勝訴！歷經(jīng)3年！業(yè)委會追回停車費(fèi)264.6萬！

好世鳳凰城小區(qū)于近日迎來捷報(bào)，

從第一個(gè)開發(fā)商的前期物業(yè)手里

要回了260萬！

這個(gè)案子打了三年！

被告物業(yè)于本判決生效之日起十日內(nèi)

返還原告業(yè)委會公益性收入2646024.50元

本判決為終審判決。

該案經(jīng)歷了一審被駁回、

再審補(bǔ)充一些材料等操作，

最終迎來勝利！

鳳凰城業(yè)委會向一審法院起訴請求：

1．某迅公司返還公益性收入2，646，024.50元（2010年8月至2016年7月21日期間以增加管理員名義列支）；

2．某迅公司返還公益性收入256，922.09元（從2009年1月至2016年6月以稅金名義列支）；

3．某迅公司支付以上述公益性收入2，646，024.50元為本金，從2016年7月22日起至實(shí)際返還之日止按同期銀行貸款利率計(jì)算的利息。

二審中，鳳凰城業(yè)委會提交新證據(jù)材料：

萬科好世鳳凰城物業(yè)服務(wù)中心出具的《情況說明》及好世鳳凰城現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)合同、地下車庫車位平面圖和照片若干，旨在證明地下車庫僅44個(gè)車位，并不需要6名車輛管理員，現(xiàn)地下車庫并無專人管理，只是有保安巡視。

本案各方的爭議焦點(diǎn)在于：

（一）鳳凰城業(yè)委會要求某迅公司返還2010年8月至2016年7月21日以增加管理員名義列支公益性收入2，646，024.50元是否有依據(jù)？

（二）鳳凰城業(yè)委會要求某迅公司返還2009年1月至2016年6月以稅金名義列支的公益性收入256，922.09元是否有依據(jù)？

關(guān)于爭議焦點(diǎn)（一）：

因某迅公司上述時(shí)間段以增加管理員名義列支公益性收入，是依據(jù)原鳳凰城業(yè)委會同意上述費(fèi)用從停車費(fèi)收入中列支的有關(guān)決定，而這些決定已被生效判決撤銷，故列支的依據(jù)已經(jīng)不存在；

另業(yè)委會行為受業(yè)主大會表決約束，相關(guān)章程經(jīng)過備案，某迅公司作為鳳凰城小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)知超出包干之外的停車費(fèi)收入分成基數(shù)的調(diào)整應(yīng)經(jīng)過鳳凰城業(yè)主大會同意；

因此一審僅以鳳凰城業(yè)委會的通知符合其職能，未經(jīng)鳳凰城業(yè)主大會討論通過系鳳凰城業(yè)委會與鳳凰城業(yè)主大會之間內(nèi)部事務(wù)等為由駁回鳳凰城業(yè)委會訴請不當(dāng)。

作為物業(yè)管理企業(yè)，維護(hù)小區(qū)停車秩序、按規(guī)定收取停車費(fèi)本就是其提供的物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。

即使根據(jù)涉案《物業(yè)服務(wù)合同》第十二條約定，車庫機(jī)動車車位按實(shí)際收入扣減管理成本后的30％的標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)，而按照某迅公司所述，車庫管理人員為6名，且從提供前期物業(yè)服務(wù)時(shí)就已經(jīng)存在，并非新增加的車管人員，另4名為地面車位車管員，故其所稱增加10名車管人員費(fèi)用作為管理成本列支后先行在停車費(fèi)收入中扣除再由雙方三七分成并不符合涉案《物業(yè)服務(wù)合同》第十二條的約定。

審理中，某迅公司提交的新證據(jù)材料未能體現(xiàn)與本案的關(guān)聯(lián)性，故鳳凰城業(yè)委會要求和迅公司返還2010年8月至2016年7月21日以增加管理員名義列支公益性收入2，646，024.50元依法有據(jù)，鳳凰城業(yè)委會要求返還本金及支付相應(yīng)利息，本院予以支持。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)（二）：

鳳凰城業(yè)委會在原審中的第二項(xiàng)訴請是要求返還2009年1月至2016年6月以稅金名義列支的公益性收入256，922.09元。

根據(jù)鳳凰城業(yè)委會與某迅公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》第十二條約定，某迅公司除了主張其增加管理人員成本以外，還主張稅金也是管理成本，理由是其收取固定車位停車費(fèi)臨時(shí)停車費(fèi)都要給發(fā)票，而發(fā)票是事先向稅務(wù)局購買的，已經(jīng)含稅金。

鳳凰城業(yè)委會則主張應(yīng)各自按三七分成后，由某迅公司自行納稅。對此本院認(rèn)為，從一般小區(qū)停車費(fèi)收取情況看，某迅公司所述收費(fèi)給發(fā)票的情況屬實(shí)，而先總體扣除稅金再兩方三七分成，和兩方先三七分成再各自交稅，計(jì)算結(jié)果是一樣的，且先行扣除稅金符合雙方合同約定，故鳳凰城業(yè)委會要求返還稅金缺乏依據(jù)，本院對其相應(yīng)的上訴請求不予支持。

判決如下：

一、撤銷上海市閔行區(qū)人民法院（2019）滬0112民初21480號民事判決；

二、上海某迅物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還上海市閔行區(qū)好世鳳凰城業(yè)主委員會公益性收入人民幣2，646，024.50元；

三、上海某迅物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海市閔行區(qū)好世鳳凰城業(yè)主委員會支付上述公益性收入人民幣2，646，024.50元的利息［以人民幣2，646，024.50元為本金，從2016年7月22日起至2019年8月19日止按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算、從2019年8月20日起至實(shí)際返還之日止按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）計(jì)算］；

