“車位本兒”，不能買賣，只能進(jìn)行使用權(quán)的變更。車位使用權(quán)變更一般是在物業(yè)交割時(shí)進(jìn)行，涉及車位租賃合同簽署或轉(zhuǎn)交（租賃不超過20年），合同到期后可以辦理更名，部分小區(qū)可直接續(xù)費(fèi)使用。
哪些車位不能進(jìn)行買賣？
1.小區(qū)的公共空地
小區(qū)里的空地，有的時(shí)候甚至是綠地，開發(fā)商或者物業(yè)公司畫根線就收錢。有的作價(jià)賣給業(yè)主，有的按月出租。據(jù)悉，由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無(wú)權(quán)出售敞開式地上車位。
這類車位可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費(fèi)用后歸入小區(qū)維修資金。
2.無(wú)約定的地下車位
如果地下車位建筑面積未分?jǐn)?，且開發(fā)商單獨(dú)取得車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的，則開發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車庫(kù)只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。開發(fā)商出售這種車位好像天經(jīng)地義，其實(shí)不然。
在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說(shuō)明，地下車位也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。
這部分收益可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司收取，收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。
3.已被公攤的地下車位
很多開發(fā)商在賣房子的同時(shí)也在賣地下車位，可這地下車位的買賣是否合法，很多業(yè)主并不知道。
如果地下車位面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭?，那么開發(fā)商就無(wú)權(quán)出售。換句話說(shuō)，賣房子的時(shí)候已經(jīng)把地下車位的面積分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主的身上，并且按比例收過錢了，再把這樣的地下車位賣給業(yè)主，就是重復(fù)收錢。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓?！币虼巳舨荒苻k理產(chǎn)權(quán)，車位買賣合同是不受法律保護(hù)的，業(yè)主買到手的只是一張白紙。
這類的地下車位辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格地說(shuō)屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。
4.人防工程禁止開發(fā)商銷售
沒有分?jǐn)偟牡叵旅娣e是不是都可以賣呢？當(dāng)然不是。有的地下車位屬于人防工程，而人防工程是國(guó)家強(qiáng)制配套，禁止開發(fā)商銷售。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！遍_發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車庫(kù)收益歸全體業(yè)主共有。
5.銷售使用權(quán)超過20年屬于欺詐
有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時(shí)候會(huì)申明車位不能買賣，不簽買賣合同，只與業(yè)主簽租賃合同。可在租賃期限上超過了20年的時(shí)候，并不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無(wú)效。”消費(fèi)者租賃車位，即所謂的銷售使用權(quán)，最長(zhǎng)期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。
凡是銷售使用權(quán)超過20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。
地下車庫(kù)可以計(jì)入容積率嗎？
這里有一個(gè)“容積率”的概念。容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)。并且，容積率是反映建筑物是否分?jǐn)偟较鄳?yīng)土地使用權(quán)的一個(gè)概念，只有參加建筑面積容積率計(jì)算的建筑物，才能取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。
未計(jì)入容積率的建筑物，不可能取得房地產(chǎn)權(quán)證書，其初始登記的法律權(quán)利只能依附于計(jì)入容積率的具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物。
開發(fā)商如果將地下車庫(kù)作為地下建筑面積報(bào)批，則地下車庫(kù)可以計(jì)入容積率，也可以進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)的初始登記，取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書，開發(fā)商可以保留其所有權(quán)。
反之，如果沒有計(jì)入容積率，則伴隨著分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)的房屋的所有權(quán)出售給全部業(yè)主，這些房屋分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)也轉(zhuǎn)移給全部業(yè)主，進(jìn)而占用了這些業(yè)主共有場(chǎng)地的車位（庫(kù)）的所有權(quán)亦應(yīng)歸業(yè)主共有。
購(gòu)買無(wú)產(chǎn)權(quán)車位有風(fēng)險(xiǎn)？
