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凡成片多幢樓房或面積較大的單幢大樓,進行有計劃成片維修,包括大、中、小修等項目的一次性應修盡修,其費用控制在該片建筑物同類結構建筑新建造價的20%以上的為綜合維修工程。
主要內(nèi)容:
1、該片(幢)大部分嚴重損壞,或一般性損壞,需進行有計劃成片維修的房屋；
2、需改變片(幢)面貌而進行計劃維修工程。
主要特點:
規(guī)模較大,項目齊全,工期長,費用大。其基本要求是經(jīng)過維修的成片(幢)房屋必須符合基本完好或完好房的標準
業(yè)主買了停車位還要交服務費嗎？答案是肯定的要交！這和業(yè)主買了房子要交物業(yè)費一樣業(yè)主買了停車位也還需要交車位服務費??！
業(yè)主買了停車位為啥還要交服務費？
關于車位服務費的問題，一直困擾著很多居民，一些人表示，明明自己買下了車位，為何還要交車位服務費？
事實上，買車位如同買房，所以，交車位服務費就如同交房子的服務費。房子的服務費是提供了小區(qū)綠化、清潔、安全等方面的服務，而車位服務費也差不多，主要是提供照明、監(jiān)控以及清潔等服務。但物價局相關規(guī)定顯示，車位管理費怎么交、交多少，應由業(yè)主與物業(yè)雙方協(xié)商。
在實際使用中，經(jīng)常遇到這樣的情況：買了車位長時間沒使用，比如沒有居住，所以用不上車位，或者到外地出差了，那么這段時間，是否應該交車位服務費呢？
對此，物管方表示，即使沒有用車位，也要交車位服務費，因為車庫的設施設備維護費、人員管理費并沒有減少。
物價局相關規(guī)定顯示，這種情況還是由業(yè)主大會或者是業(yè)主直接與物業(yè)管理方協(xié)商。
交了服務費車輛受損找誰？
問題來了，如果交了車位服務費，是不是車輛出現(xiàn)問題就應該找物業(yè)負責呢？比如車輛被盜，或者被其他車剮蹭等。
然而，現(xiàn)實卻是殘酷的：車位服務費只是管理停車場的照明、設備維護以及清潔等方面的支出，這并不包含車輛的保管費用，也就是說物業(yè)不對車輛的安全負責。
實際情況是，如果出現(xiàn)被剮蹭等情況，通常物業(yè)只能調取監(jiān)控錄像來協(xié)助調查，這似乎已經(jīng)是仁至義盡了……對此，相應法規(guī)也是這么規(guī)定的。汽車停放服務，管理者對在停車場內(nèi)損傷的停放車輛，應當協(xié)助提供相關證據(jù)。
這其實跟小區(qū)住宅管理是一個道理，盡管小區(qū)有安全巡邏，但是家里財物被盜，如果物業(yè)正確履行了職責，那么，物業(yè)是沒有責任的。
一般情況下，大家都會購買小區(qū)的住宅。小區(qū)通常都會配有相應的物業(yè)公司。物業(yè)公司提供相應的物業(yè)服務，業(yè)主因此需要繳納一定的物業(yè)費用。那么什么時候開始繳物業(yè)費？？
1、 根據(jù)物業(yè)管理的相關規(guī)定，住宅實際交付之后，物業(yè)費由業(yè)主繳納;如果房屋在沒有交付前，物業(yè)費是由開發(fā)商繳納的。開發(fā)商通常都會和購房在合同約定交房使用時間，而物業(yè)費從是按照約定的交房使用時間開始算的。因此我們在交房的次月就需要繳納物業(yè)費了。
2、 有些開發(fā)商為了能夠擁有充足的時間完成工程，通常會把合同上的交房時間延遲一些，因此實際上交房的時間可能會提前一些。其物業(yè)費通常是按照業(yè)主實際收房的時間算起的。即使業(yè)主沒有按時收房，但是房屋所產(chǎn)生的費用也是需要業(yè)主承擔的。
3、 如果是開發(fā)商沒有及時通知業(yè)主收房，因此造成了業(yè)主延遲收房。一般這段時間的物業(yè)費用是由開發(fā)商繳納的。如果業(yè)主收房的時候，發(fā)現(xiàn)了房屋出現(xiàn)了質量問題，那么房屋在整改的這段時間內(nèi)，物業(yè)費用也是由開發(fā)商承擔的。
4、 業(yè)主辦理了入住手續(xù)，但并沒有實際入住，也是需要繳納相應的物業(yè)費用的。因為空置住宅在小區(qū)的物業(yè)管理范圍之內(nèi)，物業(yè)公司按照合同提供了相應的服務。不過按照規(guī)定空置住宅是可以減免相應的物業(yè)費用，如果業(yè)主長期不入住的話，如果提前和物業(yè)公司協(xié)商好。
