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1、什么是消防通道
消防通道是消防人員實施營救和疏散被困人員的通道，比如樓梯口、過道和小區(qū)出口處等。從住宅小區(qū)來說的話，從室內(nèi)到地面的樓梯，小區(qū)內(nèi)到外面公路的道路都屬于消防通道。
2、消防通道的重要性
消防通道就是生命通道，它是迅速撲救火災、搶救人民群眾生命財產(chǎn)、減少火災損失的重要前提，不能隨便占用，必須時刻保持暢通。如果消防通道被占，將給小區(qū)業(yè)主生命財產(chǎn)帶來重大隱患。
2016年5月24日21時17分，滁州市消防指揮中心接到報警稱某小區(qū)住戶發(fā)生火災，滁州消防21時19分48秒出動，21時25分24秒到達小區(qū)門口。因該小區(qū)消防通道及相關(guān)道路被堵，消防車在小區(qū)門口耽擱至21時29分才駛?cè)胄^(qū)。救火時發(fā)現(xiàn)該樓層并無消防設(shè)施接水，消防人員遂從地面消防車內(nèi)接水將火災撲滅。消防大隊出具火災事故認定書，認定起火原因不能排除電氣線路故障、遺留火種引發(fā)火災事故的可能。經(jīng)評估，該住戶因火災造成的損失修理費用為15萬余元。劉某認為物業(yè)公司擅自在消防通道增設(shè)路障，未對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施盡到管理義務(wù)，應對劉某因此而擴大的損失承擔賠償責任。因雙方未就相關(guān)賠償達成一致意見，劉某訴至法院。
2018年臘月二十九夜晚，一輛私家車停在某小區(qū)內(nèi)的消防通道上。小區(qū)保安巡邏時發(fā)現(xiàn)后未能找到車主，只好在車上留字條，讓車主見條后速將車駛離消防通道，停至規(guī)定停車位。除夕之夜，小區(qū)里一業(yè)主家失火，消防車到來后由于消防通道被車阻擋導致延誤滅火，造成業(yè)主經(jīng)濟損失近萬元。事后，消防部門出具的《火災事故認定書》認定，起火原因系煙花點燃陽臺可燃物，消防通道被阻塞，致使火災損失擴大，物業(yè)公司應負主要責任。小區(qū)業(yè)主據(jù)此向法院起訴，要求物業(yè)公司賠償其經(jīng)濟損失。
我國《新消防法》第二十八條規(guī)定任何單位、個人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。人員密集場所的門窗不得設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物。如有違反本規(guī)定，根據(jù)《新消防法》第六十條單位違反本法規(guī)定，責令改正，處五千元以上五萬元以下罰款，個人違反本規(guī)定的處警告或者五百元以下罰款。
4、小區(qū)消防通道的要求
為給火災撲救工作創(chuàng)造方便條件，保障建筑物的安全，應在小區(qū)高層建筑周圍設(shè)置環(huán)行消防車道，當環(huán)形車道有困難時，可沿高層建筑的兩個長邊設(shè)置消防車道。
當建筑的沿街長度超過150m或總長度超過220m時，應在適合位置設(shè)置穿過建筑的消防車道，為防止火災時建筑構(gòu)件塌落影響消防車道正常作業(yè)，消防車道距外墻宜為5m，至少達到3.5m寬，消防車道寬度不應小于4m，消防車道上空4m以下范圍內(nèi)不應有障礙物。并保持24小時暢通。
穿過高層建筑的消防車道，其凈寬和凈高均不宜小于4m。消防車道與小區(qū)高層建筑之間，不應設(shè)置妨礙登高消防車操作的樹木、架空管線等(參見 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB-50045-95)。
1、小區(qū)物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容?
小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容應當按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定進行。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等內(nèi)容。
2、物業(yè)公司要求業(yè)主預交物業(yè)費有沒有法律上的依據(jù)？
答：按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費；經(jīng)批準可以預收的，預收期不得超過6個月，對此，若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準文件，可以拒交。
3、業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎?
答：沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)資質(zhì)，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。
4、房屋有質(zhì)量問題業(yè)主能拒交物業(yè)費嗎?
答：在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主應該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費，業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)管理公司是債權(quán)人;而在房屋買賣關(guān)系中，業(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負責，因此不能以物業(yè)管理費來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費。
至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發(fā)商負責解決。開發(fā)商應該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔相應的民事責任。
5、不交物業(yè)費物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?
答：供水、供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水、供電公司;物業(yè)管理合同的雙方當事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關(guān)系中。
停水停電的權(quán)利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對性原則，這種條款應征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。
6、物業(yè)公司能夠?qū)I(yè)主進行各類罰款嗎?
答：不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)公司都不能罰款。
罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業(yè)一律不得對他人進行罰款處罰。
7、不能罰款怎么懲治不守公德的業(yè)主?
答：物業(yè)公司可以通過與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定違約行為和違約金，一旦業(yè)主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車，物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金，以此作為處罰的手段。
同理，業(yè)主委員會也可以和業(yè)主簽訂相應的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約，以此規(guī)范業(yè)主的行為。
8、業(yè)主家被盜物業(yè)公司是否一定要賠償?
