服務(wù)熱線：
0571-87323123
0571-87323123
什么是物業(yè)管理委員會？現(xiàn)實中很多小區(qū)會成立業(yè)主委員會，可以幫助業(yè)主管理小區(qū)。那么，如果小區(qū)內(nèi)沒有行業(yè)委員會，業(yè)主與物業(yè)管理糾紛頻繁，遇到維權(quán)案件，誰來負責(zé)？這時，我們應(yīng)該考慮成立一個財產(chǎn)委員會。
如果我們居住的小區(qū)不具備成立業(yè)主大會的條件，或者業(yè)主大會沒有成立，那么小區(qū)可以成立物業(yè)管理委員會。物業(yè)委員會一般由業(yè)主和使用人的代表組成，是指自行組織房屋管理的機構(gòu)。主要協(xié)助政府有關(guān)行政部門做好社區(qū)衛(wèi)生和綠化工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)居民的關(guān)系。很多小區(qū)物業(yè)委員會和業(yè)主委員會是一體化的。
今年5月，北京為成立物業(yè)管理委員會有困難的社區(qū)提供了一個新的方案——物業(yè)管理委員會(簡稱物業(yè)管理委員會)，作為一個臨時組織，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。物業(yè)管理委員會是由《北京市物業(yè)管理條例》創(chuàng)設(shè)的物業(yè)管理制度。長期以來，北京住宅小區(qū)業(yè)主委員會的比例一直處于30%以下的低水平。物業(yè)管理委員會作為一個臨時性的機構(gòu)，它的成立將彌補業(yè)主組織的不足，在不具備成立業(yè)主大會的條件或者不能成立業(yè)主委員會的情況下，對業(yè)主委員會形成有效的補充。截至目前，《北京市物業(yè)管理條例》實施100天，北京市130多個街道、鎮(zhèn)成立了1206個物業(yè)管理委員會，可見社區(qū)治理創(chuàng)新的熱情。
在以前公布的《北京市物業(yè)管理條例》中，沒有明確規(guī)定物業(yè)管理委員會的設(shè)立程序。12月7日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會起草了《北京市物業(yè)管理委員會設(shè)立辦法》，明確了物業(yè)管理委員會的設(shè)立條件，并詳細說明了具體流程。這些措施現(xiàn)在向公眾開放征求意見。征求意見的方式有19種，分別從適用范圍、部門職責(zé)、設(shè)立條件、人員資質(zhì)、設(shè)立流程、備案刻制、具體職責(zé)、會議制度等方面進行了規(guī)定。：
比如物管局應(yīng)該怎么做？征求意見稿明確了物業(yè)管理委員會承擔(dān)的13項具體職責(zé)，包括推動在符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會；召開業(yè)主大會或者全體業(yè)主大會，并向物業(yè)管理委員會報告年度物業(yè)管理實施情況和績效；組織業(yè)主聘請和解聘物業(yè)服務(wù)提供者；組織業(yè)主決定共用部分的運行方式，制定共用部分和共用資金的使用和管理辦法；組織專項維修資金的籌集、補充和更新，監(jiān)督專項維修資金的使用；協(xié)調(diào)解決物業(yè)使用、維護和管理中的爭議。
物管會怎么組織？這份征求意見稿第一次明確了成立物業(yè)管理委員會的流程，物業(yè)管理委員會的成立只有遵循發(fā)布公告——推薦人選——確定人選——確定成員名單——備案蓋章的“五步走”流程才能完成。
該辦法進一步明確了物業(yè)管理委員會任期屆滿或解散的三種情況:一是業(yè)主委員會已經(jīng)選舉產(chǎn)生的，物業(yè)管理委員會解散；二是物業(yè)管理委員會因物業(yè)管理面積調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因無法存續(xù)的，解散物業(yè)管理委員會；第三，如果三年期滿后業(yè)主委員會仍未成功選出，則由街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)重新成立物業(yè)管理委員會。
不僅在北京，而且在12月8日，廣州市人大常委會宣布《廣州市物業(yè)管理條例》將于2021年1月1日生效?！稐l例》專門設(shè)立了“物業(yè)管理委員會”一節(jié)，讓沒有行業(yè)委員會的社區(qū)得到有序管理。明確物業(yè)服務(wù)區(qū)域已經(jīng)劃定，已交付使用的專有部分面積達到建筑平面圖總面積的50%以上，尚未成立業(yè)主委員會，或者需要換屆選舉業(yè)主委員會，且占業(yè)主總數(shù)10%以上的業(yè)主提出申請的，鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當自收到業(yè)主申請之日起6個月內(nèi)組織成立物業(yè)管理委員會。
業(yè)主委員會的困難及成立率低，亦引起兩位CPPCC法律界人士的關(guān)注。
