服務(wù)熱線：
0571-87323123
0571-87323123
居住在一層，因不需要乘電梯上下樓，他覺(jué)得和其他業(yè)主一樣交電梯費(fèi)太虧了，就拒交物業(yè)費(fèi)。經(jīng)審理，法院認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)管理合同，X先生應(yīng)該交納包含電梯費(fèi)在內(nèi)的物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)公司起訴稱，2005年,X先生購(gòu)買(mǎi)某小區(qū)一幢16層樓房的一層房屋。2006年，X先生與小區(qū)物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，約定物業(yè)公司為X先生提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米1.30元。2012年，X先生開(kāi)始欠交物業(yè)費(fèi)。2013年，物業(yè)公司向該院提起訴訟，要求X先生交納物業(yè)費(fèi)。
據(jù)X先生介紹，入住小區(qū)后，他一直按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，但2012年發(fā)現(xiàn)一層的物業(yè)管理費(fèi)與其他樓層是一致的，因其住在一層沒(méi)機(jī)會(huì)使用電梯，認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)中包含的電梯費(fèi)部分不應(yīng)由其承擔(dān)，故未交納2012年后的物業(yè)管理費(fèi)。X先生表示同意交納扣除電梯費(fèi)后的物業(yè)管理費(fèi)。而物業(yè)公司表示，電梯費(fèi)由全體業(yè)主公攤，也有部分小區(qū)簽訂的物業(yè)合同是一層業(yè)主和其他樓層業(yè)主不同的，如果林先生不認(rèn)可已經(jīng)簽訂合同的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以發(fā)起業(yè)主委員會(huì)形成新的決議并與物業(yè)公司簽訂新合同。
法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司與X先生所簽訂的物業(yè)管理委托合同書(shū)系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方應(yīng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)，即按照業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)。
拒交電梯費(fèi)官司沒(méi)贏過(guò)
一層業(yè)主因拒交電梯費(fèi)而被物業(yè)公司起訴的案子，各省各市各基層法院均審理過(guò)多起。無(wú)一例外的是，這些業(yè)主均被判敗訴。
見(jiàn)諸報(bào)端的除法院此起判決外，最近的一起案子是法院于今年1月審理的。豐臺(tái)法院以電梯屬于公共設(shè)施，其設(shè)立的目的在于服務(wù)全體業(yè)主，其費(fèi)用理應(yīng)由全體業(yè)主共同負(fù)擔(dān)為由，一層業(yè)主敗訴。
對(duì)于一層業(yè)主能否不交電梯費(fèi)，多年來(lái)頗多爭(zhēng)議。其中北京市《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》在出臺(tái)前，曾有一條“首層業(yè)主交30%電梯費(fèi)”的規(guī)定，后被刪除。支持者以“誰(shuí)使用、誰(shuí)受益，誰(shuí)交費(fèi)”為依據(jù)。但是，反對(duì)者認(rèn)為，如果一層業(yè)主不交或少交，那二層甚至5層業(yè)主是不是應(yīng)該比10層業(yè)主也少交點(diǎn)？
基本案情
2016年7月1日，王某購(gòu)買(mǎi)某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房一套，雙方于商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定了房屋建筑面積、總價(jià)、付款方式等內(nèi)容，并約定交付時(shí)間為同年8月1日。合同訂立后，王某實(shí)際于2016年11月15日付清房款，并于次月領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證。交房過(guò)程中，該房產(chǎn)公司委托某物業(yè)公司項(xiàng)目部統(tǒng)一辦理交房手續(xù)，期間物業(yè)公司要求王某交納物業(yè)費(fèi)。雙方對(duì)交付房屋鑰匙時(shí)是否先交物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生爭(zhēng)議。
2018年1月9日，王某書(shū)面通知房產(chǎn)公司要求辦理房屋交接手續(xù)，該公司書(shū)面回復(fù)：
1、合同約定2016年8月1日為房屋交付期，但您一直沒(méi)來(lái)收房。
2、房屋交付由物業(yè)有限公司項(xiàng)目部統(tǒng)一辦理。物業(yè)已多次電話催促您過(guò)來(lái)辦理交房手續(xù)，但至今未來(lái)收房。
3、請(qǐng)您在接到此回復(fù)后立即至物業(yè)項(xiàng)目部辦理交房手續(xù)并繳納2016年8月1日至2018年1月10日期間的物業(yè)費(fèi)合計(jì)5909.2元，否則引起的一切責(zé)任由業(yè)主自行承擔(dān)”。
為此，雙方交房未成。
2019年1月4日，王某起訴至海門(mén)法院，要求房產(chǎn)公司支付逾期交房違約金。