答：這個事情得分情況討論?！段飿I(yè)管理條例》第四十七條，“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作?！?/span>
但是，保安服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安服務(wù)達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責任。
9、住在底層的業(yè)主還要交電梯費嗎?
答：高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。
一棟住宅，按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個產(chǎn)權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設(shè)備，共有部分的特性是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負責維護管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責維護管理，其費用由全體產(chǎn)權(quán)人分攤。
自然，電梯運行維護費用也應由全體產(chǎn)權(quán)人分攤。
10、業(yè)主沒在家物業(yè)應該幫忙代收快遞嗎?
答：一般情況下，如果業(yè)主沒有和物管簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費用，物管人員或保安并無義務(wù)代簽收業(yè)主包裹;若在業(yè)主授權(quán)或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹，那么物管人員或保安就必須承擔代為保管的職責和義務(wù)，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔相應責任。
中國物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會是物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)選聘權(quán)的行使者，業(yè)主大會是有權(quán)變更物業(yè)管理企業(yè)的主體。所以，業(yè)主要想改變物業(yè)，必須獲得半數(shù)以上業(yè)主的同意，并授權(quán)行業(yè)委員會進行！
1、法定更換物業(yè)的條件所需程序
當物業(yè)公司出現(xiàn)法定更換物業(yè)的條件時，即物業(yè)公司喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，其與業(yè)主委員會或者全體業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動解除，業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)的條件和程序重新通過招標的方式選聘新的物業(yè)。
2、約定更換物業(yè)的條件所需程序
當《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)的條件和程序，重新通過招標的方式選聘新的物業(yè)。
業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)之前，應當就哪些事項形成決議？
根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應當在招標前決定以下事項：
（1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標代理機構(gòu)組織招標；
（2）確定采取公開招標或邀請招標方式；
（3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標人；
（4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。
業(yè)主委員會招標前，是否需要備案？
業(yè)主委員會招標前，應當?shù)巾椖克趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料：
（1）業(yè)主大會決議；
（2）招標公告或者投標邀請書；
（3）招標文件；
（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標代理機構(gòu)進行招標的，還應提交雙方簽訂的委托書。
業(yè)主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？
應從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權(quán)：
（1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應當在招標前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；
（2）評標過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；
（3）評標結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業(yè)主公示；
（4）中標企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標準以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。
業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)，應當提前多少天告知原物業(yè)？
原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)的，應當及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)公司。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)的，應當在做出決議后及時書面告知物業(yè)。
業(yè)主委員會招標應當何時完成？
業(yè)主大會通過招標方式選聘物業(yè)的工作，應在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個月完成。
根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應當在招標前決定以下事項：
（1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標代理機構(gòu)組織招標；
（2）確定采取公開招標或邀請招標方式；
（3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標人；
（4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。
物業(yè)服務(wù)不到位、收費高，讓業(yè)主忍不住想要更換物業(yè)。但有些小區(qū)沒有業(yè)委會，這種情況該如何更換物業(yè)呢？下面，小助就跟大家說說沒有業(yè)委會如何更換物業(yè)。
1、三分之二的業(yè)主同意更換物業(yè)
首先要確定更換物業(yè)公司是大部分的業(yè)主意向，才能成功更換物業(yè)。做一個統(tǒng)計表格，每家每戶去找業(yè)主簽字“同意更換物業(yè)”。戶數(shù)和面積都有過三分之二才行。比如：小區(qū)有300家住戶，要200家同意；3000平方米面積，2000平方面積的所有者同意才行。
2、更換物業(yè)的理由要有法律依據(jù)
在《物業(yè)合同》有效期內(nèi)，不是隨隨便便就可以更換物業(yè)的，要物業(yè)公司違反其《物業(yè)合同》的內(nèi)容，有違約的情況并且有足夠的證據(jù)，就可以根據(jù)《物業(yè)法》解除其合同，終止其受聘關(guān)系。如果《物業(yè)合同》到期了，走居委會程序，不自動續(xù)簽，另外招標新的物業(yè)公司就可以了。
3、與原物業(yè)協(xié)商解除合同
三分之二的業(yè)主同意更換物業(yè)了，就派代表去找物業(yè)公司的負責人，協(xié)商和平解決。如物業(yè)公司不愿意停止《物業(yè)合同》，退出其管理，就走以下程序。
4、居委會申請更換物業(yè)
拿著業(yè)主簽的“同意書”和物業(yè)違約的證據(jù)到居委會去申請更換物業(yè)。配合居委會辦理其相關(guān)的手續(xù)。一般居委會的工作人員會先和物業(yè)協(xié)商，讓其主動退出。如物業(yè)不同意就會走法律程序。
5、解除物業(yè)公司所簽《物業(yè)合同》
這樣證據(jù)充足，法院是會支持業(yè)主，解除物業(yè)公司《物業(yè)合同》，讓物業(yè)公司做好交接工作，限時撤場。
6、招標聘請新物業(yè)
沒有業(yè)委會可以委托居委會招標，或者其他機構(gòu)組織招標，聘請其他物業(yè)公司，也可以直接邀約其物業(yè)公司進行管理。
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