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業(yè)主大會的組建中，業(yè)主大會如何組成、業(yè)主大會的成立條件、業(yè)主大會組建程序如何啟動、分期開發(fā)的小區(qū)如何組建業(yè)主大會，這四個問題需要明確。
業(yè)主大會如何組成？
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會制度是房屋產(chǎn)權(quán)主體多元化形式下業(yè)活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
業(yè)主大會的成立條件是什么？
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。
業(yè)主大會組建程序如何啟動？
符合業(yè)主大會組建條件的物業(yè)管理區(qū)域，其建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提供下列資料：
（1）物業(yè)管理區(qū)域核定意見；
（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（合稱物業(yè)管理用房）配置證明；
（3）業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積；
（4）物業(yè)出售并交付使用時間；
（5）已籌集的專項維修資金清冊。
建設(shè)單位未及時提出書面報告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。
分期開發(fā)的小區(qū)如何組建業(yè)主大會？
劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項目分期開發(fā)的，先期開發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會可就整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項作出決定，但對后期業(yè)主可能產(chǎn)生不利影響的除外。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過2年。
業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會的成員，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》中，應(yīng)當(dāng)按照分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)建筑面積比例，約定業(yè)主委員會組成人數(shù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》，召開業(yè)主大會會議，增補業(yè)主委員會成員。
業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項告知建設(shè)單位；建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。
小區(qū)電梯內(nèi)被物業(yè)公司租給廣告公司使用，獲得的租金收益應(yīng)該由誰所有？近日，江蘇徐州市睢寧法院針對一起業(yè)主委員會起訴物業(yè)公司要求支付電梯廣告費的案件進(jìn)行了公開判決。
2019年6月，睢寧縣某小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)小區(qū)電梯內(nèi)部被物業(yè)公司租給廣告公司使用，而物業(yè)公司卻未將電梯廣告費用進(jìn)行公示，也未向業(yè)主進(jìn)行分配，業(yè)主委員會認(rèn)為物業(yè)公司收取的廣告費用不透明，損害業(yè)主的合法權(quán)益，遂向睢寧法院提起訴訟要求返還電梯廣告租賃費用。
庭審中，業(yè)主委員會向法院提供了物業(yè)公司于2019年初與徐州某廣告公司簽訂的《物業(yè)電梯廣告合作協(xié)議書》一份，協(xié)議顯示，電梯租賃費每部每年500元，共20部電梯，租賃期限兩年，合計20000元。
物業(yè)公司辯稱，該部分款項已支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分業(yè)主欠繳的物業(yè)費，但僅提供了成本支出方面的證據(jù)，未提供其他證據(jù)。
睢寧法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)民法典規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。小區(qū)內(nèi)電梯屬于業(yè)主共有范圍，物業(yè)公司將業(yè)主共有部分進(jìn)行的經(jīng)營與收益，應(yīng)單獨列賬，并及時向業(yè)主公示，按照業(yè)主或業(yè)主委員會的意見進(jìn)行分配。
本案中，物業(yè)公司將業(yè)主共有電梯租賃給廣告公司使用獲得的收益應(yīng)屬業(yè)主共有，而物業(yè)公司并未對此收益進(jìn)行部分單獨列支、公示，也未向業(yè)主進(jìn)行分配，損害了業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)返還給業(yè)主。但物業(yè)公司與廣告公司在履行合同過程中產(chǎn)生了一定的成本費用，該費用的產(chǎn)生是物業(yè)公司為業(yè)主利益所支出的合理費用，應(yīng)從業(yè)主共有的廣告收益中扣除。
對于物業(yè)公司辯稱部分費用用于部分業(yè)主欠繳的物業(yè)費，法院認(rèn)為欠繳的物業(yè)費僅為部分業(yè)主，而共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有，雙方債權(quán)債務(wù)主體不同，不符合法定抵銷的規(guī)定，因此，對物業(yè)公司行使抵銷權(quán)的主張未予支持，法院判決，物業(yè)公司在扣除合理成本后，向業(yè)主返還電梯廣告收益。
法官說法
日常生活中，開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人將小區(qū)內(nèi)車位、車庫出租給業(yè)主之外的第三人獲利，或者利用走廊、樓梯、過道、電梯間設(shè)置廣告位，或是利用外墻及樓頂設(shè)置廣告墻及廣告塔獲取利益的現(xiàn)象特別常見，對于這部分收益應(yīng)歸誰所有。根據(jù)民法典規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
此規(guī)定一方面鼓勵開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人通過自己的經(jīng)營行為，讓共有部分物的功能得以充分發(fā)揮，另一方面也可以有效化解業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主彼此之間因共有部分收益的歸屬問題產(chǎn)生的矛盾，有效平衡雙方之間的關(guān)系。