四、駁回上海市閔行區(qū)好世鳳凰城業(yè)主委員會的其余訴訟請求。

拒不公示小區(qū)公共收益，物業(yè)公司被罰1萬、信用減分！

公共收益，業(yè)主依法有權(quán)監(jiān)督

拒不公示，物業(yè)被處罰款減分

案情簡介

2021年6月5日，薌城區(qū)某小區(qū)業(yè)主投訴其小區(qū)物業(yè)公司沒有對小區(qū)公共收益進(jìn)行公示，且業(yè)主在向物業(yè)公司了解公共收益相關(guān)情況時(shí)遭到拒絕，要求物業(yè)管理行政部門介入處理。

處理過程及結(jié)果

接到投訴后，薌城區(qū)城市管理局組織執(zhí)法人員到該小區(qū)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。經(jīng)核查，投訴情況屬實(shí)，該局于6月17日開具了整改通知書，但該物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期未整改反饋。

7月8日，薌城區(qū)城市管理局到現(xiàn)場復(fù)查時(shí)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)依然沒有擺正態(tài)度，拒不配合提供有關(guān)資料。

8月19日，薌城區(qū)城市管理局對該物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出行政處罰，罰款1萬元，并對項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行信用減分。

此后該物業(yè)服務(wù)企業(yè)改正行為，聘請第三方機(jī)構(gòu)對該小區(qū)公共收益進(jìn)行專業(yè)審計(jì)，將公共收益存入專戶并公示。

該小區(qū)業(yè)主向薌城區(qū)城市管理局送來了“公正執(zhí)法，熱情服務(wù)”的錦旗一面。

案例評析

《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第八條規(guī)定“消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利”。

《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條第一款規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共部位經(jīng)營收益情況、公共水電分?jǐn)偳闆r、電梯維修保養(yǎng)檢驗(yàn)費(fèi)用等有關(guān)事項(xiàng)，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督”。

小區(qū)業(yè)主有知曉其居住小區(qū)公共收益的真實(shí)情況的權(quán)利，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有將相關(guān)信息進(jìn)行公示接受業(yè)主監(jiān)督的義務(wù)。

本案被投訴物業(yè)企業(yè)，在行政部門責(zé)令限期整改后拒不整改，觸犯法律法規(guī)，薌城區(qū)城市管理局根據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十一條有關(guān)“違反本條例第四十七條、第四十九條第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定進(jìn)行公布、公示的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款”的規(guī)定，給予物業(yè)企業(yè)行政處罰，并根據(jù)《漳州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用綜合評價(jià)暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，對該小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行信用減分。

備案半年被撤銷，一二審業(yè)委會勝！街道辦：我再撤銷一次

四川樂山錦繡幸福海岸小區(qū)在當(dāng)?shù)亟值擂k、社區(qū)和住建部門全程參與和指導(dǎo)下，召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)委會，并在街道辦進(jìn)行備案登記。

但僅過去半年多，就被撤銷備案登記并要求收回公章，堪稱“短命”。為此，該小區(qū)業(yè)委會一紙?jiān)V狀，將街道辦告上法庭。

4月8日，紅星新聞記者獲悉，街道辦在一審敗訴后提起上訴，二審被駁回上訴后，向小區(qū)業(yè)委會重新發(fā)出撤銷業(yè)主大會選舉的業(yè)委會決定的事先告知書。對此，業(yè)委會表示，將申請聽證并繼續(xù)向相關(guān)部門反映情況。

回顧：

業(yè)委會登記備案半年多被撤銷

樂山井研縣錦繡幸福海岸小區(qū)，于2015年年底交房。

020年7月，開發(fā)商向研城街道辦提交申請成立業(yè)主大會并選舉業(yè)委會。

隨后，該小區(qū)成立首次業(yè)主大會籌備組，包括時(shí)任研城街道黨工委副書記（組長）、井研縣房地產(chǎn)保障服務(wù)中心副主任（副組長）、城南社區(qū)黨委書記和業(yè)主代表等13人，共同制定了選舉辦法。

2020年12月18日至24日，該小區(qū)首次業(yè)主大會召開。

2021年1月14日，小區(qū)業(yè)主大會籌備組發(fā)出的公告顯示，業(yè)主大會通過了小區(qū)居民公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等，并選舉袁女士等5人為首屆業(yè)委會委員。2月1日，業(yè)委會在城南社區(qū)、研城街道辦進(jìn)行登記備案。

由于不少業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)存在不滿，業(yè)委會成立后，先后召開了兩次業(yè)主大會，公開選聘新的物業(yè)公司。

2021年8月27日，令不少業(yè)主感到意外的是，研城街道辦突然貼出一紙《通知》，稱小區(qū)業(yè)委會選舉違法，撤銷業(yè)委會的備案登記。

“當(dāng)初幾個(gè)部門全程參與指導(dǎo)業(yè)委會選舉，同意備案并蓋章，為何過了6個(gè)多月又撤銷？到底誰該為此負(fù)責(zé)？”2021年9月6日，業(yè)委會一紙?jiān)V狀，將研城街道辦告上法庭，要求撤銷研城街道辦作出的撤銷業(yè)委會備案的通知。

業(yè)委會：

多部門全程參與且多次予以確認(rèn)

據(jù)該小區(qū)業(yè)委會主任袁女士表示，業(yè)委會是在街道辦、社區(qū)和住建部門全程參與和指導(dǎo)下，制定選舉辦法、組織投票選舉、唱票計(jì)票等，經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的。

