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小區(qū)目前正在積極開展各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)順利成立。部分鄰居可能不是很清楚業(yè)委會(huì)是干什么的，成立業(yè)委會(huì)對(duì)自己有什么好處。大家可以花點(diǎn)時(shí)間，閱讀一下本文。
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉5至17人單數(shù)組成，業(yè)主委員會(huì)每屆任期五年。是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。
二、哪些事項(xiàng)屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)？
《民法典》第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
1、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
2、制定和修改管理規(guī)約；
3、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
5、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
6、籌集筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
7、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
8、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；
9、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
三、成立業(yè)委會(huì)有什么好處？
1、選聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司
在沒有成立業(yè)主委員會(huì)的情況下：當(dāng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司發(fā)生糾紛時(shí)（比如認(rèn)為物業(yè)公司無法保障小區(qū)的安全，門衛(wèi)形同虛設(shè)，對(duì)物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量不滿意），業(yè)主采取的方式大多是拒絕交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。而物業(yè)公司在業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無心服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量每況愈下，形成惡性循環(huán)。結(jié)果損害的還是業(yè)主自己的利益。
在成立業(yè)主委員會(huì)的情況下：當(dāng)廣大業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量到位、價(jià)格合理，那么業(yè)主委員會(huì)可以代表廣大業(yè)主和物業(yè)公司進(jìn)行續(xù)約。反之，則可以解除與物業(yè)公司的合同，另外選聘新的物業(yè)公司。
2、監(jiān)督、審核各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的支出
業(yè)主對(duì)物業(yè)公司收取的費(fèi)用如何使用往往不得而知，特別是專項(xiàng)維修基金的使用。
專項(xiàng)維修基金主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和更換。但目前很多業(yè)主都不知道該基金用于何處，甚至在很多小區(qū)，該費(fèi)用被物業(yè)公司中飽私囊。而業(yè)主委員會(huì)可以決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。
3、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)履行服務(wù)合同
業(yè)主購買小區(qū)的一套房子一般有兩種權(quán)利：一種是專有權(quán)，指的是自己所購房屋的權(quán)利；另一種是共有權(quán)，指的是除專有權(quán)以外建筑的公共部位的共有權(quán)利。
業(yè)主委員會(huì)可以及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；同時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主行使對(duì)公共部位的共有權(quán)利，比如制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；可以要求物業(yè)整改并完善小區(qū)配套設(shè)施等。
4、溝通的橋梁
除此之外，在生活當(dāng)中，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)、開發(fā)商之間都有可能發(fā)生各種各樣的糾紛，當(dāng)糾紛出現(xiàn)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可以作為其間的橋梁，起到很好的溝通作用，避免問題的惡化。對(duì)業(yè)主以及開發(fā)商、物管都有好處。