購(gòu)買沒有產(chǎn)權(quán)的車位風(fēng)險(xiǎn)較大。業(yè)主花十幾萬(wàn)元甚至更多錢與開發(fā)商簽訂的所謂“車位買賣合同”，實(shí)際上很多時(shí)候只能視為長(zhǎng)期租賃協(xié)議，一旦出現(xiàn)自然災(zāi)害等不可預(yù)知狀況時(shí)，車位就不再屬于業(yè)主了。
另外，一旦遇到小區(qū)拆遷等問題，沒有產(chǎn)權(quán)登記的車位肯定是拿不到拆遷補(bǔ)償款的。
盡管開發(fā)商宣稱業(yè)主購(gòu)買停車位之后可以自由轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，價(jià)格自定，物業(yè)還可以免費(fèi)辦理變更登記；但是沒有權(quán)利轉(zhuǎn)移憑證的停車位交易，始終存在不小風(fēng)險(xiǎn)。
車位買賣價(jià)格可以怎樣定？
1.車位出售價(jià)格要根據(jù)小區(qū)的位置，樓房的價(jià)格，參考行業(yè)平均狀況等因素定價(jià)，評(píng)估出可以銷售出去的價(jià)位。
2.車位的價(jià)格也會(huì)因位置、類型不同而價(jià)格不同，比如說(shuō)子母車庫(kù)（可以停一大一小兩個(gè)車位）就相對(duì)比兩個(gè)正常車位要低一些。
新房裝修未入住算不算“空置房”，該不該交物業(yè)費(fèi)？南通市民朱某夫婦認(rèn)為未入住即算空置，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該打七折，但物業(yè)公司堅(jiān)持新房裝修即算入住。雙方為此產(chǎn)生了物業(yè)費(fèi)糾紛并鬧上法庭。11日，南通市崇川區(qū)人民法院對(duì)這起物業(yè)費(fèi)糾紛作出作出一審終審判決，被告朱某夫婦全額支付2014年5月1日至2016年4月30日期間的物業(yè)費(fèi)共計(jì)8166元。
2011年11月，朱某夫婦購(gòu)買了位于南通市區(qū)弘陽(yáng)上城小區(qū)的商品房。2013年4月，朱某從物業(yè)公司拿到鑰匙后便于次月開始裝修，同年8月完工。但朱某一家并未立即入住，直到2014年10月，朱某全家才正式入住新房。
因空關(guān)折扣問題，潘先生與物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛，拖欠了2014年5月1日之后的物業(yè)費(fèi)。今年8月，南京弘陽(yáng)物業(yè)公司南通分公司一紙?jiān)V狀將朱某夫婦告上了崇川區(qū)法院。因該案訴訟標(biāo)的較小，案件事實(shí)清楚，權(quán)利義務(wù)關(guān)系較為明確，該院立案后適用小額訴訟程序進(jìn)行審理。
法院審理查明，雙方物業(yè)服務(wù)合同中約定，空置房屋連續(xù)滿六個(gè)月以上的，按不低于70%的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。雙方的爭(zhēng)議也集中到對(duì)這一條款的理解上。物業(yè)公司認(rèn)為，只有裝修開始之前才屬于“空置”，裝修完畢即代表著已入住；業(yè)主則辯稱，是否“空置”應(yīng)以實(shí)際入住為界限，既然合同約定了折扣比率，業(yè)主就有權(quán)享受，請(qǐng)求按70%的標(biāo)準(zhǔn)繳納費(fèi)用。
法院審理認(rèn)為：
《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！蓖瑫r(shí)，《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十五條規(guī)定：“業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按不低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納，具體比例由當(dāng)?shù)貎r(jià)格、物業(yè)管理行政主管部門確定?！北景副桓鎻?013年5月開始即已實(shí)際入住，其房屋空關(guān)的時(shí)間僅有一個(gè)月左右，不符合雙方的合同約定，遂支持了原告的訴訟請(qǐng)求并作出上述判決。
連線法官：“空置”的認(rèn)定以是否裝修更為合理
“隨著物業(yè)服務(wù)日益深入城市居民生活，物業(yè)相關(guān)法律和政策也漸漸普及，空置房物業(yè)費(fèi)打七折這個(gè)說(shuō)法在社會(huì)上流傳甚廣。但是，不少民眾對(duì)房屋‘空置’的理解還存在認(rèn)識(shí)上的偏差?！?/p>
該院速裁法庭庭長(zhǎng)黃素兵介紹說(shuō)，在房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，“空置房”是指房屋竣工一年后沒有售出的房屋，因此類房屋的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由建設(shè)單位繳納，故物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的“空置房”應(yīng)當(dāng)是指已經(jīng)銷售并交付給業(yè)主但未入住的房屋。至于“入住”的概念應(yīng)作廣義理解，因?yàn)榉课萁桓督o業(yè)主后，業(yè)主對(duì)房屋已經(jīng)享有基本的處分、使用權(quán)利，進(jìn)駐裝修后就會(huì)產(chǎn)生生活和裝修垃圾，業(yè)主即開始實(shí)際享受關(guān)涉自身利益的物業(yè)服務(wù)，故此時(shí)不能再視為是空置房，故在物業(yè)領(lǐng)域“空置”的認(rèn)定應(yīng)以是否裝修更為合理。
1、關(guān)于業(yè)委會(huì)成立的具體辦法，業(yè)委會(huì)有無(wú)具體章程？