“選舉辦法提前進(jìn)行了公示，選舉結(jié)果也是全體業(yè)主的真實(shí)意愿表示?！痹空J(rèn)為，業(yè)委會經(jīng)備案登記后，已經(jīng)正常運(yùn)行，如今研城街道辦撤銷備案的行為，侵犯了業(yè)委會和全體業(yè)主利益，特別是在小區(qū)重新選聘物業(yè)之際，更讓人產(chǎn)生遐想。

在法院審理期間，袁女士特別舉了兩個(gè)證據(jù)，一是此前針對部分業(yè)主對業(yè)委會選舉的質(zhì)疑，井研縣住建局于2021年1月25日通過“縣委書記信箱”公開回復(fù)表示，該小區(qū)業(yè)委會籌備組會議決定事項(xiàng)及流程，均按照《四川省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》流程進(jìn)行并按規(guī)定由社區(qū)代章公示。投票期間接到選票不實(shí)的反映后，研城街道辦牽頭聯(lián)合房地產(chǎn)主管部門、社區(qū)、物業(yè)、業(yè)主代表等，隨機(jī)抽選100戶已投票業(yè)主，99戶表示是自己根據(jù)本人真實(shí)意愿投票，僅1戶因年紀(jì)原因記不清了。根據(jù)上述核實(shí)情況，籌備組同意公開唱票并公示選舉結(jié)果。

另一個(gè)證據(jù)是：該小區(qū)業(yè)委會成立后，啟動選聘物業(yè)工作期間，有3名業(yè)主向法院提起業(yè)委會業(yè)主撤銷權(quán)糾紛一案。業(yè)委會將2021年4月19日研城街道辦和城南社區(qū)出具的《小區(qū)選票的情況說明》作為證據(jù)提交。該證據(jù)材料中，研城街道辦和城南社區(qū)均加蓋公章，對業(yè)委會選舉選票的核實(shí)情況進(jìn)行說明，證明“情況屬實(shí)”。

街道辦：

同意備案屬“烏龍”，有錯(cuò)必糾

▲研城街道辦

在法院庭審中，被告方研城街道辦出示了當(dāng)初業(yè)委會選舉的選票，并稱經(jīng)復(fù)核統(tǒng)計(jì)，該小區(qū)業(yè)委會選舉總票數(shù)1777張，收回選票927張，其中有效票僅175張，無效票731張，廢票和棄權(quán)票21張。這與之前街道辦認(rèn)可的有效票906張相去甚遠(yuǎn)。

對于無效票，街道辦認(rèn)為主要是僅有勾畫選項(xiàng)，沒有投票業(yè)主的任何可追溯信息。但業(yè)委會認(rèn)為，當(dāng)初街道辦牽頭的籌備組制定的選舉辦法規(guī)定無記名投票，而業(yè)主投票時(shí)有核實(shí)身份信息的花名冊記載，可以進(jìn)行追溯。街道辦則稱，僅有選票，未見過花名冊。

針對該縣住建局通過“縣委書記信箱”作出的公開回復(fù)，以及研城街道辦和城南社區(qū)蓋章出具的《小區(qū)選票的情況說明》，研城街道辦代理人當(dāng)庭表示，經(jīng)過調(diào)查核實(shí)，當(dāng)初的公開回復(fù)和說明內(nèi)容都是錯(cuò)的，之后同意備案也有錯(cuò)，屬于“烏龍”。本著實(shí)事求是、有錯(cuò)必糾的原則，理應(yīng)予以撤銷備案。

判決：

街道辦一審敗訴提起上訴二審駁回

該案經(jīng)樂山市中區(qū)法院一審認(rèn)為，幸福海岸小區(qū)成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會程序符合規(guī)定，且在井研房產(chǎn)中心和研城街道辦指導(dǎo)、監(jiān)督并全程參與下成立并選舉。井研住建局、街道辦和社區(qū)均明確回復(fù)，籌備組同意公開唱票并公示選舉結(jié)果。

此外，被告街道辦對作出的行政行為負(fù)有舉證責(zé)任，但沒有向本院提交作出該行政行為的事實(shí)及程序性證據(jù)。被告作為幸福海岸業(yè)委會選舉的籌備組成員，也全程指導(dǎo)、監(jiān)督了選舉過程，并依法作出準(zhǔn)予備案的行為。本應(yīng)有前述選舉的相關(guān)程序性證據(jù)材料，但被告未能提交相應(yīng)證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

一審法院認(rèn)為，街道辦根據(jù)井研住建局作出的《撤銷函》，以業(yè)主大會選舉辦法和表決結(jié)果均嚴(yán)重違法為由作出《撤銷備案通知》，不具有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，同時(shí)程序也不合法。因此，判決撤銷研城街道辦作出的《撤銷備案通知》。

在研城街道辦提起上訴后，樂山市中院二審認(rèn)為，該《撤銷備案通知》中，對于“由公安機(jī)關(guān)收回公章并予以銷毀”的部分，研城街道辦顯然沒有相應(yīng)的行政職權(quán)，該行為屬于超越職權(quán)的違法行政行為。

對于撤銷備案登記、收回備案證明的行政行為，二審法院則認(rèn)為，即使投票選舉是在上述單位指導(dǎo)下進(jìn)行，也不能推翻該小區(qū)選舉辦法草案和選舉結(jié)果違反當(dāng)時(shí)有效的《物權(quán)法》的事實(shí)。研城街道辦作出《撤銷備案通知》證據(jù)確鑿，適用法律并無不當(dāng)。

