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1、根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》規(guī)定，首屆業(yè)主大會規(guī)定年限（一般不超過五年），業(yè)委會應在到屆三個月前組織換屆（應邀請鎮(zhèn)街區(qū)、社區(qū)居委會參加）；業(yè)委會不組織換屆的由鎮(zhèn)街區(qū)、社區(qū)居委會組織換屆。
2、由小區(qū)業(yè)主委員會或鎮(zhèn)、街區(qū)、社區(qū)居委會張貼換屆啟動公示，并提出參加換屆籌備組業(yè)主代表條件，按規(guī)定推薦籌備組業(yè)主代表。
3、推薦完成，經(jīng)初審后公示業(yè)主參加換屆籌備組的業(yè)主代表名單。
4、公示期間內，廣大業(yè)主對推薦的換屆籌備組業(yè)主代表無異議后，再次公示由鎮(zhèn)、街區(qū)、社區(qū)居委會、物業(yè)主管部門、開發(fā)建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主代表參加的業(yè)主大會換屆籌備小組全體成員名單。
5、完成公示后，召開換屆籌備組第一次會議。對業(yè)主資格進行確認；研究討論是否需推薦代表參加會議，如果小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多的，可采用推薦業(yè)主代表的形式召開業(yè)主大會，研究業(yè)主代表產(chǎn)生辦法；起草《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，《業(yè)主委員會工作規(guī)則》等會議文件。
6、根據(jù)本小區(qū)實際情況，經(jīng)換屆籌備組第一次會議研究討論的業(yè)主代表產(chǎn)生辦法推選業(yè)主代表。
7、推選業(yè)主代表完成后，召開換屆籌備組第二次會議。對業(yè)主代表資格進行確認；討論修改《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，《業(yè)主委員會工作規(guī)則》等會議文件；確定業(yè)主委員會組成人員數(shù)量；推薦業(yè)主委員會候選人名單；研究業(yè)主委員會選舉辦法，確定業(yè)主代表大會召開的地點、時間并進行公示，同時送達當選業(yè)主代表入會通知。
8、召開業(yè)主大會，討論通過《業(yè)主管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；《業(yè)主委員會工作規(guī)則》等文件；選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；召開業(yè)委會第一次會議并進行分工。
9、通過大會決議；當選業(yè)委會成員簽訂履職承諾書；完成公示、備案工作。
很多小區(qū)住戶都有這樣的居家行為：把家里的垃圾放在門外。低層住戶為避免家里產(chǎn)生異味而選擇把垃圾放在門外；中高層住戶由于樓層較高，扔垃圾不便，總是喜歡把垃圾堆到一定程度才會一起拿下去扔。那么，把垃圾放在門口的行為到底應不應該？
回答是：不應該。很多人覺得自家門口就是自家的區(qū)域，放個垃圾沒什么，其實不然，門外屬于公共區(qū)域，而公共區(qū)域的環(huán)境需要大家共同維。
很多小區(qū)住戶都有這樣的居家行為：把家里的垃圾放在門外。低層住戶為避免家里產(chǎn)生異味而選擇把垃圾放在門外；中高層住戶由于樓層較高，扔垃圾不便，總是喜歡把垃圾堆到一定程度才會一起拿下去扔。那么，把垃圾放在門口的行為到底應不應該？
回答是：不應該。很多人覺得自家門口就是自家的區(qū)域，放個垃圾沒什么，其實不然，門外屬于公共區(qū)域，而公共區(qū)域的環(huán)境需要大家共同維
1、垃圾扔門口卻又不及時丟掉
生活中總會有這么一些懶人，他們懶得下門扔垃圾，把垃圾堆在門口后又不及時拿去扔掉。那些廚余垃圾、易腐蝕垃圾會招惹來蚊蟲、蒼蠅，散落出來的湯水，讓本來潔凈的樓道變得一塌糊涂。
有些小區(qū)樓道有保潔員打掃，有時會幫業(yè)主清除垃圾，但是不能因為有人打掃，就不管扔在門口的垃圾了吧！建議業(yè)主提高自身素質，保持樓道整潔，及時扔垃圾。
2、把垃圾放在別人家門口
