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消防通道是消防人員實(shí)施營救和被困人員疏散的通道，如樓梯口、過道、小區(qū)出入口處等。消防通道對(duì)于小區(qū)來說非常重要，可以說是全體業(yè)主的“生命通道”，必須保持暢通，如果被占用、堵塞，一旦小區(qū)發(fā)生火災(zāi)事故，后果將不堪設(shè)想。為確保安全，任何單位、個(gè)人都不得將車停放在小區(qū)消防通道內(nèi)。
物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)小區(qū)日常停車秩序的管理，保持良好的停車秩序，要在消防通道做好警示標(biāo)識(shí)，起到提示作用；日常要加強(qiáng)巡視，對(duì)占用消防通道行為及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止；由于物業(yè)公司沒有強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)，個(gè)別業(yè)主可能不聽勸告，在勸阻、制止無效的情況下，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向消防部門進(jìn)行報(bào)告；消防救援機(jī)構(gòu)對(duì)于占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道行為責(zé)令改正并可依法予以罰款。
有的小區(qū)由于配比的停車位不足，業(yè)主因沒有地方停車，不得不把車停在消防通道上，針對(duì)這種情況，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)要在充分征求居民意見的基礎(chǔ)上，做好小區(qū)停車資源的挖潛工作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)周建停車場、寫字樓、商廈等停車資源開放共享，錯(cuò)時(shí)停車；還可會(huì)同公安交管部門在居住小區(qū)周邊道路設(shè)置臨時(shí)停車區(qū)域、泊位，解決居民停車難問題。
杭州市物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施辦法
為規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《杭州市物業(yè)管理條例》以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
一、適用范圍
本辦法所稱的物業(yè)承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)人依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，在接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）共同對(duì)物業(yè)共有部分等進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。物業(yè)項(xiàng)目包括新建竣工并首次實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)（以下簡稱新建物業(yè)）和非新建的既有物業(yè)（以下簡稱原有物業(yè)）。
二、承接查驗(yàn)要求
建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)事項(xiàng)。前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)人可協(xié)議補(bǔ)充。不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)的，按照推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)的，按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。
物業(yè)承接查驗(yàn)記錄應(yīng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。物業(yè)交接記錄應(yīng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共有部分明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等。
物業(yè)承接查驗(yàn)雙方可聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助查驗(yàn)，也可委托公證機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)進(jìn)行公證。
（一）新建物業(yè)的承接查驗(yàn)。
1.實(shí)施承接查驗(yàn)的新建物業(yè)應(yīng)具備以下條件：
（1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格、并經(jīng)建設(shè)主管部門備案；涉及人防工程的，人防工程竣工驗(yàn)收合格、并經(jīng)人防主管部門備案；
（2）取得《地名核準(zhǔn)書》，并且地名標(biāo)志使用標(biāo)準(zhǔn)名稱；
（3）住宅樓幢號(hào)、單元號(hào)、戶室號(hào)等門牌編制科學(xué)規(guī)范、有序可循，門牌標(biāo)志統(tǒng)一規(guī)范安裝并通過民政部門驗(yàn)收；
（4）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱安裝獨(dú)立計(jì)量表具并明確計(jì)量表點(diǎn)位、開戶名；
（5）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；
（6）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并符合規(guī)劃使用功能要求；
（7）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)、人防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備取得合格證書，設(shè)置電動(dòng)自行車集中充電場所；
（8）物業(yè)及配套設(shè)施范圍內(nèi)沒有違章建筑，臨時(shí)建（構(gòu)）筑物、施工機(jī)具、建筑渣土等已全部拆除、清理完畢，場地平整，環(huán)境整潔；
（9）建設(shè)期間臨時(shí)設(shè)置的架空電纜、電線、地面裸露的管線等已拆除或按規(guī)范處理完畢；
（10）物業(yè)使用、維護(hù)和管理相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
（11）建設(shè)單位依法選聘前期物業(yè)服務(wù)人，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；
（12）建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)服務(wù)人實(shí)施防空地下室日常維護(hù)管理的，已簽訂使用和維護(hù)管理協(xié)議；
（13）法律、法規(guī)、規(guī)章和文件規(guī)定的其他條件。
實(shí)行分期開發(fā)的新建物業(yè),同期內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備已通過竣工驗(yàn)收且能滿足物業(yè)使用功能的，應(yīng)分期實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)。
2.建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)人完成承接查驗(yàn)工作。新建物業(yè)的承接查驗(yàn)按照以下程序進(jìn)行：