不過，二審法院認(rèn)為，根據(jù)正當(dāng)程序的基本要求，行政機(jī)關(guān)作出影響當(dāng)事人權(quán)益的行政行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行事先告知理由和依據(jù)、聽取陳述和申辯、事后告知救濟(jì)途徑等正當(dāng)法律程序。研城街道辦作出撤銷案涉?zhèn)浒感袨檫`反法定程序，作出由公安機(jī)關(guān)收回幸福海岸業(yè)委會公章并予以銷毀的決定屬于超越職權(quán)。判決駁回上訴，維持原判。

進(jìn)展：

街道辦重發(fā)撤銷決定業(yè)委會將申請聽證

4月8日，研城街道辦相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴紅星新聞記者，在法院作出二審判決后，他們根據(jù)法院判決意見，按照法定程序作出相應(yīng)的行政行為。

兩天前，研城街道辦已向錦繡幸福海岸小區(qū)業(yè)委會，送達(dá)關(guān)于擬作出撤銷《井研縣錦繡幸福海岸小區(qū)業(yè)主大會選舉的業(yè)主委員會（選舉結(jié)果）決定》行政決定的事先告知書。該告知書載明，“你們享有陳述、申辯和申請聽證的權(quán)利，可以在收到本告知書之日起5個(gè)工作日內(nèi)向我單位提出，逾期未提出的，視為放棄權(quán)利?！?/span>

從籌備組成立到選舉辦法出臺，從業(yè)主大會召開到公開唱票，從選舉結(jié)果出爐到完成備案登記，全程都在住建部門、街道辦和社區(qū)參與和指導(dǎo)下進(jìn)行，卻一次又一次錯(cuò)過“糾錯(cuò)”機(jī)會，直到備案6個(gè)多月后才予以撤銷備案，誰該為此擔(dān)責(zé)？

“多部門指導(dǎo)選舉，同意備案登記半年多，憑什么說撤就撤？”對此，錦繡幸福海岸小區(qū)業(yè)委會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們將考慮申請聽證，并繼續(xù)向相關(guān)部門反映街道辦、社區(qū)和住建部門在業(yè)委會籌備及選舉中存在的失職、瀆職問題。

對此，研城街道辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本著實(shí)事求是、有錯(cuò)必糾的原則，一方面選舉辦法和選舉結(jié)果違法，應(yīng)該糾正；另一方面如果業(yè)委會認(rèn)為政府工作人員有責(zé)任，相關(guān)部門可以介入調(diào)查。如果認(rèn)為對小區(qū)業(yè)主造成了損失，也可以走司法途徑進(jìn)行起訴。

首屆業(yè)委會工作報(bào)告

XX小區(qū)首屆業(yè)委會工作報(bào)告

各位尊敬的xx小區(qū)業(yè)主/住戶：

時(shí)至3月，春暖花開、萬物復(fù)蘇，碧水龍庭首屆業(yè)委會闊步前行，全體委員感謝業(yè)主鄰居信任，在這半年的時(shí)間里（2021年9月23日成立），業(yè)委會成員們不斷地向有經(jīng)驗(yàn)的單位和組織學(xué)習(xí)、結(jié)合碧水龍庭實(shí)際情況不斷摸索和研究，積累了經(jīng)驗(yàn)、初步了解和掌握了解決小區(qū)各項(xiàng)問題的方式和辦法，為小區(qū)服務(wù)改善、環(huán)境提升夯實(shí)了基礎(chǔ)。

我們始終銘記業(yè)委會是廣大業(yè)主們精心選出來的業(yè)主代表，有義務(wù)、有責(zé)任為業(yè)主的整體利益統(tǒng)籌考慮，為小區(qū)環(huán)境整體提升不斷努力，按照相關(guān)要求履行好職責(zé)，不失職、不瀆職，不負(fù)大家的期望?，F(xiàn)將半年來業(yè)委會的工作情況向廣大業(yè)主報(bào)告如下：

一、半年來工作回顧

（一）調(diào)研學(xué)習(xí)，積累經(jīng)驗(yàn)

1、周邊小區(qū)交流。首屆業(yè)委會是小區(qū)最難的一屆業(yè)委會，萬基初肇，百廢待興，而成員又初履新職，經(jīng)驗(yàn)欠缺，各種事務(wù)一團(tuán)亂麻。一方面是老舊小區(qū)的各種問題如何妥善解決，另一方面是新成立的業(yè)委會如何運(yùn)作、工作如何開展。因此，業(yè)委會積極向周邊其他小區(qū)業(yè)委會進(jìn)行調(diào)研交流、學(xué)習(xí)取經(jīng)，同時(shí)也向在小區(qū)居住多年的老業(yè)主和熱心鄰居請教解決小區(qū)頑疾的意見和建議，傾聽他們的心聲。業(yè)委會先后與皓月花園、潛龍鑫茂花園、龍岸花園等小區(qū)業(yè)委會進(jìn)行多次面對面調(diào)研座談和現(xiàn)場學(xué)習(xí)，結(jié)合碧水鄰居們的交流與互動，為碧水龍庭業(yè)委會后續(xù)工作積累了經(jīng)驗(yàn)，開拓了思路，有利于后續(xù)工作的順利開展。

2、停車系統(tǒng)考察。停車系統(tǒng)事關(guān)月卡管理、臨時(shí)車停放、停車費(fèi)繳納，是整頓小區(qū)停車秩序的樞紐。為全面了解各類停車管理設(shè)備及系統(tǒng)的相關(guān)情況，業(yè)委會多次組織委員與業(yè)主代表前往停車設(shè)備及系統(tǒng)廠商走訪調(diào)研，了解其先進(jìn)的管理方法和管理模式。