問：我住的房屋是售后公房，在寶山區(qū)寶城二村。 2000年轉為售后產(chǎn)權房后，八年來從未收到過維修資金對賬單。請上海市房管局督察，并要求其出示這八年來維修資金的使用明細賬。
答：售后公房維修資金余額請向公積金中心查詢或者登錄公積金網(wǎng)站查詢?？梢灾码?62121進行投訴。
更換水泵咋用維修資金
問：我是底樓住戶，樓下是水泵房，每天噪音非常大。數(shù)次與物業(yè)溝通聯(lián)系進行了維修，但效果不好。物業(yè)說是水泵年歲已久，可能需要更換馬達，要全體業(yè)主2/3投票通過，同意動用維修資金才能更換。但是水泵就在我一家的樓下，對其他人沒有影響，我估計投票不會通過。面對這樣的情況，我們應該怎么辦？有沒有其他辦法可以動用維修資金？
答：該水泵是整個小區(qū)全體業(yè)主使用，還是只有你所居住的該幢房屋的業(yè)主使用？如果確實需要更換水泵，應由使用該水泵的業(yè)主進行表決后動用維修資金予以更新。具體操作可以向業(yè)委會進行反映，由他們出面組織相關業(yè)主進行表決。
日常生活中，買完房屋后，總免不了和小區(qū)物業(yè)打交道，業(yè)主與物業(yè)公司之間因各種問題產(chǎn)生糾紛矛盾的現(xiàn)象時有發(fā)生。例如：車輛停在小區(qū)內(nèi)被盜，業(yè)主以物業(yè)管理不善為由拒交物業(yè)費；有些業(yè)主認為自己房屋存在防水不到位、地面有空鼓等質量問題，長期拖欠物業(yè)費。究竟什么情況下可以合理地拒交（少交）物業(yè)費呢？又有哪些情況不能拒交物業(yè)費？
一、不可以拒交物業(yè)費的幾種情況
1、鄰居違章搭建、整改通知
案例：某物業(yè)公司從2016年開始負責奉賢某小區(qū)的物業(yè)管理。期間，業(yè)主王某因鄰居擅自違章搭建而深受困擾，遂向物業(yè)反映。物業(yè)公司發(fā)出整改通知書并上報有關部門，但事情并未得到解決。王某認為物業(yè)公司未盡管理之責，故而拒交物業(yè)費。物業(yè)公司于今年3月訴至法院，要求王某支付物業(yè)費。
王某認為，物業(yè)公司有責任維護小區(qū)秩序，對于違章搭建的事情，物業(yè)可以強制拆除，但是事情一直沒有解決。我認為物業(yè)公司沒有盡到管理義務，我不同意支付物業(yè)費。
物業(yè)公司認為，在接到王某反映后，公司一方面向違章搭建的業(yè)主發(fā)出整改通知書，一方面向所在居委會、房管局、拆違辦等政府部門溝通，請求解決此事。公司已經(jīng)發(fā)出整改通知書并上報有關部門，盡到了管理義務，業(yè)主應按合同約定支付物業(yè)費用。
分析：按照誠實信用、等價有償?shù)脑瓌t，物業(yè)公司為業(yè)主提供了管理服務，業(yè)主理應向物業(yè)公司繳納物業(yè)費。對于小區(qū)違章搭建，改變房屋使用性質等現(xiàn)象是屬于公共秩序和公共事務管理上的瑕疵。收到投訴后，物業(yè)公司已采取了積極措施，向違章搭建業(yè)主發(fā)出整改通知書。在勸阻無效的情況下，又向有關職能部門進行了反映，證明其已經(jīng)盡到了相應的通知、報告義務，且物業(yè)公司并沒有強制拆除違章建筑的權利，故業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費沒有法律依據(jù)。在法院主持下，王某當場付清了欠繳的物業(yè)費。
2、車輛被盜
案例：2017年9月間，張某放在小區(qū)的電動車被盜丟失，張某認為其電動車被盜是由于小區(qū)物業(yè)公司的責任，遂向物業(yè)公司索賠，遭到物業(yè)公司拒絕。
隨后，張某又要求以兩年的物業(yè)費折抵賠償款，物業(yè)公司一直未作答復。張某因此從2018年1月1日起至2019年12月30日期間，沒有交納物業(yè)費被物業(yè)公司訴至法院。
由于張某不能證明其電動車被盜是由于物業(yè)公司未履行約定義務，故張某以此為由不交物業(yè)費，法院不予支持。
分析：業(yè)主以“物品被盜”作為物業(yè)公司違約的事實，這種違約不足以構成根本性違約、從而完全免除業(yè)主交費義務。因此，車輛被盜不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的抗辯理由。