（1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案后，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案，包括查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)方法和查驗(yàn)人員等內(nèi)容。
（2）建設(shè)單位在現(xiàn)場查驗(yàn)20日前向物業(yè)服務(wù)人移交有關(guān)圖紙資料及電子檔案。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在7日內(nèi)審核完畢，符合規(guī)定要求的，約定查驗(yàn)時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)；不符合規(guī)定要求的，列出需要補(bǔ)充移交資料的詳細(xì)清單，由建設(shè)單位書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。
（3）物業(yè)服務(wù)人與建設(shè)單位在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督下，依據(jù)物業(yè)承接查驗(yàn)方案，現(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)共有部分，形成物業(yè)承接查驗(yàn)記錄，并由雙方共同簽字確認(rèn)。鼓勵(lì)業(yè)主代表參與現(xiàn)場查驗(yàn)活動(dòng)。
（4）承接查驗(yàn)合格的，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；不合格的，建設(shè)單位應(yīng)在30日內(nèi)或約定期限內(nèi)返修，并按照規(guī)定重新查驗(yàn)。
（5）建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共有部分，形成交接記錄，并由雙方共同確認(rèn)。
3.新建物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)移交以下資料：
（1）物業(yè)管理區(qū)域確定材料、規(guī)劃批準(zhǔn)資料、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、景觀、綠化、水系、地下停車庫、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用、維護(hù)保養(yǎng)和使用培訓(xùn)等技術(shù)資料,包括消防設(shè)施合格證，電梯安裝監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告，機(jī)電設(shè)備出廠合格證、使用說明書、安裝和調(diào)試報(bào)告、保修卡、維保合同（保修協(xié)議），新建房屋白蟻預(yù)防證明書，人防設(shè)備合格證明、檢測（驗(yàn)）報(bào)告等資料;
（3）供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；
（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（5）業(yè)主購房合同備案范本、業(yè)主清（名）冊(cè)和物業(yè)清單；
（6）臨時(shí)管理規(guī)約；
（7）代管的物業(yè)管理款項(xiàng)及其他應(yīng)移交的票據(jù)和賬冊(cè)；
（8）物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)資料;
（9）房屋銷售時(shí)公布的物業(yè)管理方案與書面承諾、前期物業(yè)服務(wù)合同；
（10）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和住宅區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的車庫（位）相關(guān)材料；
（11）消防設(shè)施系統(tǒng)的布置、位置相關(guān)圖紙、清單及使用說明、操作規(guī)程；
（12）物業(yè)管理所必需的其他資料。
4.建設(shè)單位依法向有關(guān)單位移交的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)人現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收內(nèi)容，應(yīng)將移交情況書面告知物業(yè)服務(wù)人。
5.新建物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
（二）原有物業(yè)的承接查驗(yàn)。
1.實(shí)施承接查驗(yàn)的原有物業(yè)應(yīng)具備以下條件：
（1）房屋產(chǎn)權(quán)、物業(yè)管理區(qū)域周界清晰；
（2）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備配套齊全，運(yùn)行正常、功能完好；
（3）房屋幢、戶編號(hào)清晰，并已經(jīng)民政部門確認(rèn)；
（4）有符合需求的物業(yè)服務(wù)用房；
（5）業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）已經(jīng)依法與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（6）原物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)依法與業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）進(jìn)行交接；
（7）法律、法規(guī)、規(guī)章和文件規(guī)定應(yīng)具備的其他條件。
2.原有物業(yè)的承接查驗(yàn)按照以下程序進(jìn)行：
（1）業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)在訂立物業(yè)服務(wù)合同后10日內(nèi)，與新物業(yè)服務(wù)人確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案,包括查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)方法和查驗(yàn)人員等內(nèi)容。
（2）業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）在現(xiàn)場查驗(yàn)20日前向新物業(yè)服務(wù)人移交有關(guān)圖紙資料及電子檔案。新物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在7日內(nèi)審核完畢，符合規(guī)定要求的，約定查驗(yàn)時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)；不符合規(guī)定要求的，列出需要補(bǔ)充移交資料的詳細(xì)清單，由業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。
（3）新物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督下，依據(jù)物業(yè)承接查驗(yàn)方案現(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)共有部分，形成物業(yè)承接查驗(yàn)記錄，并由雙方共同簽字確認(rèn)。