（二）圍繞主責(zé)，籌備第二次業(yè)主大會

碧水龍庭業(yè)委會成立維艱。2010年10月小區(qū)業(yè)主首次籌備成立業(yè)委會，因相關(guān)利益方的極力阻擾，在三個(gè)月內(nèi)便告夭折；時(shí)隔7年，在2017年10月第二次啟動業(yè)委會籌備工作，因種種原因，也于3年內(nèi)擱淺；2020年7月第三次籌備，借著深圳市政府出臺《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》的東風(fēng)，靠著全體業(yè)主們的眾志成城，歷時(shí)一年兩個(gè)月最終上岸。

業(yè)委會成立的阻力如此之大，表明有關(guān)利益方隱蔽利益巨大，他們不希望碧水業(yè)主當(dāng)家作主，以便自己長久掌控小區(qū)。但烏云不能永遠(yuǎn)遮住太陽，業(yè)委會既已呱呱墜地，必將在全體業(yè)主的支持下?lián)茉埔娙?，守護(hù)好2000戶居民共同的家園。

因此半年來，順應(yīng)業(yè)主們的呼聲，業(yè)委會積極籌備召開第二次業(yè)主大會，從公共收益收支、公共場地產(chǎn)權(quán)確認(rèn)等各方面進(jìn)行了細(xì)心準(zhǔn)備，并將按照條例要求對現(xiàn)有物業(yè)是否續(xù)聘進(jìn)行表決。

1、公證停車場收益。2014年7月至2021年10月，小區(qū)停車場的收益相關(guān)數(shù)據(jù)（約3400萬），已在公證處進(jìn)行公證，為后續(xù)利益的爭取做好鋪墊。

2、推動物業(yè)財(cái)務(wù)公開，審核經(jīng)營數(shù)據(jù)。已推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)對2021年第四季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公示，相關(guān)數(shù)據(jù)內(nèi)容正在審核研究中。

3、查看商業(yè)服務(wù)合同，測算小區(qū)公共收益。已責(zé)成物體提供各類廣告及商業(yè)服務(wù)合同，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)公共收益測算基本完成。

4、調(diào)取小區(qū)原始規(guī)劃圖，確認(rèn)小區(qū)公共產(chǎn)權(quán)。已完成全部規(guī)劃圖調(diào)取，并啟動相關(guān)圖紙研究，進(jìn)行確權(quán)。

比如：一棟業(yè)主所關(guān)心的天橋問題，目前已查明規(guī)劃。

（三）竭盡所能，督辦日常事務(wù)

小區(qū)沉疴日久，物業(yè)工作怨言頗多。業(yè)委會成立不久，雖經(jīng)驗(yàn)不足，團(tuán)隊(duì)成員磨合不夠充分，但各位委員都能夠不忘初心，在零報(bào)酬、自己工作家庭較忙的情況下，仍能熱情投入，竭盡所能，努力改善小區(qū)環(huán)境，提升小區(qū)品質(zhì)，并取得一定實(shí)效。

1、清潔公司更換

衛(wèi)生問題是小區(qū)頑疾，臟臭碧水由來已久。2021年9月，業(yè)委會成立后，即著手對接物業(yè)公司，要求其立即做出改善。在業(yè)委會的壓力下，物業(yè)公司進(jìn)行了清潔公司更換，小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問題得到了一定程度的改善。

2、環(huán)境及設(shè)施整改

(1) 解決黃土裸露問題。在業(yè)委會成立前，各樓棟的架空層就伴隨著黃土裸露問題，既不美觀，又招蚊蟲，在征求各棟業(yè)主意見后，業(yè)委會督促物業(yè)公司拿出整改方案，促使物業(yè)公司前后投入資金共計(jì)70余萬元，現(xiàn)在總體上已完成。（效果圖2張）。

(2) 解決3棟無障礙通道問題。3棟業(yè)主們多年苦于1單元樓梯沒有無障礙通道，攜帶嬰兒車或稍微大件東西出行極不方便。業(yè)委會成立前，物業(yè)公司以拖代辦，長期拒不處理。業(yè)委會成立后，強(qiáng)力督促物業(yè)，要求其迅速出資進(jìn)行整改，完工后得到3棟業(yè)主的一致肯定。

(3) 查清2A棟消防通道問題。2A棟1單元消防電梯常年來無法通到負(fù)一樓，存在嚴(yán)重的安全隱患，業(yè)委會3月初完成對2A棟1單元負(fù)一樓消防通道原始規(guī)劃的調(diào)查，并正式發(fā)函要求物業(yè)及開發(fā)商落實(shí)整改。

(4) 恢復(fù)小橋流水及規(guī)整空調(diào)外掛機(jī)。2月下旬，1棟業(yè)主提出恢復(fù)風(fēng)水池開放，及商鋪空調(diào)外掛機(jī)亂擺放嚴(yán)重影響小區(qū)整體形象。收到業(yè)主的反饋后，業(yè)委會協(xié)同相關(guān)業(yè)主義工與物業(yè)進(jìn)行溝通，督促物業(yè)恢復(fù)風(fēng)水池噴水功能，拆除商鋪空調(diào)外掛機(jī)亂擺支架。

(5) 垃圾投放點(diǎn)升級示范。為營造更健康美觀的小區(qū)環(huán)境，業(yè)委會積極督促物業(yè)管理處推進(jìn)小區(qū)垃圾投放點(diǎn)的升級改造，在與社區(qū)工作站、改造工程施工隊(duì)、垃圾點(diǎn)位勘測相關(guān)專家及業(yè)主代表溝通協(xié)調(diào)后，完成一個(gè)投放點(diǎn)位的升級改造（詳見下圖）。