一、我沒與物業(yè)公司簽合同物業(yè)公司憑什么起訴我？
物業(yè)服務(wù)合同有四種情形：一是開發(fā)商依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；二是業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；三是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；四是物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，形成事實上物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。
業(yè)主自收房（收到收房通知，業(yè)主自身原因未收房，以通知的期限日視為收房）時起，即占有、使用房屋并享受物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費。業(yè)主如果以并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯，人民法院將不予支持。
二、未向我催要過物業(yè)費物業(yè)公司能直接起訴我嗎？
經(jīng)依法催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)訴請至法院要求業(yè)主支付物業(yè)費。
若業(yè)主提出未收到催交的抗辯意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能提交有效證據(jù)證實已履行了依法催交義務(wù)，法院依法可以駁回起訴。
但物業(yè)服務(wù)企業(yè)依舊有權(quán)在履行催交義務(wù)程序后重新向業(yè)主提出支付物業(yè)費的訴訟主張。
三、我未入住也要交物業(yè)費嗎？
有的業(yè)主認(rèn)為，沒有入?。ㄖ甘辗炕蛞暈槭辗亢螅┘礇]有享受物業(yè)服務(wù)的理解，是一種誤解。
根據(jù)《湖南省城市住宅物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題解釋》第六條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”的規(guī)定，業(yè)主以此抗辯拒交物業(yè)費不能得到法院支持。
實踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為鼓勵未入住業(yè)主配合交納物業(yè)服務(wù)費用，可以協(xié)商解決。
四、物業(yè)公司提供的服務(wù)太差了我可以不交納物業(yè)費嗎？
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予以支持?！奔?，業(yè)主拒絕或少交納物業(yè)費需要基于合法的正當(dāng)事由。
但業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，若未能提交證據(jù)或者證據(jù)不足以證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約事實的，抗辯意見將無法得到法院支持。
五、房屋質(zhì)量有問題問題不解決我可以不交納物業(yè)費嗎？
業(yè)主所有的建筑物專有部分即自有房屋出現(xiàn)滲水、墻體開裂等質(zhì)量問題，維修義務(wù)的承擔(dān)主體應(yīng)視具體情況而確定：如果房屋在法定或約定保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位（開發(fā)商）承擔(dān)維修義務(wù);質(zhì)保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)。
對業(yè)主專有部分房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，物業(yè)服務(wù)公司負(fù)有協(xié)調(diào)和緊急處理之責(zé)任。但該糾紛，是業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛或與侵權(quán)人之間的侵權(quán)責(zé)任糾紛，屬物業(yè)服務(wù)合同之外的另一法律關(guān)系。業(yè)主可依法向開發(fā)商或侵權(quán)人主張損失，不能以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費。
業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，可自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托管理的，應(yīng)接受業(yè)主的監(jiān)督。
建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)需使用物業(yè)維修資金用于電梯、水箱等共有部分的維修，需經(jīng)法定程序由業(yè)主共同決定。
六、鄰居私搭亂建物業(yè)公司不作為我可以不交納物業(yè)費嗎？
對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，但無行政執(zhí)法權(quán)，只能及時向有關(guān)行政管理部門報告。
對于小區(qū)存在的違章搭建等影響秩序的行為，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行了監(jiān)督和督促整改、制止義務(wù)并及時上報行政管理部門，即可認(rèn)為其履行了相應(yīng)的物管職責(zé)，業(yè)主不能以此為由不交納物業(yè)費。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
七、房屋被盜我可以不交納物業(yè)費嗎？
業(yè)主房屋被盜時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容予以確定。
如果合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有財產(chǎn)保管服務(wù)責(zé)任，在發(fā)生業(yè)主財產(chǎn)被盜事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)賠償責(zé)任；如果合同中沒有明確約定財產(chǎn)保管服務(wù)，則要根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行安保義務(wù)的過錯情況來決定是否要承擔(dān)或承擔(dān)多少賠償責(zé)任。
實踐中，物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的主要是協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，而并不包括對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。故在訴訟過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般只需對已盡到安保義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。