省政協(xié)委員、全國律師協(xié)會副會長、廣東省律師事務(wù)所主任歐在省兩會上提出，廣州市各區(qū)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會應(yīng)主動指導(dǎo)和協(xié)調(diào)合格住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組建工作，力爭三年內(nèi)在全市所有合格住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。
省政協(xié)委員、省土木建筑協(xié)會會員、廣東金輪律師事務(wù)所副主任譚日興建議，物業(yè)管理公司必須與管理小區(qū)的業(yè)主委員會簽訂合同，才能形成物業(yè)管理關(guān)系。
小區(qū)業(yè)主在與物業(yè)管理公司的糾紛中處于弱勢地位，難以維護自己的合法權(quán)益。只有30%左右的社區(qū)成立了業(yè)主委員會。
近年來，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的沖突和糾紛屢有報道。在與物業(yè)管理公司的糾紛中，小區(qū)業(yè)主往往處于弱勢地位，其合法權(quán)益難以得到保障。
到目前為止，廣州已經(jīng)建立了976個業(yè)主組織，僅占全市3000多個住宅小區(qū)的30%左右。此外，2017年至2019年，涉及物業(yè)管理和業(yè)主權(quán)益保護的案件多達17，463起(2017年4，534起，2018年6，382起，2019年6，547起)，僅次于房屋買賣合同糾紛和房屋租賃合同糾紛，在各類房地產(chǎn)案件中排名第三。
他說，目前成立業(yè)主委員會的法律依據(jù)是明確的?！稄V州市物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定:“鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會應(yīng)當指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，對業(yè)主進行監(jiān)督。業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛?！?/span>
他分析指出，業(yè)主委員會的成立程序復(fù)雜，各方面阻力很大。此外，業(yè)主自治意識相對缺乏，領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)心遭到報復(fù)，導(dǎo)致業(yè)主小組沒有足夠的動力和能力獨立推動業(yè)主組織的建立和運作，最終導(dǎo)致業(yè)主小組在自身利益遭受外部財產(chǎn)損害時難以維權(quán)，導(dǎo)致社會群體性事件發(fā)生。
譚日興還認為，成立業(yè)主委員會最大的動力和阻力在于物業(yè)管理公司。他建議，只要物業(yè)管理公司必須與業(yè)主委員會簽訂合同，就可以形成物業(yè)管理關(guān)系。沒有業(yè)主委員會合同的，必須在兩年內(nèi)補齊，否則物管處罰或取消其管理資格。物業(yè)管理公司將采取行動，積極組織和配合成立行業(yè)委員會。
此外，他還建議簡化設(shè)立行業(yè)委員會的繁瑣程序，并鼓勵和支持而不是消極對待設(shè)立行業(yè)委員會的要求。如果開發(fā)商和物業(yè)管理不配合成立行業(yè)委員會，街道和居委會應(yīng)積極介入和協(xié)調(diào)，積極參與行業(yè)委員會的籌備和前期工作。在行業(yè)委員會成立之前，居委會可以牽頭一些業(yè)主、派出所、物業(yè)管理部門成立臨時管理委員會，制定各種議事制度，協(xié)調(diào)工作，推動行業(yè)委員會的成立。
他建議，一些行業(yè)委員會籌備組難以提交的材料，如住宅物業(yè)規(guī)劃圖紙、業(yè)主名冊等，可以由開發(fā)商或物業(yè)管理公司提供，以盡量減少行業(yè)委員會的籌備程序和困難。
“流水不腐，家用不壞。”譚日興建議推進物業(yè)管理公司市場化競爭機制。他說，物業(yè)管理公司長期管理物業(yè)，是物業(yè)管理腐敗、侵犯業(yè)主利益、降低服務(wù)質(zhì)量的根本原因。他建議強制社區(qū)每五年競標一次物業(yè)管理公司，建立物業(yè)管理公司信用信息系統(tǒng)和信息披露制度。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由5至11人奇數(shù)組成。具體流程如下:
1.需要與小區(qū)物業(yè)協(xié)商，先成立成立業(yè)主委員會籌備組；
2.業(yè)主向當?shù)亟值擂k事處提交書面申請；
3.籌備組開始起草業(yè)主公約，選舉業(yè)主委員會成員；
4.召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當在會議召開15日前通知全體業(yè)主；
5.業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會通常有5~11名成員，成員人數(shù)也可根據(jù)社區(qū)情況在議事規(guī)則或管理規(guī)約中約定。