海門(mén)法院法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同約定交房時(shí)間為2016年8月1日，王某付清房款時(shí)間為2016年11月15日，根據(jù)合同補(bǔ)充協(xié)議第（十三）條“在交房時(shí)，如買(mǎi)受人自身原因未付清應(yīng)付房款（含銀行按揭尚未發(fā)放及貸款不足應(yīng)付房款的），交房日期順延，順延至買(mǎi)受人付清全部房款之日起3天內(nèi)”的約定，故法院確定房產(chǎn)公司交房時(shí)間應(yīng)為2016年11月18日。
交房條件成就后，房產(chǎn)公司沒(méi)有按合同第十一條約定向王某發(fā)書(shū)面通知，且王某請(qǐng)求交付時(shí)設(shè)定預(yù)交前期物業(yè)費(fèi)作為交付房屋鑰匙條件，致交房未成，房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，逾期交房違約金應(yīng)自交房次日即2016年11月19日起算。
房產(chǎn)公司辯稱辦理了產(chǎn)權(quán)證即視為交房，與合同補(bǔ)充協(xié)議第（十四）條“出賣(mài)人交付約定商品房鑰匙即為該商品房交付”約定不符，且抗辯王某應(yīng)交前期物業(yè)費(fèi)后才交房屋鑰匙，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中并無(wú)此項(xiàng)約定，故法院對(duì)上述辯稱均不予采信。
據(jù)此，法院判決房產(chǎn)公司支付王某逾期交房違約金75260元。
法官說(shuō)法
房屋的交付一般包括開(kāi)發(fā)商的通知收房、房屋相關(guān)資料的出示與交付、購(gòu)房者的質(zhì)量驗(yàn)收，簽署書(shū)面確認(rèn)文件、領(lǐng)取房屋鑰匙等環(huán)節(jié)。除當(dāng)事人另有約定的，房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。交房是房屋損毀、滅失風(fēng)險(xiǎn)劃分的標(biāo)志，同時(shí)也是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，購(gòu)房者繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間點(diǎn)。
實(shí)踐中，基于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司或存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司交房的情形較為常見(jiàn)，但物業(yè)公司交房時(shí)要求買(mǎi)受人預(yù)繳物業(yè)費(fèi)用，方可領(lǐng)取鑰匙，上述交房規(guī)則是否合法？這也是本案糾紛的爭(zhēng)點(diǎn)所在。
購(gòu)房人領(lǐng)取房屋鑰匙時(shí)是否應(yīng)當(dāng)先行支付物業(yè)費(fèi)？一般而言，開(kāi)發(fā)商基于其與買(mǎi)受人簽訂的商品房銷(xiāo)售合同，負(fù)有向買(mǎi)受人在一定期限內(nèi)交付房屋的合同義務(wù)；但物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系一般形成于業(yè)主方與物業(yè)公司之間。
換言之，商品房銷(xiāo)售合同與物業(yè)服務(wù)合同系兩重法律關(guān)系，兩者無(wú)必然交集，如商品房銷(xiāo)售合同中對(duì)預(yù)繳物業(yè)費(fèi)無(wú)特別約定，則買(mǎi)受人收房時(shí)無(wú)須先行繳納物業(yè)費(fèi)，開(kāi)發(fā)商以此拒絕交房造成買(mǎi)受人遲延收房的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
此外，開(kāi)發(fā)商須嚴(yán)格按照合同約定的方式、程序、期限進(jìn)行交房。商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中一般約定，開(kāi)發(fā)商需在交房前的一定期限內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)受人，因此開(kāi)發(fā)商按期交房，首先應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式及合同約定的送達(dá)方式向購(gòu)房人告知，若開(kāi)發(fā)商未完整履行合同約定的通知義務(wù)，買(mǎi)受人可相應(yīng)延后或不收房。
對(duì)于收房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要求先行支付銷(xiāo)售合同未涉及的物業(yè)費(fèi)、先行簽署收房文件后驗(yàn)房等，此類(lèi)情形違反合同約定的交房程序，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕，由此產(chǎn)生逾期交房的違約責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
因此，業(yè)主與物業(yè)公司之間是一種服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司只在提供服務(wù)不符或違反物業(yè)服務(wù)合同的情況下，對(duì)業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的違約等法律責(zé)任。
根據(jù)最高法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)的相關(guān)司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)合同