雖然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未盡安保義務(wù)情況下對業(yè)主被盜承擔(dān)過錯責(zé)任，但并不意味著其對小區(qū)內(nèi)盜竊行為的發(fā)生承擔(dān)全部責(zé)任。一方面，需要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)范圍，查實物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯程度；另一方面，業(yè)主也應(yīng)對被盜事實和實際遭受損失金額承擔(dān)舉證責(zé)任。即業(yè)主被盜的直接責(zé)任人是盜竊者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅需在其失職的過錯范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。
八、別人不交我也可以不交嗎？
通過良好的物業(yè)管理和服務(wù)，業(yè)主可達(dá)到房產(chǎn)保值、增值目的，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則可通過優(yōu)質(zhì)管理樹立“品牌效應(yīng)”。物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的經(jīng)濟基礎(chǔ)，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同的原始動力。業(yè)主無正當(dāng)理由跟風(fēng)不交物業(yè)費，不利于全體業(yè)主的權(quán)益保護以及整個小區(qū)的健康運轉(zhuǎn)。
業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不符合約定的，可以通過成立業(yè)主大會另行選擇物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行其他合理方式的溝通，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)水平與質(zhì)量，而并非拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。
九、去法院開庭太麻煩了我可以不去開庭嗎？
實踐中，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件標(biāo)的較小、雙方爭議不大，大部分案件通過“人民法院調(diào)解平臺”的特邀調(diào)解員組織雙方進(jìn)行訴前調(diào)解或雙方自行協(xié)商達(dá)成和解，是無須負(fù)擔(dān)訴訟費用、高效便捷的解紛方式。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院申請撤訴結(jié)案。
如未能與物業(yè)服務(wù)企業(yè)于開庭前達(dá)成和解，業(yè)主應(yīng)仔細(xì)閱讀法院送達(dá)的應(yīng)訴通知書、舉證通知書等應(yīng)訴材料，積極收集證據(jù)，行使好訴訟權(quán)利，準(zhǔn)時參加訴訟，依法維護自身合法權(quán)益。《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定：“被告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決”。若成為被告的業(yè)主無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，法院將依法缺席審理和判決。
十、物業(yè)公司斷水?dāng)嚯娺€罰款我可以起訴嗎？
物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同系兩個獨立合同。享有停水停電權(quán)利的權(quán)利人系水電供應(yīng)公司而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)。即使水電供應(yīng)企業(yè)授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取水電費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也無權(quán)實施斷水?dāng)嚯姶胧?/span>
另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主系平等合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán)。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)擅自處罰的行為，其行為無法可依，不具有約束力。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)損害賠償責(zé)任。
十一、法院判決應(yīng)當(dāng)交物業(yè)費我不主動履行會有啥后果？
發(fā)生法律效力的民事判決，當(dāng)事人必須履行。拒絕履行的，對方當(dāng)事人可以向人民法院申請執(zhí)行。
如法院生效判決確定業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主拒絕履行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向法院申請強制執(zhí)行，業(yè)主將被列為被執(zhí)行人。法院將發(fā)出執(zhí)行通知，有權(quán)向有關(guān)單位查詢被執(zhí)行人的存款、債權(quán)、股票、基金份額等財產(chǎn)情況，并有權(quán)根據(jù)不同情形在被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)范圍內(nèi)扣押、凍結(jié)、劃撥、變價被執(zhí)行人的財產(chǎn)。視情節(jié)，還應(yīng)將不履行法律文書確定義務(wù)的被執(zhí)行人限制高消費或納入失信被執(zhí)行人名單，并將被執(zhí)行人不履行或者不完全履行義務(wù)的信息向其所在單位、征信機構(gòu)以及其他相關(guān)機構(gòu)通報。
一個小區(qū)的業(yè)主李下班回家，發(fā)現(xiàn)他的房子被小偷光顧了，房子里的財產(chǎn)損失了幾萬元。小偷已經(jīng)逃走，負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安也沒能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒有陌生訪客的登記記錄。李認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同承諾對小區(qū)進(jìn)行封閉管理，并支付了物業(yè)管理費，但其住宅的安全沒有得到保護，因此起訴了物業(yè)管理公司。很快，在警察盡最大努力追捕他們后，小偷被抓住了。小偷承認(rèn)他進(jìn)入社區(qū)是為了從一扇忘記鎖的側(cè)門偷東西。