物業(yè)維修是指物業(yè)自建成到報廢為止的整個使用過程中，為了修復(fù)由于自然因素、人為因素對物業(yè)造成的損壞，維護和改善物業(yè)使用功能，延長物業(yè)使用年限而采取的各種養(yǎng)護維修活動。物業(yè)維修有廣義和狹義之分。狹義的物業(yè)維修僅指對物業(yè)的養(yǎng)護和維修；廣義的物業(yè)維修則包括對物業(yè)的養(yǎng)護、維修和改建。根據(jù)損壞程度的不同進行不同程度的養(yǎng)護維修，才能保證物業(yè)的正常使用和安全，延長其使用年限。
一、主體工程
主體工程的修繕，有以下兩項標準：
1、屋架、柱、梁、檁條、樓楞等在修繕時應(yīng)查清隱患，損壞變形嚴重的，應(yīng)加固、補強或拆換。不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應(yīng)整修改做。損壞嚴重的木結(jié)構(gòu)在修繕時要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構(gòu)件代替。對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的，應(yīng)及時修補?；炷撂蓟?、產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕較嚴重的，應(yīng)通過檢測計算，鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。
2、基礎(chǔ)不均勻沉降，影響上部結(jié)構(gòu)的，砌體弓凸、傾斜、開裂、變形，應(yīng)查清原因，有針對性地予以加固或拆除。
二、門窗及裝修工程
門窗修繕應(yīng)開關(guān)靈活，接縫嚴密，不松動；裝修工程應(yīng)牢固、平整、美觀、接縫嚴密。門窗及裝修工程的具體修繕標準，有以下：
1、紗門窗、百葉門窗屬一般損壞的，均應(yīng)修復(fù)。
2、板條墻、薄板墻及其他輕質(zhì)隔墻損壞的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴重、條件允許的，可改砌磚墻。
3、掛鏡線、窗簾盒、窗臺板、筒子板、壁櫥、壁爐等裝修，一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)。
4、踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的應(yīng)修復(fù)；大部分損壞的，可改做水泥踢腳板。
三、樓地面工程
樓地面工程的修繕標準，有以下：
1、普通水泥樓地面起砂、空鼓、開裂的，應(yīng)修補或重做。實在無法修復(fù)的，可改做相應(yīng)標準的樓地面。
2、磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補或重鋪。室內(nèi)潮濕嚴重的，可增設(shè)防潮層或水泥及塊料地面。
四、屋面工程
屋面工程的修繕標準，有以下六項：
1、屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的，應(yīng)加固。如原結(jié)構(gòu)過于簡陋，或流水過長、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴重時，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應(yīng)翻新改建。
2、屋面上的壓頂、出線、屋脊、返水、天窗、天溝、檐溝斜溝、落水管、水管等損壞滲水的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴重的，應(yīng)翻做。大修時，原有落水管、水管要修復(fù)配齊。二層以上房屋原無水落管、水管的，條件允許可增做。
3、女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的，在不影響市容和使用條件下，可改修或拆除。
4、鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對損壞情況采用防水材料嵌補或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固或重做。
5、玻璃頂棚、老虎窗損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴重的，可翻做，但一般不新做。
6、屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。
五、抹灰工程
抹灰工程的修繕標準，有以下四項：
1、外墻抹灰起殼、剝落的應(yīng)修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料標準。沿街主要街道、廣場房屋的外抹灰損壞，應(yīng)原樣修復(fù)；復(fù)原有困難的，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下，可用其他材料替代。
2、清水墻損壞的，應(yīng)修補嵌縫；整體墻風(fēng)化過多的，可做抹灰；外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)；原無勒腳抹灰的，可重做。