5、行使業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)
業(yè)主委員會(huì)還可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，行使對(duì)公共部位的共有權(quán)利等其他職責(zé)，如制訂、修改物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度等。
對(duì)于一個(gè)商品房小區(qū)來說，業(yè)主花錢買房包含兩個(gè)部分，即專有部分和共有部分。專有部分屬于業(yè)主個(gè)人所有，由自己管理維護(hù)；共有部分屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同所有，需要大家共同參與管理，建立一種管理機(jī)制。業(yè)主大會(huì)這一自治組織，為業(yè)主們共同決定小區(qū)的公共事務(wù)提供了一個(gè)有效的平臺(tái)。
在觀念上，很多業(yè)主已經(jīng)意識(shí)到業(yè)主委員會(huì)的作用。
部分將房子用來出租或者沒有入住的業(yè)主或許認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)和自己沒有關(guān)系。但實(shí)際上，要構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美、關(guān)系和諧的小區(qū)，離不開小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。因?yàn)閱慰總€(gè)體業(yè)主，很難對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行有效的監(jiān)督管理。
而成立業(yè)主委員會(huì)，能充分發(fā)揮業(yè)主的積極性和自主性，能夠有效解決物業(yè)服務(wù)工作中的各種問題，協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)、開發(fā)商之間的關(guān)系，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，有效提高小區(qū)全體業(yè)主的舒適和諧生活水平。
買完房子后跟物業(yè)和業(yè)主委員有過糾紛嗎？你參與過小區(qū)業(yè)主大會(huì)制定會(huì)議議事規(guī)則、管理規(guī)約嗎？你們小區(qū)更換物業(yè)？換過電梯嗎？使用過或籌集過維修基金嗎？利用共有區(qū)域開展商業(yè)活動(dòng)了嗎？
物權(quán)法對(duì)此的規(guī)定是不是很讓人無語，尤其是雙過半或三分之二多數(shù)的規(guī)定，讓物業(yè)成了小區(qū)的主人而不是仆人，民法典對(duì)此有了修改，你知道嗎？
民法典第二百七十八條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
與現(xiàn)行物權(quán)法相比，業(yè)主共同決定事項(xiàng)拆分了一項(xiàng)，即將籌集和使用建筑物及附屬設(shè)施的維修資金，拆分為民法典本條的第五、六項(xiàng)，增加一項(xiàng)，即本法條第八項(xiàng)。
實(shí)際上該法條最重要的是第二款。以前表決換個(gè)電梯、使用維修資金、籌集維修資金都要做加法，即“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。
而民法典規(guī)定“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”，變成了乘法，降低了通過門檻，但與此同時(shí)，表決的門檻提高了，以前三分之二就可以表決了，但民法典規(guī)定是四分之三。
對(duì)于其他需要共同表決的事項(xiàng)，民法典亦設(shè)立了比較高的表決門檻，即∶業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。
不過需要注意的是“參與表決”不同于“同意”，也就是說只要人數(shù)和面積都達(dá)到三分之二，表決的結(jié)果按照“少數(shù)服從多數(shù)”的原則處理，在一定程度上通過的門檻也相應(yīng)降低。
這樣的設(shè)置，初衷或許是立法者希望有更多的業(yè)主參與小區(qū)建設(shè)與管理，提高大家的參與意識(shí)，一方面考慮開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的利益，提高維權(quán)的起步門檻，讓維權(quán)似乎變得更難；
另一方面，放寬通過門檻，讓業(yè)主通過合理合法的渠道管理好小區(qū)，這就像個(gè)“蓄水壩條款”，為了物業(yè)和開發(fā)商的利益，先把水壩建高建牢，但如果水位超過水壩，那就任由奔流吧。
《民法典》是最具權(quán)威性的法律知識(shí)，更有很多律師都表示：自己學(xué)了很多年的法律，這一次可能又要重新開始學(xué)了。
近年來，隨著私家車數(shù)量的快速增加，社區(qū)業(yè)主對(duì)停車位的需求大幅增加，因停車位引發(fā)的糾紛也不少見。
小區(qū)停車不交費(fèi)，可能導(dǎo)致兩個(gè)不良后果
張先生：我的岳母是某小區(qū)的業(yè)主，這個(gè)小區(qū)是個(gè)老小區(qū)，每次去看望岳母，我們都把汽車停在小區(qū)道路兩旁的停車位上，這些車位是小區(qū)改造時(shí)增設(shè)的。每次小區(qū)安排的看車子的人都要向我們收取5塊錢的停車費(fèi)。我們以前停車都是不收費(fèi)，現(xiàn)在這種收費(fèi)合不合理，我們能不能拒絕交費(fèi)?