個案分析
近年來，業(yè)主因財物被盜被殺的事件屢見不鮮，將物業(yè)公司推上被告席的訴訟也眾說紛紜，爭論激烈?！段飿I(yè)管理條例》似乎也規(guī)定了這個問題，即“物業(yè)管理公司不履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主人身財產(chǎn)安全損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”但在日常案件中，懸案較多，《物業(yè)管理條例》的規(guī)定在實踐中難以操作。第一個原因是要明確物業(yè)公司提供服務(wù)的性質(zhì)，是僅僅管理公共設(shè)施設(shè)備，還是保護業(yè)主人身財產(chǎn)安全的責(zé)任；其次，應(yīng)該支付什么樣的服務(wù)，權(quán)利和義務(wù)應(yīng)該是平等的。物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費是否包含保護業(yè)主人身財產(chǎn)安全的費用；第三，法律責(zé)任的承擔(dān)必須以行為人的主觀過錯為基礎(chǔ)，只有法律明確規(guī)定才能適用無過錯原則。如果業(yè)主被盜或被殺，物業(yè)公司不一定承擔(dān)不可推卸的責(zé)任。因此，法律界人士認(rèn)為，物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確規(guī)定，物業(yè)公司只有在出現(xiàn)過錯的情況下才應(yīng)承擔(dān)不利的法律后果。
在這種情況下，因為小偷的坦白，過錯責(zé)任非常明確。法院認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同承諾小區(qū)實行封閉式管理，但小區(qū)的一個側(cè)門沒有上鎖，小區(qū)物業(yè)公司沒有很好地履行職責(zé)，屬于違約行為，與李盜竊有直接因果關(guān)系，應(yīng)賠償李相應(yīng)的損失。
解決方案
物業(yè)公司有安全問題，損失最大。這是因為，一方面物業(yè)公司的社會聲譽受到了很大的損害，另一方面又要進(jìn)行經(jīng)濟補償，從而名利雙收。因此，在物業(yè)管理的實踐中，安全管理極其重要。
做好安全工作，物業(yè)公司要注意以下幾個方面的工作:(1)安全隊伍建設(shè)；安全管理體系的制定和實施；日常監(jiān)督檢查；電子報警系統(tǒng)輸入等。這樣才能保證管理區(qū)域的安全，樹立物業(yè)管理公司良好的社會形象。
1、被高空擲物砸傷，在找不到拋擲者時，可以找物業(yè)兜底
《民法典》第1254條規(guī)定：從建筑物中拋擲物品，或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)責(zé)任。經(jīng)調(diào)查，難以確定具體侵權(quán)人的，除能自我證明的外，則由可能加害的建筑物使用人給以補償。
物業(yè)作為小區(qū)的管理人，應(yīng)當(dāng)對高空擲物行為加強管理，如沒有采取必要的安全措施，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。所以當(dāng)發(fā)生高空擲物傷人事件后，首先去找物業(yè)才是正解。
整個《民法典》對物業(yè)公司來說，只有“高空擲物”這點要求，是一個沉重的義務(wù)。
2、小區(qū)電梯間的廣告投放收益，公共停車場的收益，業(yè)主共有
《民法典》第282條規(guī)定：物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)主共有部分，可從收益中扣除合理成本，剩余收入歸業(yè)主共有。
3、物業(yè)應(yīng)定期以合理的方式，向業(yè)主匯報業(yè)收益
《民法典》第282條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。
4、業(yè)主不滿物業(yè)的服務(wù)，可以更換物業(yè)嗎？
可以！如物業(yè)工作人員沒有正規(guī)培訓(xùn)，管理雜亂無章，或粗暴無端，業(yè)主有權(quán)依法更換，辭退該物業(yè)公司。
《民法典》第946條：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。
5、新交的商品房有質(zhì)量問題，業(yè)主可不可以拒交物業(yè)費？
不可以!房屋的質(zhì)量問題，是業(yè)主與開發(fā)商在商品房買賣合同當(dāng)中所約定的權(quán)利義務(wù)，這是商品房買賣合同的關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)之間，是物業(yè)服務(wù)合同的關(guān)系，這兩個并不相關(guān)。
關(guān)于房屋質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商主張申請質(zhì)量問題的保護，而不能以此拒交物業(yè)費。
6、業(yè)主委員會決定，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主該怎么辦？
這個決定如果是在2021年元旦之前做出的，受侵害的業(yè)主可以根據(jù)《物權(quán)法》78條第2款的規(guī)定，在知情或者應(yīng)該知情的1年內(nèi)，提起撤銷決定的訴訟，進(jìn)行維權(quán)。
這個決定如果是在2021年元旦之后做出的，則根據(jù)《民法典》第280條和第152條規(guī)定，在知情或者應(yīng)該知情的1年內(nèi)，向人民法院請求予以撤銷。
7、房子沒人住、物業(yè)服務(wù)不到位，能否不交物業(yè)費？
《民法典》第944條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。
物業(yè)公司提供的是小區(qū)公共事務(wù)管理服務(wù)，即對小區(qū)內(nèi)環(huán)境、衛(wèi)生、安全等方面的日常維護。因此，即便沒有實際居住也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費。不過也有一些物業(yè)公司為沒有實際居住的業(yè)主辦理“房屋空置”，可以減免一定比例的物業(yè)費。
如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，可以通過業(yè)主委員會直接與物業(yè)公司交涉，甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)公司來管理小區(qū)，業(yè)主們應(yīng)當(dāng)注意保留或固定證據(jù)，以便在發(fā)生糾紛時有據(jù)可依。
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