3、內(nèi)墻抹灰起殼、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上的，可鏟除重抹。原無踢腳線的，結(jié)合內(nèi)墻面抹灰應(yīng)加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞，應(yīng)根據(jù)保護墻身的需要予以修復(fù)或抹水泥墻裙。因室內(nèi)外高差或溝渠等影響，引起墻面長期潮濕，影響使用的，可做防水層。
4、頂棚抹灰損壞時，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)，確保安全。抹灰層松動，有下墜危險的，必須鏟除重做。
六、油漆粉刷工程
油漆粉刷工程的修繕標準，有以下五項：
1、木門窗、紗門窗、百葉門窗、封沿板、裙板等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應(yīng)周期性地進行保養(yǎng)；上述構(gòu)件整件或零件拆除，應(yīng)油漆。
2、鋼門窗、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件(鐵柵、鐵欄桿、鐵門等)，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)除銹、刷除銹涂料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆的保養(yǎng)周期一般為3—5年。
3、室內(nèi)墻面、頂棚修繕時，可刷新。
七、水電衛(wèi)暖設(shè)備工程
水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備的修繕標準，有以下：
1、電氣線路的修理，應(yīng)遵守供電部門的操作規(guī)定。原無分戶電表的，除另有規(guī)定者外，一般可提供安裝服務(wù)，但電表及附件應(yīng)由用戶自備；平時不予改裝。
2、上、下水及衛(wèi)生設(shè)備的損壞、堵塞及零件殘缺，應(yīng)修理配齊或疏通，其費用由商戶自理。
3、電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風(fēng)等設(shè)備損壞時，應(yīng)及時修理；零配件殘缺的，應(yīng)配齊全。
物業(yè) 小修、中修、大修、綜合維修、翻修
工程明細
一、小修項目
主要包括以下內(nèi)容:
1、屋面補漏，修補面層、泛水、屋脊等；
2、鋼、木門窗的整修，拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆等；
3、修補樓地面面層；
4、修補內(nèi)外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺腰線等；
5、拆磚挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等；
6、水、電、暖、氣等設(shè)備的故障排除及零部件的維修等；
7、下水管道、窨井的修補疏通，陰溝、散水、落水管的修補等；
9、房屋的檢查，危險構(gòu)件的臨時加固等。
二、中修工程
主要包括以下內(nèi)容:
1、少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件已形成危險點的房屋；
2、一般損壞而需要進行局部修復(fù)的房屋；
3、整幢房屋的公用生活設(shè)備需要局部更換、改裝、新裝工程及單個項目維修的房屋。
三、大修工程
凡需牽動或拆除部分主體結(jié)構(gòu)和房屋設(shè)備，不需要全部拆除，一次費用在該建筑同類結(jié)構(gòu)新建造25%以上的維修工程為大修工程。
主要內(nèi)容:
1、主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴重損壞，有倒塌或有局部倒塌危險的房屋；
2、整幢房屋的公用生活設(shè)備必須進行管道更換，需要改裝、新裝的房屋；
3、因改善居住條件，需要進行局部改建、添裝的房屋；
4、需對主體結(jié)構(gòu)進行專項抗震加固的房屋。
四、綜合維修(成片輪修工程)
凡成片多幢樓房或面積較大的單幢大樓，進行有計劃成片維修,包括大、中、小修等項目的一次性修復(fù)，其費用控制在該片建筑物同類結(jié)構(gòu)建筑新建造價的20%以上的為綜合維修工程。
主要內(nèi)容:
1、該片(幢)大部分嚴重損壞，或一般性損壞，需進行有計劃成片維修的房屋；
2、需改變片(幢)面貌而進行計劃維修工程。
五、翻修工程(更新改造工程)
凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少數(shù)主體構(gòu)件進行更新改造的工程均為翻修工程。
主要內(nèi)容:
1、主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，失去正常使用功能，有倒塌危險的房屋；
2、因自然災(zāi)害破壞嚴重，不斷繼續(xù)使用的房屋；主體結(jié)構(gòu)，圍護結(jié)構(gòu)簡陋、無修理價值的房屋。