《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/span>
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！睆埾壬滥杆谛^(qū)增設(shè)的停車位占用了小區(qū)區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的道路，這些車位依法應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。
物業(yè)公司是受全體業(yè)主委托管理小區(qū)物業(yè)的，受全體業(yè)主委托收取停車費(fèi)應(yīng)是其職責(zé)范圍。收取的停車費(fèi)一部分是作為物業(yè)管理成本和交納的稅金，一部分作為收益歸全體業(yè)主所有。也就是說雖然增設(shè)的停車位是全體業(yè)主共有，但不代表是每個(gè)業(yè)主單個(gè)所有，業(yè)主對(duì)車位行使共有權(quán)，也可以體現(xiàn)在對(duì)共有車位收益的分配上。
如果停車不交費(fèi)，可能導(dǎo)致兩個(gè)不良后果：
1、車位管理失去經(jīng)費(fèi)來源；
2、侵害了其他無車主的利益，因?yàn)闊o車業(yè)主沒有占用車位，但也是車位的共有人，理應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上獲得補(bǔ)償。
因此，如果張先生岳母所在的小區(qū)增設(shè)了停車位，并委托物業(yè)公司收取停車費(fèi)，其行為并無違法之處。張先生雖然支付了停車費(fèi)，但其岳母作為小區(qū)的業(yè)主也是受益人，對(duì)其來說也無不合理之處。
一戶業(yè)主可以使用幾個(gè)車位?
物業(yè)公司魏先生：我們小區(qū)的車位現(xiàn)在越來越緊張，有的業(yè)主占了兩個(gè)甚至三個(gè)車位，導(dǎo)致后來的業(yè)主沒有車位可租。我們能否要求這種多租了車位的人家退出一些車位來，有沒有相關(guān)的法律規(guī)定?
最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的。
因此這個(gè)問題要看你們小區(qū)車位的配置比例。舉個(gè)例子來說，如果你們小區(qū)的車位配置比例是0.5：1，也就是說，小區(qū)最多只能有一半的業(yè)主可以享有車位。一戶業(yè)主所獲得的車位不能超過1個(gè)，如果多于1個(gè)，就違反了配置比例。開發(fā)商和物業(yè)公司有權(quán)拒絕業(yè)主購買或租賃多于1個(gè)車位的要求。你們可以要求這些業(yè)主讓出一些車位。
如果開發(fā)商或物業(yè)公司向同一戶業(yè)主出售或出租了2個(gè)或2個(gè)以上車位，其他沒有購買或租賃到車位的業(yè)主可以向法院主張確認(rèn)合同無效。
能不能把車位出售或者租賃給鄰近小區(qū)業(yè)主?
何女士：我是新區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，我們小區(qū)車位較為緊張，但是鄰近有幾個(gè)剛開發(fā)的小區(qū)，入住率很低，車位的售價(jià)和租金都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我們小區(qū)，因此我們小區(qū)里很多人都在附近小區(qū)租了車位，甚至有些人還買了車位。如果我在附近的小區(qū)買了或者租了車位，這個(gè)合同有沒有效，我們的權(quán)利能不能得到保障?
《物權(quán)法》74條第一款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”。這是一項(xiàng)強(qiáng)制性的規(guī)定，意味著不管其他人是否提出了比業(yè)主更高的條件，也必須滿足了小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要之后才可以購買該小區(qū)的車位。
在目前的情況下，不建議您購買鄰近小區(qū)的車位，因?yàn)殡S著這些小區(qū)入住人口的不斷增加，對(duì)車位的需求也會(huì)相應(yīng)增加，只要將來無法實(shí)現(xiàn)其按車位配比享有車位的業(yè)主提起訴訟，法院都有可能認(rèn)定其他小區(qū)業(yè)主購買車位的合同無效，您的利益可能難以得到保障。