不知道大家遇沒遇到過這種情況：有一些人為了貪便利，堂而皇之地把垃圾放在別人家門口，特別是同層樓道兩家門口挨得近的，最容易出現(xiàn)這種行為。甚至還有這種情況：你把垃圾放我門口，我也把垃圾放你門口。
鄰居有時候為了和睦相處，會好言相勸，寫上溫馨提示小紙條貼鄰居家門口，但是耐不住有些人臉皮厚，仍舊我行我素。遇到這種情況，吵架不能解決問題，建議找物業(yè)投訴或者撥打消防電話。
3、垃圾不封好就放門口
廁所垃圾、廚房垃圾異味最重，不封好就放門口簡直就是“生化武器”。建議做法是：將垃圾封好后放門口，但要及時扔掉，不要長期堆放！
4 、垃圾阻礙樓梯通行
很多人喜歡把快遞盒、紙箱放在門口，特別是比較大的紙箱，但這占用了公共區(qū)域，阻礙了通行。大型垃圾、雜物不要放在門口，如果覺得放家里占用家庭空間，最好的做法是：及時下樓扔掉！
根據(jù)《中華人民共和國消防法》規(guī)定，任何單位、個人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。
一、任何住戶和個人不得私自占用消防公共通道，禁止將雜物等私人物品存放于樓層公共通道內；
二、不得將生活垃圾堆放在樓道內，必須袋裝后丟棄到樓下的垃圾桶內。
根據(jù)《民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。
業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。
外墻滲水誰來修？
在縣建設局物管科科長錢美良看來，房屋外墻滲水屬于公共區(qū)域內的問題，這需要界定是否為開發(fā)商建造時遺留下來的質量問題?！艾F(xiàn)在房屋的保修期是八年，在保修期內，開發(fā)商會負責修。若他們不修，那么建設局就會拿出當時開發(fā)商押在這里的質量保證金進行維修。但是有些外墻滲水問題是由于業(yè)主在裝修時的不文明施工導致的，開發(fā)商是不負責任的?！?/span>
當被問到老小區(qū)房屋基本已經(jīng)過了保修期，遇到此類問題該怎么辦時，錢美良說：“一般是業(yè)主自行維修，若要委托物業(yè)動用公共維修資金維修，就需要三分之二的業(yè)主同意，再打報告給建設局，審批通過后就能找施工單位進行維修了。
小區(qū)車位不夠車停哪兒？
小區(qū)道路改造是小區(qū)業(yè)主的事情，只要物業(yè)、業(yè)主委員會和所有業(yè)主協(xié)商好了，提出合理方案，就可以招投標，施工改造道路，增加車位。我們建設局只發(fā)揮程序監(jiān)督作用，不過這筆費用還是很大的，要是動用維修資金，需要三分之二以上的業(yè)主同意。”
業(yè)主財產(chǎn)被盜物業(yè)沒有責任嗎？
根據(jù)業(yè)主在入住小區(qū)前和物業(yè)簽署的《物業(yè)服務合同》，物業(yè)對于業(yè)主的個人財產(chǎn)，例如汽車，是沒有保全義務的。物業(yè)一般是對小區(qū)里的公共設施進行維修和養(yǎng)護，若是有家里被盜的業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)保安沒有按合同約定的巡邏頻率巡邏，那是可以追究其責任的，如果不是，損失只能由業(yè)主自行承擔?！?/span>
當購房時，業(yè)主會與開發(fā)商簽訂初步的物業(yè)服務合同。這個時候業(yè)主沒有權利選擇物業(yè)公司。因此，業(yè)主在對物業(yè)服務不滿意時，往往會以不接受或不需要接受相關物業(yè)服務為由，拒絕繳納物業(yè)費。
案例介紹
胡某系肥東縣某小區(qū)的業(yè)主，2014年10月，胡某與某物業(yè)公司簽訂一份前期物業(yè)服務合同，合同約定該公司向胡某及廣大業(yè)主提供物業(yè)管理服務以及其他權利義務，按1.3元/月/平方米收取物業(yè)服務費。合同約定了雙方的權利義務、委托服務事項、物業(yè)管理服務質量、物業(yè)服務和維修費用、違約責任等內容。
自此，案涉小區(qū)一直由某物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務至今。但期間，胡某因不滿該公司提供的物業(yè)服務，認為物業(yè)公司存在違約行為，自2016年11月1日開始拖欠物業(yè)費。
事發(fā)后經(jīng)某物業(yè)公司書面催交，胡某一直未支付拖欠的物業(yè)費，某物業(yè)公司遂訴至肥東法院。