業(yè)主會所就是以所在園區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。園區(qū)的會所是屬于開發(fā)商的專有部分還是業(yè)主的共有部分？若屬于共有部分，那么是屬于法定共有部分還是約定共有部分？物權(quán)法第七十三條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施”是否包括園區(qū)的會所？都是值得探討的問題。
由于物權(quán)法對于會所的歸屬沒有作出規(guī)定，自物權(quán)法公布以來，對上述問題一直存有爭議，理論界和實務(wù)界形成兩種截然不同且針鋒相對的主張。一種觀點是：理論界普遍認為，取決于商品房銷售合同的具體約定，除非開發(fā)商通過合同的形式將會所作為小區(qū)的共有部分，否則正如小區(qū)內(nèi)沒有賣出去的房屋一樣，會所符合專有部分的構(gòu)成要件，其所有權(quán)歸開發(fā)商。進而，物權(quán)法第七十三條所規(guī)定的歸業(yè)主所有的“公共場所、公用設(shè)施”不應(yīng)該包括會所，其主要理由在于：
（1）從權(quán)利構(gòu)成看，會所與其他建筑物能夠明確區(qū)分，可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，其權(quán)源應(yīng)為其自身的建造者開發(fā)商。由于法律上沒有明確規(guī)定會所是否屬于共有部分，因此解釋上應(yīng)從會所是否是專有部分著手。既然如此，就不能將其納入共有部分的范圍。
（2）從投資建設(shè)看，會所可以成為園區(qū)的附屬設(shè)施，但是，園區(qū)也可以不需要會所。所以，從優(yōu)化城市建設(shè)，鼓勵開發(fā)商興建會所考慮，允許開發(fā)商保留對會所的專有權(quán)，對業(yè)主是有利的，可以通過雙方之間的另行約定來規(guī)定會所的服務(wù)對象和經(jīng)營問題。
（3）從經(jīng)營使用看，會所是具有一定的營利性的場所，有時可能要面向社會開放，服務(wù)于許多不特定的人，所以不能把會所簡單地理解為僅服務(wù)于業(yè)主的公用設(shè)施或公共場所。而從事經(jīng)營活動就存在一定的商業(yè)風(fēng)險，如果營利的話，業(yè)主固然可能會有一定的收益，但如果發(fā)生一定的虧損甚至巨大虧損，在業(yè)主共有的情況下，可能會由業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，這將使業(yè)主承擔(dān)過大的風(fēng)險，況且由業(yè)主共有并實際管理會所，業(yè)主也未必能夠勝任。
另一種觀點是，實務(wù)界傾向認為，園區(qū)會所的建筑成本已經(jīng)分攤到園區(qū)的各個業(yè)主了，如果沒有約定，則會所屬于業(yè)主共同所有。在實踐中，經(jīng)常遇到的問題是開發(fā)商為謀取利益而將規(guī)劃用來作會所的場地當做商鋪出售或出租給他人，大部分業(yè)主在購房時就是看重廣告中被描繪成多功能且高檔次的會所而作出購房選擇的，結(jié)果在承受了較高的房價買下房屋后，卻發(fā)現(xiàn)沒有會所，或者會所十分簡陋，這往往使得雙方矛盾無法調(diào)解而最終只能通過法院的判決予以處理。
還常出現(xiàn)的情況是，會所與物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主聘請的物業(yè)服務(wù)公司與開發(fā)商委托的會所經(jīng)營者出現(xiàn)交叉混同的情況，當發(fā)生矛盾時往往難以調(diào)和，法院若傾向保護開發(fā)商的原始取得利益，則易引發(fā)較大規(guī)模園區(qū)業(yè)主的群體性糾紛，造成不良社會效果。從這個角度講，在沒有相關(guān)約定情況下，法院大多選擇確認會所屬于業(yè)主共同所有的思路，達到定分止爭的目的。
需要指出的是，兩種觀點的前提是高度一致的，即倘若在商品房銷售合同中或管理規(guī)約中對會所的權(quán)利性質(zhì)予以約定，那么應(yīng)從其約定。只有在開發(fā)商與業(yè)主之間沒有約定或約定不明的情況下才出現(xiàn)前述意見的分歧。若必須選定一種最合乎法理權(quán)源又符合生活邏輯的范式，
筆者認為，對于會所的歸屬，有約定的從約定，沒有約定或約定不明時，從法律效果與社會效果相統(tǒng)一的角度出發(fā)，應(yīng)以會所經(jīng)營性質(zhì)與業(yè)主日常生活密切程度作為審判實踐的認定依據(jù)。如系業(yè)主委員會的辦公場所、業(yè)主康體、業(yè)主娛樂之所等，與業(yè)主日常生活、重要活動極為密切，將之歸為業(yè)主共有；若主要是商業(yè)性的住宿、餐飲或完全由物業(yè)服務(wù)公司使用的，與業(yè)主的生活關(guān)系不大，應(yīng)認定為開發(fā)商專有。在開發(fā)商自己保留會所專有權(quán)的情況下，可以通過規(guī)約或合同將會所使用權(quán)作為共用部分讓渡給園區(qū)業(yè)主。與此同時，非經(jīng)開發(fā)商與業(yè)主一致同意，開發(fā)商不得擅自改變會所原有的使用用途。換句話說，作為會所經(jīng)營者的開發(fā)商一方若想改變會所的原始經(jīng)營用途，就必須征得業(yè)主一方的同意。這也是會所作為約定共有權(quán)客體——共用部分的點睛之義。
微信咨詢合作
簡鄰微信公眾號