3、房屋存在質量問題
房屋存在質量問題的，業(yè)主應向開發(fā)商主張權利，以此為由拒絕向物業(yè)公司支付物業(yè)費用的，法院不予支持。
開發(fā)商交付的房屋存在質量問題，并非物業(yè)公司責任。雖然有些開發(fā)商會出具《住宅質量保證書》明確：“住戶入住后，有關住宅質量的來信來訪、投訴，由本公司委托某某物業(yè)負責處理”。但開發(fā)商僅僅委托物業(yè)公司處理來信來訪、投訴，并未將房屋質量維修義務轉移給物業(yè)公司，業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費，沒有法律依據(jù)。
4、業(yè)主未簽訂物業(yè)合同
在物業(yè)管理服務中，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主所在小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的合同對該小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力，故對業(yè)主同樣具有約束力。在合同履行期間，物業(yè)公司按約履行管理和服務義務，業(yè)主理應按合同約定支付物業(yè)費，而其以自己未與物業(yè)公司簽訂合同為由拒交物業(yè)費的，法院不予支持。
民法典對物業(yè)服務人的報酬請求權明確規(guī)定：
法條鏈接：《民法典》第九百四十四條：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
二、可以拒交（少交）物業(yè)費的幾種情況
1、新房、未開通用水用電
案例：2017年10月，李某購買了位于奉賢區(qū)某小區(qū)的一套新房。合同約定，開發(fā)商在交房時，供水、排水配套設施齊全，與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接，且納入城市供電網(wǎng)絡并正式供電，由物業(yè)公司負責與業(yè)主對接、開通。2018年4月，開發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務合同。2019年5月，李某前往物業(yè)公司辦理收房等相關手續(xù)，發(fā)現(xiàn)房屋未開通用水、用電。同日，李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務協(xié)議》。之后，李某一直未交納房屋未使用期間的物業(yè)服務費。
此后，物公司以李某未交納之前物業(yè)服務費為由，拒絕為其辦理裝修手續(xù)，且拒絕協(xié)助其開通用水、用電。雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，于是，李某將物業(yè)公司訴至法院，請求判令物業(yè)公司接通房屋內(nèi)的用水用電，賠償其自收房之日至實際開通房屋用水用電之日止的物業(yè)服務費損失。
分析：本案涉及兩類法律關系。李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務協(xié)議》，系物業(yè)服務合同法律關系，雙方對于物業(yè)費的交納產(chǎn)生糾紛，系物業(yè)服務合同糾紛。物業(yè)公司拒不協(xié)助李某為房屋開通用水用電，并因此給李某造成損失，系侵權法律關系。用水、用電權利是保障公民美好幸福便利生活的基本權利，物業(yè)公司不得以不開通用水、用電、用氣或停水、停電、停氣以達到促使一方當事人履行合同約定義務的目的。
本案中，購房合同已約定商品房交付時應保證供水、排水設備設施齊全，加之小區(qū)開通用水、用電的實際責任人系物業(yè)公司。李某于2019年5月至物業(yè)公司辦理交房手續(xù)后，物業(yè)公司以其未交納房屋空置期間的物業(yè)費為由拒絕為其開通用水，拒不出具供電工作函協(xié)助其開通用電，侵害了李某的合法民事權益，應當承擔停止侵害、賠償損失的侵權責任。
最終，法院判決：物業(yè)公司協(xié)助李某開通房屋的用水用電；按照簽訂的《物業(yè)管理服務協(xié)議》約定的物業(yè)服務費交納標準，賠償李某自收房之日至實際開通用水用電之日止的物業(yè)服務費損失。
