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答：施工方案、使用方案公示是必須的環(huán)節(jié)，動用維修基金由業(yè)主說了算。社區(qū)提前征求業(yè)主意見，綜合考慮之后，然后再決定使不使用維修基金。

答：使用方案里包括工程量、施工合同、審價。使用方案中應該有一個附件，這些細節(jié)必須要公示，有一套正規(guī)的模板，可到武漢市房管局官網上查詢下載。

答：工程量項目公示后，業(yè)主可到業(yè)委會、社區(qū)查詢；使用維修基金后，也可到區(qū)房管局憑介紹信查詢明細。

答：目前，我市已引入第三方隨機抽選對工程量和造價進行把關，確保錢不亂用。房管部門委托交通銀行建立了第三方造價咨詢庫。電腦會隨機從八家單位內挑選有資質的審價公司，對工程造價、工程量進行把關，主要作用是“審價”，簡單來說就是看工程量值不值那么多錢。

答：根據(jù)相關法律，業(yè)委會是可以聘請專業(yè)的監(jiān)理公司。因房管部門這方面不專業(yè)，主要是對價格進行一個把關，關于聘請的費用業(yè)主可以分攤。

答：首先要保留證據(jù)。有的開發(fā)商有工程部解決問題，如果有證據(jù)證明對方一直拖延不解決，建委可對其進行處罰。

只要業(yè)主能證明是在5年質保期內出的問題，哪怕拖過保修期，開發(fā)商也應該負責。

答：業(yè)主跟物業(yè)報修的證據(jù)。譬如在微信反映問題，對方也在微信查看了，就有了基本證明。如果真走法院這一步，這些證據(jù)也是有用的。關鍵是把（房子出問題的）時間確定好，5年之內的問題都是房屋質量問題，可以找開發(fā)商。

答：業(yè)主代表就是由社區(qū)按照相關議事規(guī)則、管理辦法、業(yè)主公約里推選業(yè)主代表的程序來選擇業(yè)主代表。如果是社區(qū)提出申請的，必須要有業(yè)主代表來參與；由業(yè)主委員會提出的，則沒有強制性要求。

答：是的。開發(fā)商總共交的錢要核算到樓棟。比如說開發(fā)商維修基金交了150萬元，共有30棟房子，那么每一棟就是5萬元，維修費用就從這5萬元里面扣除，用完了再扣業(yè)主的。

答：不能用，他那一棟只是他那一棟的人結賬，不會結賬到你頭上來。

答：首先得是共用部位，其次要過保修期。動用過程公開透明，要充分保障業(yè)主權利。

答：共用部位就是包括外墻、頂樓的屋面、樓梯間、公共走廊、公共區(qū)域的一些窗臺，這都屬于公共部位。共用設施設備主要指電梯、監(jiān)控、消防、排水管，這就是共用設施設備。共用部位要過保修期，漏水的質保期一般是5年，沒過5年不能動用維修基金。

答：保修之內，開發(fā)商如果不履行職責，建委可對他進行處罰，房管局只管預售許可證和銷售房子，房屋質量建委建管部門有職責監(jiān)管。只要是在保修期內漏水，業(yè)主首先要保留相關證據(jù)，證明是在這5年期內漏水的，然后找開發(fā)商來協(xié)調，協(xié)調不成，可向建委投訴，也可通過訴訟程序解決。

答：首先由物業(yè)公司提使用方案，但物業(yè)公司不是申請主體，物業(yè)公司主要配合業(yè)委會來做相關協(xié)助工作。業(yè)委會沒成立，社區(qū)居委會可代為履行業(yè)委會職責。社區(qū)作為申請主體要按照相關流程，比如通過招投標或者比價，優(yōu)先選擇施工單位，然后初選第三方報價進行審核。關鍵就是要把使用方案向業(yè)主進行公示，每棟向業(yè)主公示不少于7天，征求業(yè)主意見要遵守民法典規(guī)定的“雙三分之二”參與表決（雙三分之二：指專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主）。只有業(yè)主同意達到了法定標準，通過后社區(qū)才能持相關材料向所在地住建局提出使用備案申請、維修執(zhí)行備案申請。待材料齊全后，房管局依法依規(guī)撥付款，施工單位開始施工，然后竣工驗收，再結算。