(6) 更換消防安全門。不少業(yè)主反映各棟頂樓消防安全門銹跡斑駁、年久失修，很多門連關(guān)合功能都缺失。業(yè)委會督促物業(yè)公司對各棟頂樓消防安全門進(jìn)行全部更換。

(7) 督促物業(yè)對10棟大門路面進(jìn)行修復(fù)提升。不少業(yè)主反映10棟1單元大門路面破舊有坑，不僅影響美觀，還影響鄰居推自行車或嬰兒車上下坡通行，業(yè)委會督促物業(yè)公司在較短時(shí)間內(nèi)便完成對10棟1單元大門路面進(jìn)行修復(fù)提升。

3、清理非小區(qū)業(yè)主月卡車輛

為解決小區(qū)停車難問題，業(yè)委會自2021年11月1日開始，清理非小區(qū)業(yè)主月卡車輛。歷經(jīng)1個(gè)多月時(shí)間，取消違規(guī)辦理的月卡167張，處理10余臺僵尸車。待下一步完成停車設(shè)備及系統(tǒng)更換升級后，將繼續(xù)對固定車位、僵尸車、臨時(shí)車停放等進(jìn)行更有力的監(jiān)督，應(yīng)能極大緩解小區(qū)停車難問題。

4、推進(jìn)電梯設(shè)備安全評估及更換事項(xiàng)

小區(qū)電梯老化、故障頻出，造成業(yè)主出行不便，并存在較大的安全隱患。業(yè)委會督促物業(yè)公司啟動電梯更換的程序，邀請深圳市特種設(shè)備安全檢驗(yàn)研究院對30部電梯進(jìn)行檢測評估。

5、督促物業(yè)排查地庫漏水120處

業(yè)主反映地下車庫滴水漏水問題，一方面影響小區(qū)各樓棟的地基安全，另一方面是對停在車庫內(nèi)的車輛漆面造成較大損傷，業(yè)委會責(zé)成物業(yè)排查漏水點(diǎn)位120處，下一步將督促物業(yè)，逐一修復(fù)各漏水點(diǎn)，還小區(qū)安全整潔環(huán)境。

6、更換升級小區(qū)行車道至小區(qū)內(nèi)鐵門（幼兒園對面）

業(yè)主反映快遞三輪車、外賣電單車隨意進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部人行道，對散步、休閑娛樂的業(yè)主存在造成傷害的較大安全隱患，業(yè)委會責(zé)成物業(yè)公司更換帶有限制快遞三輪車、外賣電單車進(jìn)入小區(qū)功能的全新鐵門，待小區(qū)快遞柜統(tǒng)一規(guī)整后將全面禁止外部三輪車、電單車進(jìn)入小區(qū)。

注：（費(fèi)用說明：由于沒有業(yè)主大會表決，小區(qū)目前沒有專用賬戶；共管賬戶由于物業(yè)資金不入，目前也是空轉(zhuǎn)狀態(tài)。因此以上各項(xiàng)工作并無開支小區(qū)公共收益。）

7、關(guān)閉物業(yè)微信群，建立以業(yè)主為主導(dǎo)的溝通機(jī)制

小區(qū)之前的物業(yè)微信群，由物業(yè)公司掌管。小區(qū)業(yè)主稍有怨言，即有被踢出群之憂。此舉壓制業(yè)主正當(dāng)聲音，侮辱小區(qū)業(yè)主人格。業(yè)委會成立后，立即要求物業(yè)取消自有微信群（僅保留一個(gè)），以各棟業(yè)主為主建立了微信群，業(yè)主管理，物業(yè)入群為業(yè)主服務(wù)，保障了業(yè)主正當(dāng)權(quán)利。

8、其他日常事務(wù)，向物業(yè)發(fā)函11份

業(yè)委會成立3個(gè)月后（2021年12月底），領(lǐng)取到公章，以正式函件形式向物業(yè)公司進(jìn)行聯(lián)絡(luò)溝通及推進(jìn)各項(xiàng)事務(wù)，截止到目前，已向物業(yè)公司發(fā)出工作函及聯(lián)絡(luò)函11份。

9、協(xié)助社區(qū)開展全員核酸檢測工作

當(dāng)前疫情形勢嚴(yán)峻，接區(qū)、街道辦及社區(qū)工作站通知，碧水小區(qū)全體業(yè)主及住戶需完成全員核酸檢測工作，業(yè)委會倡議小區(qū)義工積極配合協(xié)助社區(qū)工作站工作人員逐戶上門掃樓，通知所有業(yè)主及住戶下樓做核酸。在此提醒廣大業(yè)主鄰居做好個(gè)人防護(hù)，共克時(shí)艱，戰(zhàn)疫必勝。

二、存在的問題和挑戰(zhàn)

（一）小區(qū)分批入伙，各期產(chǎn)權(quán)歸屬不一，歷史爛賬較多。

小區(qū)2007年至今，共分3期入伙，已歷15年。在清理小區(qū)業(yè)主公共權(quán)益的過程中，業(yè)委會通過調(diào)閱原始購房合同發(fā)現(xiàn)，1、2、3期的合同約定內(nèi)容各有不同。

舉例來說，2期的3、4、5棟購房合同附件四第一條：“屋頂、外墻、停車場、架空層、地下室、管理用房使用權(quán)歸賣方所有?！倍谝黄冢?棟、7棟）合同中并無此項(xiàng)約定。此一項(xiàng)即將停車場的業(yè)主權(quán)益被割裂開，對于清理固定車位、停車場統(tǒng)一規(guī)劃等，都帶來了極大的困難。