庭審經(jīng)過
2020年8月，肥東法院公開開庭審理了此案。
庭審中，物業(yè)公司陳述，其根據(jù)合同約定持續(xù)向胡某提供物業(yè)服務，但胡某并未按合同約定及時足額支付物業(yè)費，隨后曾多次向胡某催要，至今胡某一直未支付拖欠的物業(yè)費。
胡某辯稱，某物業(yè)公司沒有盡到合理的服務，他家房屋滲水多年，多次向其反映，物業(yè)公司一直都沒有進行維修，因此，胡某認為物業(yè)公司的服務是不符合合同約定的，所以沒有支付物業(yè)費。
審理結果
一審法院經(jīng)審理認為，胡某與某物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的規(guī)定，該合同有效，對胡某具有法律拘束力。該案中，小區(qū)至今未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，故仍屬于某物業(yè)公司管理?，F(xiàn)某物業(yè)公司已經(jīng)為胡某提供了物業(yè)服務，胡某應當支付拖欠的物業(yè)費。
胡某認為物業(yè)公司未提供適當物業(yè)服務，可通過與物業(yè)公司溝通、協(xié)商解決，必要時也可根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和程序解聘物業(yè)服務企業(yè)，而不應以拒交物業(yè)費的方式來“維權”，這樣的行為對于其他已交納費用的業(yè)主亦有失公平，也不利于維護業(yè)主自身的合法權益。
一審判決后，胡某不服，向合肥中院提起上訴。
2020年10月28日，合肥中院作出二審判決，胡某與某物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》系合法有效的合同，雙方均應按約履行。在某物業(yè)公司按照合同約定履行了物業(yè)服務的義務后，胡某應當按照物業(yè)服務合同的約定繳納物業(yè)費。胡某所稱的房屋漏水問題，系房屋質量問題，其以此為由拒交物業(yè)費，于法無據(jù)。
法官說法：
《中華人民共和國民法典》明確規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主若是認為物業(yè)服務企業(yè)的服務不符合合同的約定或者未盡到合理服務義務的，可以依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。此處的法定程序是指，在前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，通過業(yè)主委員會、業(yè)主大會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同并且生效的，前期物業(yè)服務合同終止，此時即可以完成對前期物業(yè)公司的解聘程序。
在完成對前期物業(yè)公司的解聘程序之前，物業(yè)公司又按照合同的約定繼續(xù)提供物業(yè)服務的，作為業(yè)主應支付物業(yè)費。當業(yè)主主張所在小區(qū)的物業(yè)服務符合未達到其要求時，應當及時向物業(yè)公司主張權益、反映情況，并與物業(yè)公司友好協(xié)商，降低解決糾紛的成本。而物業(yè)公司更應時刻關注業(yè)主的需求，在法律法規(guī)和合同約定的范圍內，盡力為業(yè)主提供符合要求的物業(yè)服務，雙方做到友好協(xié)商，化解矛盾，才能努力創(chuàng)建和諧小區(qū)。
交費是業(yè)主對專有部分獲得所有權的對價之一。
王阿姨每次提起來月月都要給物業(yè)交的電梯費，總是顯得特別委屈，原來王阿姨家住在某小區(qū)的一樓，根本就不需要坐電梯往樓上去，還有地下負一樓的停車場，王阿姨說自己連車都沒有怎么還要分攤那負一層的電梯費！
像王阿姨一樣住在一樓的業(yè)主都會有類似的困惑，關于一樓業(yè)主需不需要交電梯費目前主要有兩種觀點：
第一種認為一樓住戶不需要交電梯費，因為一樓住戶不使用電梯，既不會損耗電能，又不會對電梯本身使用壽命造成影響，所以讓一樓住戶交電梯費明顯是不公平的；
第二種意見認為一樓住戶需要交電梯費，因為電梯是屬于小區(qū)共有的部分，每個人都有維護電梯的義務，不能以不坐電梯為由拒絕履行維護電梯正常運行的義務。
那么以上兩種意見哪一種才是最合理的呢?