（4）承接查驗(yàn)合格的，業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）和新物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；不合格的，業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)在30日內(nèi)或約定期限內(nèi)返修，并按照規(guī)定重新查驗(yàn)。無法返修或返修后重新查驗(yàn)仍不合格的，新物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）可簽訂相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。
（5）業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向新物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共有部分，形成交接記錄，并由雙方共同簽字確認(rèn)。
3.原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按照法律法規(guī)文件規(guī)定依法退出物業(yè)管理項(xiàng)目，并配合開展物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)。
4.原有物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)應(yīng)移交以下資料：
（1）本辦法規(guī)定的新建物業(yè)承接查驗(yàn)移交資料除第6項(xiàng)、第9項(xiàng)以外的全部內(nèi)容；
（2）管理規(guī)約；
（3）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目檔案資料，包括反映物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)際情況的圖紙資料和技術(shù)檔案資料，有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用說明、運(yùn)行情況記錄等技術(shù)資料；消防設(shè)施年度檢測報(bào)告和當(dāng)年度維修保養(yǎng)記錄、消防安全檢查巡查情況記錄等；
（4）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車費(fèi)等資料，公共能耗分?jǐn)傓k法及收支情況資料，原物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)共有部分等所得收益的明細(xì)賬目和收支情況；
（5）由業(yè)主交納、原物業(yè)服務(wù)人代收的公用水、電費(fèi)資料；
（6）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維保協(xié)議、防空地下室維護(hù)管理檔案；
（7）與物業(yè)服務(wù)和物業(yè)經(jīng)營相關(guān)的合同及資料;
（8）承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)接收的以及管理過程中產(chǎn)生的其他資料；
（9）物業(yè)管理所必需的其他資料。
5.原有物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用，由業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）和新物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定或協(xié)商解決。
（三）物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案，并同步在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報(bào)以下信息：
1.物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
2.建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）移交資料清單；
3.物業(yè)承接查驗(yàn)記錄；
4.物業(yè)交接記錄；
5.其他與物業(yè)承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按規(guī)定在物業(yè)承接查驗(yàn)備案后10日內(nèi)將備案資料在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口等顯著位置、市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中進(jìn)行長期公示。建設(shè)單位在新建物業(yè)交付前，應(yīng)將備案情況書面告知業(yè)主。
物業(yè)承接查驗(yàn)的檔案資料歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同所有。新建物業(yè)的承接查驗(yàn)檔案資料由物業(yè)服務(wù)人保管，原有物業(yè)的承接查驗(yàn)檔案資料由業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）或被委托的物業(yè)服務(wù)人保管。
三、監(jiān)督管理
未經(jīng)承接查驗(yàn)或查驗(yàn)不合格的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)拒絕接收。物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)承接查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)與消防、規(guī)劃等驗(yàn)收資料不相符合或有質(zhì)量問題的，應(yīng)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。有關(guān)行政主管部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位等存在擅自改變消防、規(guī)劃等驗(yàn)收結(jié)果的違法違規(guī)行為，應(yīng)依據(jù)職責(zé)分工依法查處。
查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)詳細(xì)記錄，并在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議中以書面形式明確維修責(zé)任及解決辦法，協(xié)商一致后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時(shí)接收物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)或查驗(yàn)不合格的物業(yè)，因共有部分缺陷給他人造成損害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
對(duì)已接受委托并符合移交條件的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)人不得無故拒絕接收；借故拖延、拒絕接收的，物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定，督促其及時(shí)辦理接收手續(xù)。
建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）無正當(dāng)理由不按規(guī)定期限移交材料的，物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定，督促其及時(shí)移交。
本辦法自2023年7月30日起施行，由市住保房管局負(fù)責(zé)牽頭組織實(shí)施。