再如小區(qū)會所，合同中亦列明使用權(quán)歸開發(fā)商所有，法律上對于后續(xù)的業(yè)主利益維護(hù)，也帶來了很大的挑戰(zhàn)。

如此種種，業(yè)委會在抽絲剝繭的過程中，深感困難重重，部分甚至要訴諸法律，因而進(jìn)展緩慢。

（二）物業(yè)配合不到位，業(yè)委會制約手段有限。

業(yè)委會的成立，客觀上維護(hù)了業(yè)主的利益，相應(yīng)地對物業(yè)工作進(jìn)行了必要的監(jiān)督。這必然觸動物業(yè)公司的利益，使他們在工作配合上并不十分到位。

比如，根據(jù)《深圳市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)委會成立后，需要物業(yè)公司開設(shè)共管賬戶，由物業(yè)公司和業(yè)委會共同管理。小區(qū)所有收入均需進(jìn)入共管賬戶，開支由雙方監(jiān)督共管。

但時(shí)至今日，該賬戶一直處于放空狀態(tài)，無一文錢收入進(jìn)賬，所謂收支共管，更無從談起。業(yè)委會因此也失去了有效制約物業(yè)公司的手段，無法對其形成有力的監(jiān)督。以至于清理固定車位、控制外來車進(jìn)入等等業(yè)主高度期待的工作，流于形式，難以真正貫徹執(zhí)行。

（三）業(yè)委會依法辦事，部分工作需要業(yè)主大會決策。

根據(jù)《深圳市物業(yè)管理?xiàng)l例》，小區(qū)的重大公共事務(wù)，如更換、選聘物業(yè)公司、設(shè)立小區(qū)獨(dú)立財(cái)務(wù)帳戶等，均需業(yè)主大會投票表決。而召開業(yè)主大會還需要社區(qū)、街道辦備案，并接受相應(yīng)部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，凡此人事種種，不一而足，無法一蹴而就。

（四）委員業(yè)務(wù)能力待提升，團(tuán)隊(duì)磨合需要一定時(shí)間。

業(yè)委會7名委員，4名候補(bǔ)委員，僅有一人從事物業(yè)項(xiàng)目工作，其他成員均以其他工作為生。出于公益理念擔(dān)當(dāng)此任，需要對工作進(jìn)行重新學(xué)習(xí)、了解。11人團(tuán)隊(duì)也需要進(jìn)一步磨合，才能形成較強(qiáng)的戰(zhàn)斗力。這些都需要一定的時(shí)間。好消息是，經(jīng)過一段彎路，目前業(yè)委會成員各有分工，基本走上正軌，以后的工作也會越來越順。

（五）內(nèi)部眾口難調(diào)，外部仍有相當(dāng)阻力。

作為民治街道的比較大的小區(qū)，碧水有近2000戶，上萬人居住。以前的生活種種不足，大家或習(xí)以為常，或有心無力，或退避三舍，成眾口難調(diào)之勢。

比如分類垃圾點(diǎn)的選擇、多張?jiān)驴ǖ氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、部分景觀的改造等等，大家各有訴求，有時(shí)甚至成互不相讓之勢。這也對業(yè)委會工作的推進(jìn)，形成了很大的阻力。

而每當(dāng)業(yè)主有所相爭和抱怨的時(shí)候，總會有一些聲音，把矛頭引向業(yè)委會，吹毛求疵，放大不足，給業(yè)委會工作造成極大壓力。

三、未來工作設(shè)想及安排

（一）未來半年工作安排

1、重點(diǎn)工作

工作核心：根據(jù)小區(qū)業(yè)主的強(qiáng)烈要求，業(yè)委會本年度工作核心，即在2022年6月底前，推動召開業(yè)主大會，就現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否續(xù)聘進(jìn)行表決，開設(shè)業(yè)主大會基本賬戶等。在業(yè)主大會成功舉辦之后，業(yè)委會將重點(diǎn)推進(jìn)以下工作：

(1) 2022年9月底前，完成新的物業(yè)服務(wù)合同的簽訂；

(2) 2022年10月底前，完成新的停車系統(tǒng)的布置和停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，全面梳理月卡、固定車位、僵尸車、臨停車的管理；

(3) 2022年10月底前，完成小區(qū)所有30部電梯的全面整修（因政府評估，小區(qū)電梯尚未達(dá)到更換條件，故以全面整修為主）；

(4) 2022年12月底前，完成所有公共收益（包括停車場及各類商業(yè)廣告收益進(jìn)基本賬戶，并完成業(yè)委會成立至2022年底公共收益的清算及入賬；

(5) 小區(qū)核心義工人員發(fā)展到100人（動員5-10名土建、電氣、儀控和律師等相關(guān)專業(yè)人士及廣大熱心的業(yè)主/租戶參與）。

2、其他督辦事項(xiàng)

(1) 督促物業(yè)完成2A、2B棟消防電梯直通地庫事項(xiàng)；

(2) 督促物業(yè)完成停車系統(tǒng)全面更換升級事項(xiàng)；

(3) 督促物業(yè)對小區(qū)現(xiàn)有停車位全面梳理及優(yōu)化整合；

(4) 督促物業(yè)對小區(qū)現(xiàn)有綠化進(jìn)行優(yōu)化提升；

(5) 繼續(xù)推進(jìn)梅觀高速安裝隔音墻事項(xiàng)；

(6) 移除2C棟垃圾中轉(zhuǎn)站；

(7) 督促物業(yè)對小區(qū)快遞柜統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)整。

（二）未來長期工作設(shè)想（1-2年）

在業(yè)主大會順利召開，且開設(shè)基本賬戶，并與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同的前提下，業(yè)委會將繼續(xù)推動如下事項(xiàng)：