解析：
根據(jù)我國《民法典》第二百七十三條規(guī)定 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行相應義務。
由此條法律規(guī)定可以看出，電梯與小區(qū)內的花草樹木、路燈、噴泉等一樣，都是屬于全體業(yè)主共有的，并且電梯運行服務不會因為一樓的住戶不乘電梯，電梯的運行維護成本就會有明顯降低，所以一樓住戶應該與其他樓層住戶一樣承擔電梯費。
為何該交？
可能很多人，尤其是一樓業(yè)主，雖然知道了法律的規(guī)定但還是口服心不服。法律規(guī)定一樓業(yè)主也該繳納電梯費的原因或者說合理性何在？怎樣才能證明如此規(guī)定是良法而非惡法呢？我想一樓業(yè)主應該交電梯費的合理性至少有如下三點：
1、正確理解共有部分的潛在作用
可能業(yè)主從不使用某一共有部分，這并不能否認該共有部分可能為業(yè)主實現(xiàn)潛在和無形的作用。就拿電梯來說，雖然一樓業(yè)主實際從未使用電梯，但這并不能代表業(yè)主可能因為電梯的正常使用而獲得利益。
如樓頂平臺作用的實現(xiàn)，一樓業(yè)主可能將來會需要電梯；又如建筑物外墻是建筑物的共有部分，外墻懸掛廣告牌能夠給業(yè)主們帶來租金收益（小編注：或者電梯內廣告）。
廣告主為了擴大廣告輻射視野，增強廣告效果，喜歡往最高層外墻懸掛廣告牌。
而廣告牌一般是通過電梯搬運的，一樓業(yè)主雖然自己沒有直接使用電梯，而租金的獲得卻是通過電梯獲得的，如此便通過間接使用電梯獲得了收益，實現(xiàn)了權利。
諸如此類。
此時可以將一樓業(yè)主交的電梯費理解為購買期權所支付的費用。這便是一樓業(yè)主應該交電梯費的理由之一。
2. 交費是業(yè)主對專有部分獲得所有權的對價之一
即便一樓業(yè)主承諾放棄因為電梯可能獲得的權利，但其仍然應該交電梯費，因為交費是業(yè)主對專有部分獲得所有權所應支付的對價之一。
為何這樣說？我們都知道建筑物的價格及其變動所包含的不只是蓋這個建筑物所需的磚瓦錢，還包括土地使用費、容積率、區(qū)位環(huán)境等多種因素。在同樣的位置蓋一個樓，低層、多層及中高層建筑物的價格必然不會相同。
因為樓層不同會對居住行為、居住心理、整體環(huán)境、建筑結構等造成不同的影響。
這也正是同一樓盤不同樓層價格也不盡相同的原因，不同的價格是對不同的樓層所付出的對價。購買該層房屋所支付的實際價格并不是所應支付的全部價格，所支付電梯費等是購買該層住宅尚未支付的對價。
簡單說，低層和多層建筑物或許根本就不需要電梯，更無論電梯費，而至少中高層建筑物的價格中也就包含了配備電梯的成本。
也就是說，假如不安裝電梯，那么該樓盤低層的價格可能會比安裝時高很多，因為誰都不愿意天天爬樓梯上高層。這也正是你能以現(xiàn)在的價格獲得一樓房屋的原因，不然，你可能根本住不起一樓。
3.從整體角度對待特定共有部分的權利和義務
建筑物共有部分不只電梯一個，還包括外墻、樓頂平臺、走廊、地下空間等許多部位。
就特定業(yè)主而言，對于有的共有部分所獲得的收益要大于所支付的成本，但對于有的共有部分所支付的成本大于所獲得收益。
由于建筑物的共有部分很多，就特定業(yè)主而言，不可能完全量化對每一部分所獲得的收益和所支付的成本，更多情況下只能將全部或大部的共有部分所能獲得的收益和所需支付的成本分攤，才能實現(xiàn)整體的公平。
舉例而言，樓頂平臺能放置太陽能熱水器、晾曬物件、運動等諸多作用。
假設，最高層的業(yè)主認為樓頂只屬于最高層業(yè)主，于其他層無關，將樓頂平臺所獲得的收益全部歸自己所有，那么最感到不公平的必然是一樓業(yè)主。
因為只要樓層大于兩層，一樓業(yè)主就永遠不可能享有樓頂平臺的權益。
而根據(jù)《關于審理建筑物區(qū)分所有權案件的解釋》(法釋[2009]7號)第3條第1款第1項規(guī)定建筑物的屋頂為共有部分，從而保障了一樓業(yè)主的權益。
這樣，一樓業(yè)主雖然繳納了電梯費，卻也獲得屋頂帶來的好處，從整體上實現(xiàn)了公平。而這樣的例子還有很多。
所以，建筑物共有部分之間、專有部分和共有部分之間是相互關聯(lián)、密不可分的，權利和義務的享有和承擔需進行全方位的衡量，而不應完全的就事論事，將其割裂開來。
當然，為了減少糾紛，提高交易效率，我們應該支持盡量按照比例原則來使業(yè)主享有權利、承擔義務，從而實現(xiàn)最大限度的公平。
雖然你買的是一樓，或許你真不需要上樓，至該樓滅失也從未上樓，但是一樓的樓價中只包含了安裝電梯的成本等部分價格。而對于電梯的損害折舊等所需費用尚未包括在樓價之中，故仍需繼續(xù)支付尚未支付的對價。
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