那么，業(yè)主能否租賃其他小區(qū)的閑置車位呢?按照《物權(quán)法》物盡其用的原則，是可以的。業(yè)主的需求釋放有一個(gè)時(shí)間段，小區(qū)開發(fā)初期，入住率還不高，小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)能力還有限，此時(shí)應(yīng)當(dāng)允許開發(fā)商將閑置的車位向小區(qū)外的其他人出租，以保護(hù)開發(fā)商盡快收回車位、車庫成本的合法權(quán)益，這也能在一定程度上解決周邊居民停車難的問題。
目前你在鄰近小區(qū)租賃車位使用沒有任何法律上的風(fēng)險(xiǎn)。但將車庫車位向業(yè)主之外的人出租的前提還是任何時(shí)候都必須首先滿足小區(qū)業(yè)主的合理停車需要，因此，租賃合同約定的租賃期限不宜過長(zhǎng)。
關(guān)于業(yè)委會(huì)成員的津貼問題，一直倍受爭(zhēng)議。在業(yè)委會(huì)交流群里面也經(jīng)常提及這個(gè)話題，絕大多數(shù)的業(yè)委會(huì)參與者，無一例外地強(qiáng)烈表示：“不拿津貼”。因?yàn)樵谀壳暗纳鐣?huì)認(rèn)知環(huán)境中，拿一點(diǎn)津貼所承受的壓力比不拿津貼“白干”要大得多。因?yàn)樵诤芏嗳说恼J(rèn)知里，業(yè)委會(huì)是類似居委那樣的政府單位，可以有工資領(lǐng)，事實(shí)上并非如此。甚至有很多業(yè)主因?yàn)橐恍┬∈?，就開始叫囂“ 業(yè)委會(huì)干什么吃的！”那些主張自己不拿津貼的業(yè)委會(huì)成員，他們不反對(duì)其他業(yè)委會(huì)成員領(lǐng)取，甚至覺得應(yīng)該領(lǐng)，畢竟付出了勞動(dòng)。
但冷靜下來，所有人都明白這一個(gè)簡(jiǎn)單的共識(shí)：勞動(dòng)即有所得。我們提倡給業(yè)委會(huì)成員發(fā)放津貼，如此才能吸引更多的人自愿投身業(yè)主自治事務(wù)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)。畢竟在精致利己主義思潮如此昌盛的今天，讓業(yè)委會(huì)成員自備干糧，鞍前馬后，或許可以憑著一股熱血，完成幾項(xiàng)事務(wù)，但讓這種狀態(tài)可持續(xù)是相當(dāng)困難的。
《某市住宅物業(yè)管理規(guī)定》增加一條，第二十四條：“業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)工作情況決定給予業(yè)主委員會(huì)委員適當(dāng)?shù)慕蛸N。津貼可以在公共收益中列支，也可以通過其他方式籌集。具體津貼標(biāo)準(zhǔn)，資金籌集、管理和使用辦法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定?！?/span>
這一條再次明確了：可以發(fā)津貼，具體多少業(yè)主大會(huì)定！
但是我認(rèn)為，這修改等于沒改！因?yàn)闆]有實(shí)際解決任何問題。法律本來就不禁止向業(yè)委會(huì)成員發(fā)放津貼。所以，該不該發(fā)，是不同觀點(diǎn)的討論;能不能發(fā)，只是可操作性的討論，以及效果或后果的討論。從合法性的角度說，只要業(yè)主大會(huì)通過，愛發(fā)就發(fā)，想發(fā)多少就發(fā)多少(除了地方法規(guī)或政府規(guī)章有限制的以外)，但是實(shí)際操作就沒那么簡(jiǎn)單。
發(fā)放津貼或補(bǔ)貼難在具體方案有哪些？
一.如何定數(shù)額
首先是定數(shù)額：上限多少，下限多少。定低了，發(fā)放對(duì)象全都沒有感覺，起不到期望中的激勵(lì)作用，甚至連補(bǔ)償作用都起不到;定高了，業(yè)主難以接受，無法在業(yè)主大會(huì)通過，甚至?xí)徽`認(rèn)為業(yè)委會(huì)成員是在為經(jīng)濟(jì)利益而工作。而且，數(shù)額以多少為合適，不但有地區(qū)差異，還有同一地區(qū)不同小區(qū)的差異;而更大的差異，還在于發(fā)放對(duì)象的個(gè)體感受。業(yè)委會(huì)制訂方案時(shí)不易統(tǒng)一意見，業(yè)主大會(huì)表決也有困難。所以，有人建議由各地政府出一個(gè)更具體的建議性額度，業(yè)主大會(huì)同意而且發(fā)放對(duì)象愿意拿的，就實(shí)行;否則，就擱置。這個(gè)建議如果能夠?qū)嵭?，估?jì)可以解決一部分問題。
二.如何定級(jí)差
其次是定級(jí)差。要不要級(jí)差，級(jí)差多大才合理?