確認(rèn)物業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任，需要確定業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的合同是否有相關(guān)約定。如果物業(yè)公司在合同中明確需要承擔(dān)相應(yīng)的管理義務(wù)，那么物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)合同的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
如果沒(méi)有相關(guān)的約定，業(yè)主的車(chē)雖然停放在指定的位置上，但車(chē)輛的實(shí)際管理權(quán)仍屬于業(yè)主本人，車(chē)輛的占有并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。物業(yè)公司僅對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車(chē)輛停放秩序而采取必要的規(guī)范性保衛(wèi)措施。包括安排保安對(duì)小區(qū)進(jìn)行連續(xù)巡邏，安置必要的小區(qū)周邊監(jiān)視裝置，實(shí)行門(mén)衛(wèi)登記制度等等。物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)車(chē)輛所發(fā)生的損害不需承擔(dān)賠償責(zé)任。
但是，如果物業(yè)公司存在故意或者重大過(guò)失，違反物業(yè)合同中所約定的物業(yè)安保義務(wù)，那么物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)其違約程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
在小區(qū)內(nèi)發(fā)生車(chē)輛被蹭，沒(méi)有監(jiān)控設(shè)備無(wú)法查到肇事車(chē)輛，無(wú)法查到相關(guān)責(zé)任人的情況下，車(chē)主應(yīng)及時(shí)向交警和向車(chē)輛所承保的保險(xiǎn)公司報(bào)案，減少損失。
車(chē)輛在自己停車(chē)位被剮蹭，交了停車(chē)費(fèi)，也找不到肇事車(chē)輛(人)，物業(yè)有賠償責(zé)任嗎？
這個(gè)問(wèn)題回答是，物業(yè)基本沒(méi)有責(zé)任。除非有人證物證證明物業(yè)有過(guò)失，隱瞞事故真相，或直接就是物業(yè)公司派人故意所為。
住宅小區(qū)的車(chē)輛管理，對(duì)于有固定車(chē)位的業(yè)主來(lái)說(shuō)，服務(wù)方和接受服務(wù)方是基于小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同之外的，另一個(gè)特約服務(wù)協(xié)議，即車(chē)輛管理服務(wù)協(xié)議，雙方的權(quán)利和義務(wù)在協(xié)議中有明確闡述，一般來(lái)說(shuō)，此協(xié)議明確說(shuō)明了物業(yè)管理方不承擔(dān)車(chē)輛保管義務(wù)，如果業(yè)主有看管車(chē)輛的需求，則需要另外簽訂車(chē)輛看管(保管)協(xié)議，這也是有法律依據(jù)的。
小區(qū)前物業(yè)公司—新港物業(yè)在《物業(yè)服務(wù)合同》到期后，無(wú)視小區(qū)業(yè)主們一致要求換物業(yè)的票選結(jié)果，不配合業(yè)委會(huì)選聘工作的正常流程，拒絕撤場(chǎng)，還出動(dòng)了三排“保安人肉墻”對(duì)抗業(yè)主！這到底是怎么回事？
業(yè)主與新港物業(yè)之間的矛盾由來(lái)已久。永新大成珺小區(qū)臟亂差，日常維護(hù)工作不到位，小區(qū)公共設(shè)備年久失修，嚴(yán)重危及業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)安全，致使該小區(qū)的二手房市場(chǎng)交易價(jià)格不漲反跌，目前永新大成珺二手房掛牌價(jià)為2.16萬(wàn)/㎡，2020年1月以來(lái)房?jī)r(jià)一路下跌，顯然低于周邊不少樓盤(pán)。引發(fā)小區(qū)業(yè)主的強(qiáng)烈不滿！
小區(qū)還曾出現(xiàn)過(guò)建筑物主體結(jié)構(gòu)塌落、直接掉到地面上的情況！當(dāng)然，主要責(zé)任在建設(shè)施工方，然而，后續(xù)未能及時(shí)處理現(xiàn)場(chǎng)，這個(gè)鍋物業(yè)公司是無(wú)法甩掉的！
令有業(yè)主反應(yīng)稱，小區(qū)地下室的消防噴淋頭壞了已經(jīng)2-3天了，物業(yè)不予修理，卻給噴淋頭套了一件羽絨服吸水，現(xiàn)在22號(hào)樓地下車(chē)庫(kù)已經(jīng)遍地是積水。
而最令業(yè)主無(wú)法容忍的，是小區(qū)的地下機(jī)械車(chē)位常年未進(jìn)行維修保養(yǎng)，致使很多零部件嚴(yán)重銹蝕！并多次發(fā)生鏈條銹斷裂事件，直接危害業(yè)主的人身安全！曾發(fā)生上層停放著業(yè)主車(chē)輛的車(chē)位直接掉落砸向下層車(chē)位的危險(xiǎn)事故！細(xì)思極恐，如此嚴(yán)重的后果！想想就后怕！
《物業(yè)服務(wù)合同》已到期，新港物業(yè)卻拒不撤場(chǎng)
而且新港物業(yè)入駐小區(qū)多年，業(yè)主質(zhì)疑存在亂收費(fèi)現(xiàn)象。據(jù)業(yè)主反映，小區(qū)后期公共能耗的繳納標(biāo)準(zhǔn)與前期物業(yè)管理合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)不符！