公共維修基金如何分攤交納？

開發(fā)商交納的部分，是否歸全體業(yè)主所有？

如果小區(qū)分多期開發(fā)交付，相鄰樓棟的維修，會不會動用我家的維修基金？

小區(qū)未成立業(yè)委會情況下，如何確保公共維修基金使用公開透明、用到實處？

很多市民通過

武漢城市留言板咨詢

房屋公共維修基金的使用規(guī)則

武漢市住房保障和房屋管理局下屬的

武漢市物業(yè)管理事務指導中心

（武漢市住房專項維修資金管理中心）

答：開發(fā)商和業(yè)主都須交維修基金。業(yè)主是按照購房面積來交，開發(fā)商是按照總規(guī)模交的。業(yè)主這一方面，分2008年以前簽訂和2008年以后簽訂購房合同。2008年以前是按購房款來，2008年之后是按購房面積來算。

答：開發(fā)商是按照物業(yè)總規(guī)模建安造價的1.5%，有電梯的按2.5%繳存。如無電梯按12元/平方米，有電梯15層以下是25元/平方米，15層以上30元/平方米；對業(yè)主而言，沒有電梯按55元/平方米來收。如果有電梯，分14層以下和14層以上。業(yè)主14層（包括14層）以下是61元/平方米，14層以上是73元/平方米。

答：開發(fā)商交納的部分，也歸全體業(yè)主所有。按規(guī)定，開發(fā)商的用完之后再用業(yè)主的。

開發(fā)商的就是住宅共用部位、共用設施設備維修和更新改造發(fā)生的費用，根據(jù)確定的范圍分攤。比如漏水的分攤范圍是按棟來分攤，首先在開發(fā)建設單位繳存的維修基金賬戶中予以列支，賬戶余額不足時，再由分攤內的業(yè)主按照各自擁有的房屋面積比例分攤。

答：確實是一個賬號，但按樓棟進行核算管理，否則就不公平。“你不能用一棟的錢來維修二棟的房子?！?/span>不管小區(qū)分幾期開發(fā)，開發(fā)商交納部分也是按樓棟。不夠的話，業(yè)主再按樓棟來進行分攤。維修和漏水等等均按樓棟來分攤管理，房管部門為每棟樓建有檔案，開發(fā)商多少，業(yè)主多少，不會混在一起，都有一本賬。

特別是關于小區(qū)公共權益的維護和訴求，

沒有業(yè)委會，

單個業(yè)主維權的難度很大，

幾乎不可能成功。

業(yè)委會要管好小區(qū)并得到大多數(shù)業(yè)主認可很不容易，費力不討好，這是大多數(shù)業(yè)主不熱衷籌備業(yè)委會的原因，但業(yè)委會要壞小區(qū)的事卻很容易：

一、業(yè)委會如果不管事，不去監(jiān)督和維護業(yè)主的權益，損害、侵占業(yè)主共同利益的物業(yè)公司和開發(fā)商就會肆無忌憚，無所顧忌，這種現(xiàn)象和案例數(shù)不勝數(shù)。

二、業(yè)主特別要警惕的是與開發(fā)商、物業(yè)公司有利害關系的人混進業(yè)委會。有這樣的人，既想做運動員又想做裁判員，還抱著以前過日子的想法，不希望業(yè)主委員會監(jiān)督他們，不希望小區(qū)管理，方便他們繼續(xù)在小區(qū)大撈特撈！

要尋找到心正品德好的業(yè)主為當家人，就需要小區(qū)業(yè)主特別是想在小區(qū)長久安家生活的業(yè)主上心。群眾的眼睛是雪亮的，心正人品好的業(yè)主有共同特點——“熱情、大方、樂于助人、不貪小利、責任心強、有勇氣、誠實守信守法、不懂就問···其實只要有心，并不難發(fā)現(xiàn)這些特點。

老油條和老好人是有根本區(qū)別的。就算不想在小區(qū)長住的業(yè)主或投資房產的業(yè)主，也必須明白一點：小區(qū)公共權益的有效維護，也是房產升值的重要因素。這點利益是一致的。

因為大多數(shù)小區(qū)業(yè)主在觀望，愿意挺身而出維權的業(yè)主很少，小區(qū)權益往往就在業(yè)主觀望中被損害、侵占。所以，那些熱心于小區(qū)公共事務的少數(shù)業(yè)主，既然站出來，就得堅持，面對不理解和刁難的聲音，要有充分的心理準備，要能包容和忍耐。

小區(qū)的氛圍和風氣，靠大多數(shù)業(yè)主的參與和行動是能夠帶動的，畢竟大多數(shù)業(yè)主還是明事理的，就算一時不理解，最后還是會明白誰是為小區(qū)真正付出的人。

要想小區(qū)管理好，最終還要靠大家。

什么是維修，什么是改造，很多電梯維保單位和使用單位都存在疑惑。

參考國質檢特〔2014〕260號，電梯施工類別劃分表（修訂版），什么是電梯的維修，什么是改造？這里有標準。