1、推進(jìn)小區(qū)監(jiān)控全面更換升級事項(xiàng)；

2、增添成年人健身設(shè)施及兒童娛樂設(shè)施、為老年人提供統(tǒng)一的棋牌場所并進(jìn)行規(guī)范管理；

3、督促物業(yè)公司在對8號崗（幼兒園）—3棟外圍行車道進(jìn)行整改提升；

4、督促物業(yè)公司將小區(qū)會所恢復(fù)原始用途（公共服務(wù)及便民服務(wù)）；

5、推進(jìn)解決梅觀高速安裝隔音墻建設(shè)相關(guān)問題；

6、完成電梯更換申報(bào)，并獲得一定數(shù)量的更換指標(biāo)；

7、根據(jù)共有資金結(jié)余情況，啟動車庫地坪漆改造事項(xiàng)。

改變、改進(jìn)、改善，是業(yè)委會持之以恒的工作方向。只有前期的既得利益者，才會拒絕改變，阻止改善。面對困難，業(yè)委會將奮力前行，也希望全體業(yè)主，能夠做業(yè)委會堅(jiān)強(qiáng)的后盾，互相理解，以小家為主，以大家為善，多支持，多參與，多監(jiān)督，多鼓勵(lì)業(yè)委會的各項(xiàng)工作！

XX小區(qū)第一屆業(yè)主委員會

2022年3月15日

小區(qū)公共收益分紅方案

關(guān)于江悅城小區(qū)公共收益分紅方案的公示

尊敬的江悅城小區(qū)全體業(yè)主：

大家好！江悅城小區(qū)業(yè)主委員會自從2020年4月備案成立以來，在全體業(yè)主的支持下，通過不懈努力，至2021年年底，取得了一定的公共收益，賬上余額合計(jì) 95萬多元。除預(yù)留部分必要開支外，本次擬將部分公共收益以現(xiàn)金紅包的方式回饋給每戶業(yè)主。

經(jīng)小區(qū)部分熱心業(yè)主提議和小區(qū)業(yè)委會商議，現(xiàn)將擬發(fā)放方案公示如下：

一、發(fā)放對象：江悅城小區(qū)全體業(yè)主（共計(jì)2830戶）。

二、發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)：按每戶產(chǎn)權(quán)面積發(fā)放，計(jì) 2.5 元/平方米，合計(jì)發(fā)放約人民幣 60萬元。

三、發(fā)放時(shí)間及地點(diǎn)：待本方案經(jīng)業(yè)主大會通過后，業(yè)委會將根據(jù)實(shí)際情況安排。

四、發(fā)放方式：由于小區(qū)戶數(shù)較多，信息核實(shí)工作量較大，故本次將以現(xiàn)金紅包的方式發(fā)放。

五、業(yè)主領(lǐng)取憑證：

1.業(yè)主本人憑產(chǎn)權(quán)證明材料（包括產(chǎn)權(quán)證、購房合同或已落戶江悅城小區(qū)戶口本、支付寶中的不動產(chǎn)證明）及本人有效身份證至指定地點(diǎn)領(lǐng)取。

2.接受業(yè)主的父母、配偶或子女代領(lǐng)，代領(lǐng)人除攜帶產(chǎn)權(quán)證明材料（包括產(chǎn)權(quán)證、購房合同或已落戶江悅城小區(qū)戶口本、支付寶中的不動產(chǎn)證明）及業(yè)主本人有效身份證外，還需提供代領(lǐng)人身份證及相關(guān)關(guān)系證明（配偶代領(lǐng)攜帶結(jié)婚證，父母或子女代領(lǐng)攜帶戶口本等）。

六、未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)前往指定地點(diǎn)登記領(lǐng)取的，將直接轉(zhuǎn)入物業(yè)公司沖抵該業(yè)主相應(yīng)金額的物業(yè)費(fèi)，業(yè)主也可直接聯(lián)系管家或前往物業(yè)服務(wù)中心辦理直接抵扣相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

七、方案意見征詢及啟動時(shí)間：

1.本方案公示期限15天：2022年月日至2022年月日，公示期間在物業(yè)服務(wù)中心前臺設(shè)置意見箱，接受業(yè)主咨詢和建議。

2.公示結(jié)束后，小區(qū)業(yè)委會將組織召開小區(qū)業(yè)主大會對此方案進(jìn)行表決，具體表決時(shí)間參考召開業(yè)主大會會議公告。

3.本方案在業(yè)主大會表決通過后實(shí)施。

另外，經(jīng)業(yè)委會和物業(yè)公司討論決定，向江悅城小區(qū)全體業(yè)主派發(fā)地面車位停車券，標(biāo)準(zhǔn)為100元面值/戶（不記名、不掛失），與現(xiàn)金紅包一起發(fā)放，逾期未領(lǐng)者視為自動放棄。

以上方案，如有未盡事宜，歡迎廣大業(yè)主及時(shí)與業(yè)委會反饋。

海寧市長安鎮(zhèn)江悅城小區(qū)業(yè)主委員會

2022年1月30日

欧美爱爱免费视频,免费日韩中文字幕高清电影,男女啪啪,网站,久久天天躁狠狠躁夜夜躁2014,女性大荫蒂荫道多毛茸茸

XX小區(qū)首屆業(yè)委會工作報(bào)告

關(guān)于江悅城小區(qū)公共收益分紅方案的公示