《物業(yè)服務(wù)合同》到期，新港物業(yè)仍“賴”著不走！業(yè)主曾多次通過(guò)業(yè)委會(huì)向物業(yè)傳達(dá)解聘的意向，但居然被物業(yè)公司單方面拒絕了！拒絕承認(rèn)業(yè)主大會(huì)投票結(jié)果！業(yè)主議論內(nèi)容如下：
A：木瀆鎮(zhèn)大成郡小區(qū)，現(xiàn)在小區(qū)里面環(huán)境堪憂，小區(qū)業(yè)主大會(huì)已表決不再續(xù)聘新港物業(yè)。
B：新港物業(yè)公司不作為，房?jī)r(jià)很低，民憤很大。
C：今天預(yù)中標(biāo)新物業(yè)在小區(qū)宣傳，遭原物業(yè)人員阻撓。
D：新港物業(yè)不配合業(yè)委會(huì)選聘工作正常流程，派了三排保安，人肉墻對(duì)抗業(yè)主。
永新大成珺業(yè)主期盼相關(guān)部分支持新物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)
簡(jiǎn)單梳理下時(shí)間線：新港物業(yè)的合同期限為2014年至2019年12月31日；2020年8月小區(qū)正式成立業(yè)委會(huì)；8月30日與新港物業(yè)第一次溝通，合同到期是否續(xù)聘？9月回函聲稱要繼續(xù)服務(wù)小區(qū)；11月6日召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)原物業(yè)是否留任進(jìn)行了表決，表決不同意票數(shù)1221票，同意票234票；1月5日，業(yè)委會(huì)開(kāi)啟正常的招標(biāo)程序，世茂天成物業(yè)公司成功競(jìng)標(biāo)；1月10號(hào)世茂天成物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)路演，卻遭遇新港物業(yè)無(wú)故阻攔。
業(yè)主認(rèn)為：前期簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》已到期，在合同期滿的情況下，新港物業(yè)已脫離與永新大成珺小區(qū)業(yè)主的合同關(guān)系，業(yè)委會(huì)有權(quán)通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，就解聘和續(xù)聘問(wèn)題進(jìn)行投票決議，新港物業(yè)無(wú)權(quán)進(jìn)行干涉。
但現(xiàn)在的情況是，新港物業(yè)單方面表示不認(rèn)可業(yè)主大會(huì)的結(jié)果和決定，拒絕撤場(chǎng)！這難道能夠站得住腳嗎？現(xiàn)在經(jīng)過(guò)業(yè)主及業(yè)委會(huì)的多次努力，換物業(yè)仍然遙遙無(wú)期！如今，大成珺的業(yè)主們還在為換掉這個(gè)糟心物業(yè)而努力著， 期待相關(guān)部門(mén)支持永新大成珺小區(qū)業(yè)主選聘的新物業(yè)盡快進(jìn)駐小區(qū)！
業(yè)主能否以沒(méi)簽物業(yè)服務(wù)合同為由拒交物業(yè)費(fèi)？
《民法典》第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。
業(yè)主雖然沒(méi)有簽署物業(yè)合同，但是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，或者業(yè)委會(huì)與業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂的普通物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主都有法律約束力。業(yè)主雖非物業(yè)服務(wù)合同形式上的當(dāng)事人，但業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的權(quán)利享有者和義務(wù)承擔(dān)者，是物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)上的當(dāng)事人。業(yè)主就不能以不是合同當(dāng)事人為由提出抗辯，也不能僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)作為拒絕交納物業(yè)費(fèi)的抗辯理由。
物業(yè)服務(wù)合同到期了，沒(méi)簽新合同怎么辦？
《民法典》第九百四十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知對(duì)方。
物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿后，如果當(dāng)事人沒(méi)有訂立新的物業(yè)服務(wù)合同或者通過(guò)約定延長(zhǎng)原物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)期限，該物業(yè)服務(wù)合同終止。但是，如果業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，那么小區(qū)的物業(yè)將處于無(wú)人管理的狀態(tài)，將影響到全體業(yè)主的正常生活，損害全體業(yè)主的共同利益，此時(shí)物業(yè)服務(wù)人基于誠(chéng)信原則，從保護(hù)全體業(yè)主共同利益的角度出發(fā)，繼續(xù)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主接受的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，只是服務(wù)期限變?yōu)椴欢ㄆ凇?/span>
微信咨詢合作
簡(jiǎn)鄰微信公眾號(hào)