級(jí)差小了，在業(yè)主組織中起較大作用的一些成員可能會(huì)感到不平衡;級(jí)差大了，其他成員會(huì)有意見。理論上都希望合理，實(shí)際上難有一個(gè)客觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)，其實(shí)也同樣有請(qǐng)政府提供額度的需要。其實(shí)在目前的分工中，主任、副主任所承受的工作，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通委員，但這個(gè)極差多少合適？
至于發(fā)放津貼的效果或后果，包括政府提供額度后的作用大小、好壞，都是更復(fù)雜的問題，暫時(shí)不仔細(xì)討論了。
討論難有共識(shí)，法律并不禁止，建議有心發(fā)放津貼的朋友，先擬個(gè)方案爭(zhēng)取業(yè)主大會(huì)通過，做幾年看看，有了實(shí)例再繼續(xù)討論。只要方案可行，廣大業(yè)主支持，試試又何妨?當(dāng)然，這主要是指有一定“分量”的津貼。毛毛雨的補(bǔ)貼、津貼，相信已經(jīng)實(shí)行的有不少，作用和副作用都不會(huì)很大，就不必太關(guān)注了。
和其他許多難題一樣，業(yè)委會(huì)成員津貼或“報(bào)酬”問題的主要根源也在于小區(qū)管理主體錯(cuò)位。 本來一個(gè)沒有身份的業(yè)主組織，不需要這么的辛苦和勞累，但我們生活中的業(yè)委會(huì)卻實(shí)際有巨大的工作量，很多業(yè)委會(huì)主任近乎全天待在業(yè)委會(huì)辦公室處理事務(wù)。
公益在某些人眼中就變成了不是圖名就是圖利，人性真的很難改觀， 我們習(xí)慣于有罪推定，而不是無罪推定。一句“沒有好處、你為什么干？”，在目前的語境下，讓人百口莫辯。所以社會(huì)上關(guān)于業(yè)委會(huì)的新聞基本都是負(fù)面的，最近《選聘物業(yè)簽合同拿了“辛苦費(fèi)”，業(yè)委會(huì)主任、副主任雙雙攤上官司》的文章漫天飛，引發(fā)輿論一片嘩然，輿論仿佛置每個(gè)業(yè)委會(huì)參與者都是這樣的人，大家想象一下在業(yè)主群里，看到這樣的文章作為一個(gè)業(yè)委會(huì)參與者是什么樣的感受？同時(shí)整個(gè)社會(huì)上的很多人，對(duì)業(yè)委會(huì)的了解也知之甚少，以為業(yè)委會(huì)是和居委會(huì)是類似的機(jī)構(gòu)，所以才鬧出類似有人投訴“為啥業(yè)委會(huì)成員不在業(yè)委會(huì)辦公室上班”這種笑話。
業(yè)主大會(huì) 決定效力
業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)依據(jù)法定程序作出的決定，反映了建筑區(qū)劃內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主的意志與心聲。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作為自我管理的權(quán)力機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，其作出的決定，對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有法律約束力。今天我們就來看一下關(guān)于“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定效力”的規(guī)定。
法律法規(guī)
中華人民共和國民法典第二百八十條規(guī)定：
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
法律法規(guī)釋義
一、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。對(duì)業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的，必須是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背公序良俗，不損害國家、公共和他人利益的決定。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)主要對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)如何行使，業(yè)主的合法權(quán)益如何維護(hù)等事項(xiàng)作出決定，涉及許多方面，例如，可以對(duì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出決定，可以對(duì)制定和修改管理規(guī)約作出決定，可以對(duì)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員作出決定，可以對(duì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人作出決定，可以對(duì)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金作出決定，可以對(duì)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金作出決定，可以對(duì)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，可以對(duì)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)作出決定。
二、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?，F(xiàn)實(shí)中，有可能有的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約，或者不依據(jù)法定程序作出某些決定，侵害業(yè)主的合法權(quán)益，針對(duì)這一情形，為了切實(shí)保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，本條第2款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
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