法條鏈接：《民法典》第九百四十四條第三款：物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
李某收房之前的物業(yè)服務費是否應該交納？
需要。根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
司法實踐中，對于業(yè)主雖未收房，但前期物業(yè)服務工作實際已展開的，視為前期物業(yè)服務協(xié)議已經(jīng)生效。根據(jù)相關法律規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院也不予支持。
故本案中，在物業(yè)服務合同法律關系中，李某未收房前，房屋空置未使用也應當繳納物業(yè)費，其不能以沒有享受到物業(yè)服務為由拒付。也就是說，李某主張的侵權損失和物業(yè)公司主張的物業(yè)費是兩個法律關系，兩者互不沖突。不能因為侵權損失勝訴就排除了物業(yè)費交納。
但鑒于物業(yè)公司在案中沒有主張，故法院未予處理。
2、物業(yè)服務合同到期后未續(xù)約
如果物業(yè)服務合同到期后，物業(yè)公司拒絕移交物業(yè)管理權，而要求業(yè)主支付自物業(yè)服務到期日至人民法院判決其移交物業(yè)管理權期間物業(yè)費的，人民法院不予支持。
物業(yè)服務合同的權利義務終止后，雖然物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，但雙方之間的物業(yè)服務法律關系已經(jīng)終止。物業(yè)公司再以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，沒有法律依據(jù)。
3、物業(yè)公司對安全隱患采取放任態(tài)度
案例：某小區(qū)102房業(yè)主違章加建的玻璃頂棚對小區(qū)安全構成了一定隱患，馬先生因此拒付物業(yè)費。訴訟中，物業(yè)公司不能出示曾向行政機關投訴反映的相關證據(jù)，也沒有采取適當?shù)暮侠?、合法措施進行應對。
馬先生的日常生活因此受到影響，其安全保障受到了較大妨礙，法院判決馬先生酌情減交物業(yè)費。
分析：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在的違反治安、環(huán)保、裝飾裝修規(guī)范的行為，物業(yè)公司應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。否則，業(yè)主可行使瑕疵履行抗辯權，減少交納物業(yè)費。
4、物業(yè)公司收取裝修配合費
物業(yè)公司無論以何種理由向業(yè)主收取裝修配合費，均沒有法律依據(jù)。即使業(yè)主交納了裝修配合費，該行為也不應視為業(yè)主自愿交納，物業(yè)公司應無條件退回該款項。
雖然有些裝修配合費系根據(jù)業(yè)主公約施工管理規(guī)定部分收取的，收費對象大多是裝修施工單位，但大多要業(yè)主預付或承擔。在法律上，物業(yè)公司收取裝修配合費沒有依據(jù)，業(yè)主可以拒絕。已經(jīng)收取的，應當退還。
三、以下幾種情況可以拒交物業(yè)費
1.物業(yè)費的收取應該從業(yè)主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開發(fā)商沒有通知業(yè)主收樓，因此延遲收樓的，業(yè)主可以拒絕交納這段時間的物業(yè)費；
2.物業(yè)提供合同內(nèi)未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務時，業(yè)主有權拒交；
3.物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務收費標準 ，業(yè)主對擅自提高的部分可以拒交；
4.物業(yè)費標準不符合相關部門制定的物業(yè)服務收費辦法，業(yè)主可拒交。
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