業(yè)主委員會(huì)成立有明確的法律規(guī)定和流程，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理條例》等法規(guī)執(zhí)行。召開業(yè)主大會(huì)之前，要在政府的指導(dǎo)下擬定《業(yè)主公約》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《候選人產(chǎn)生辦法》《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》《小區(qū)管理規(guī)定》《業(yè)主委員會(huì)章程》等規(guī)定，這些規(guī)定要在官方備案，并在小區(qū)公示7天-15天，征詢業(yè)主意見，通過業(yè)主大會(huì)投票通過后，成為業(yè)委會(huì)開展工作的依據(jù)和章程，同時(shí)選舉出業(yè)委會(huì)委員，代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定。
2、業(yè)主里有沒有專業(yè)從事物業(yè)工作的人員？有沒有熟悉《民法典》的業(yè)主？
業(yè)主里有專門搞物業(yè)服務(wù)的，有在物業(yè)公司擔(dān)任HR的，有搞園林的、綠化的，完全能夠依法，依規(guī)，監(jiān)督好咱們小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，碰到專業(yè)的問題能夠提出合理建議。
業(yè)主里有專業(yè)律師，熟悉《民法典》及其各方面規(guī)定，制定各類規(guī)定、公約、辦法的時(shí)候主要由他們主導(dǎo)。
3、有沒有監(jiān)督和檢查物業(yè)公司的能力？尤其是財(cái)務(wù)方面？
物業(yè)財(cái)務(wù)收入主要包括：
（1）經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，物業(yè)合理收費(fèi)的項(xiàng)目，例如物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、管理費(fèi)等；
（2）物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目；
（3）公共區(qū)域收益，例如廣告費(fèi)、停車費(fèi)等。業(yè)委會(huì)主要依據(jù)《會(huì)計(jì)法》、物價(jià)部門的批準(zhǔn)文件等對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。
物業(yè)的部分收益屬于灰色地帶，如果沒有監(jiān)督，全憑物業(yè)自覺，很容出現(xiàn)收到的錢，少入賬或不入賬的現(xiàn)象，例如電梯廣告費(fèi)、停車費(fèi)等，成立業(yè)委會(huì)后可以有效監(jiān)督。
4、關(guān)于物業(yè)的審計(jì)
咱們說(shuō)的審計(jì)主要是對(duì)物業(yè)財(cái)務(wù)的分析與核查，對(duì)于涉及業(yè)主利益的開支是否合規(guī)、支出金額是否合理、列支項(xiàng)目?jī)r(jià)格是否符合市場(chǎng)報(bào)價(jià)、工程費(fèi)用是否合理、竣工驗(yàn)收材料是否完善、開支是否真實(shí)。核查公共區(qū)域收益是否按規(guī)定全部入賬，有無(wú)侵占、挪用公共利益行為等。
5、業(yè)主委員會(huì)能否保證大多數(shù)人的利益？
業(yè)主利益的保證靠的是業(yè)主、業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)的監(jiān)督，靠的是法律和針對(duì)小區(qū)制定的《業(yè)主規(guī)約》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《小區(qū)管理規(guī)定》《業(yè)主委員會(huì)章程》等規(guī)定，不能僅靠業(yè)委會(huì)的幾個(gè)業(yè)主代表，他們只是執(zhí)行全體業(yè)主的決定，按照各項(xiàng)規(guī)章制度、監(jiān)督物業(yè)落實(shí)的人，需要大家一起對(duì)物業(yè)的各方面進(jìn)行有效監(jiān)督。
對(duì)于大家遇到的各類問題通過業(yè)委會(huì)，用集體的名義給物業(yè)反饋，并要求物業(yè)整改，比個(gè)人的力量要大。
6、業(yè)委會(huì)候選人如何產(chǎn)生？
業(yè)委會(huì)候選人要符合《候選人產(chǎn)生辦法》的規(guī)定，該文件由政府籌備組會(huì)議審定，并在小區(qū)公示，征求業(yè)主意見后確定。對(duì)于符合條件報(bào)名的候選人，相關(guān)部門要對(duì)其進(jìn)行背景調(diào)查和審查后在小區(qū)公示。
7、業(yè)委會(huì)成員履職、監(jiān)督
業(yè)委會(huì)是居民參與小區(qū)管理的具體表現(xiàn)形式，已納入國(guó)家監(jiān)委的監(jiān)管的范疇，利用職務(wù)便利侵占業(yè)主共有收益或資產(chǎn)的，收受他人好處，為物業(yè)、個(gè)人或商家牟利情節(jié)嚴(yán)重的構(gòu)成犯罪，要承擔(dān)刑事責(zé)任。
8、業(yè)委會(huì)能否及時(shí)向有關(guān)部門反映業(yè)主的遇到的問題和意見？
《業(yè)主委員會(huì)章程》有業(yè)主意見的反饋、收集、處理的具體辦法，例如增加公交站問題，業(yè)委會(huì)在收集到意見后，要按規(guī)定及時(shí)上報(bào)政府主管部門。政府業(yè)務(wù)部門要在3-15個(gè)工作日內(nèi)，針對(duì)反饋的情況給予書面答復(fù)，并協(xié)調(diào)、解決反饋的問題。
9、業(yè)委會(huì)除了監(jiān)督物業(yè)，還有什么作用？
業(yè)主委員會(huì)在爭(zhēng)取公共資源上能起到推動(dòng)作用，例如增加社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，加裝噪聲隔音擋板，爭(zhēng)取更好的對(duì)口初中（優(yōu)質(zhì)的教育資源是房屋最大附屬價(jià)值）等。
10、業(yè)委會(huì)成立有什么流程，要多久？
收集齊20%的業(yè)主簽字后，正啟動(dòng)業(yè)委會(huì)成立流程，報(bào)政府相關(guān)部門組建籌備組，一般業(yè)委會(huì)籌備組成立后90日內(nèi)召開首屆業(yè)主大會(huì)，完成業(yè)委會(huì)的投票和委員的選舉工作。
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