物業(yè)服務(wù)用房指的是物業(yè)服務(wù)人辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。物業(yè)服務(wù)用房的配建目前存在三種情況：一是新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建獨(dú)立且相對(duì)集中的物業(yè)服務(wù)用房，滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。二是已投入使用但是未配建物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供。三是建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌研究解決。
明明自己是業(yè)主，房子也是自己花錢買的，物業(yè)費(fèi)也是自己交的。但是在很多業(yè)主朋友的心中，卻總是存在這么一個(gè)感覺，那就是什么都是自己掏錢的，花錢請(qǐng)來的物業(yè)反而成了主人。
各種有家不能回，有門不給進(jìn)的物業(yè)與業(yè)主矛盾層出不窮。這到底是怎么了？這個(gè)房子是物業(yè)的還是我們業(yè)主的？物業(yè)的權(quán)力為什么越來越大了？業(yè)主為什么反而成了弱勢的一方？
01交物業(yè)費(fèi)為的是服務(wù)，卻感覺在交租
經(jīng)常有朋友抱怨，本來交這個(gè)物業(yè)費(fèi)應(yīng)該是得到相應(yīng)的服務(wù)才是，結(jié)果不僅沒有服務(wù)，反而感覺自己花錢買的房子，住進(jìn)來之后卻是每年都在給物業(yè)交租。一旦說錢交的不及時(shí)了，或者少交了，輕則微信管家一直催繳，重則敲門貼紙條，要么在服務(wù)質(zhì)量上大打折扣，這是自己的房子還是物業(yè)的房子？
02屬于業(yè)主的收益，結(jié)果成了物業(yè)的
相信不少朋友應(yīng)該看到過小區(qū)里各種公共區(qū)域上廣告牌等設(shè)施吧，其實(shí)這些公共設(shè)施如果向外出租產(chǎn)生的收益應(yīng)該是屬于全體業(yè)主所有的?？墒悄?，最終都進(jìn)入了物業(yè)的口袋，然后繼續(xù)跟你要物業(yè)費(fèi)。如果你要說有什么不滿，那也沒用，直接無視你，物業(yè)原來怎么做還是怎么做，照樣出租收錢。
03單方面的升價(jià)不升質(zhì)，你不交也得交
小區(qū)停車費(fèi)從原來的200元月租，到現(xiàn)在的450元月租，漲價(jià)全靠物業(yè)一張告示通知，停車場服務(wù)也無保障，剮蹭、釘子事件不停上演，監(jiān)控?cái)z像頭不是經(jīng)?！八澜恰?，就是不清晰。群里偶爾業(yè)主吐槽，然后就沒然后了。
04
為什么我們自己的房子，反而讓物業(yè)的權(quán)力越來越大了？
(1）不愿惹事破財(cái)免災(zāi)
（2）物業(yè)公司缺乏有效的監(jiān)管
（3）相關(guān)的法律法規(guī)也有待完善
總結(jié)
資料來源：業(yè)委會(huì)資訊公眾號(hào)
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案情回顧
法院判決
普法時(shí)間
Q1：住宅小區(qū)內(nèi)哪些事項(xiàng)屬于重大事項(xiàng)？
答：根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》主要包括業(yè)主大會(huì)怎么召開、議事內(nèi)容、投票的方式和流程等內(nèi)容。
（二）制定和修改管理規(guī)約
《管理規(guī)約》就是小區(qū)內(nèi)的“憲法”，規(guī)定業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，包括公共秩序維護(hù)、共同費(fèi)用的分?jǐn)?、專有部分的合理使用等?nèi)容。
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員
業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)（簡稱業(yè)委會(huì)），作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)重大決策；做出并組織實(shí)施部分無需業(yè)主大會(huì)共同表決的事項(xiàng)決定。
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人
若大多數(shù)業(yè)主都對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，則需通過業(yè)主大會(huì)表決決定是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也需要由業(yè)主大會(huì)表決決定采取何種方式選聘哪種規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或決定業(yè)主自主管理。
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金
使用全體業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金用于增加共用設(shè)施、修復(fù)漏水、修復(fù)墻面、維修或增加監(jiān)控等，都要經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決同意后才能實(shí)施。
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金
專項(xiàng)維修資金用完了之后，仍不夠維修費(fèi)用，需要再籌集，則需要業(yè)主大會(huì)表決確定籌集標(biāo)準(zhǔn)后再實(shí)施籌集行為。
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施
需要對(duì)原有建筑進(jìn)行改造，或年久失修需要重建，或需改建或重建電動(dòng)車停放處充電點(diǎn)、改造小區(qū)電容電路等。
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)
將小區(qū)公共架空層、樓面、公共場地出租用于設(shè)置廣告、停車收費(fèi)等經(jīng)營活動(dòng)的，需由業(yè)主大會(huì)表決同意是否出租，并同意收益分配方案。
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
Q2：表決比例如何計(jì)算？
答：根據(jù)《民法典》的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。上述規(guī)定也就是我們常說的需“雙2/3”業(yè)主參與表決的由來。
Q3：如何認(rèn)定“業(yè)主”身份？
《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十三條規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)（《民法典》物權(quán)編）規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主?；诜课葙I賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主?！?/span>
Q4：目前，經(jīng)常出現(xiàn)因業(yè)主身份無法確定，導(dǎo)致人民法院判決表決無效的情況，有沒有更好的辦法，解決表決時(shí)業(yè)主身份認(rèn)定難的問題？
答：可以在業(yè)主參與表決時(shí)出示相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，證實(shí)屬于登記的業(yè)主本人的再行使投票權(quán)利。
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