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如何成立業(yè)委會、更換物業(yè)公司？ 如何成立業(yè)主大會？怎么更換小區(qū)物業(yè)公司？針對近日“重慶市某小區(qū)”成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會等咨詢事宜，涉及到諸多法律問題。筆者結(jié)合《民法典》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例（2018修訂）》、《重慶市物業(yè)管理條例（2019修訂）》、《重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》、《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)重慶市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則（試行）的通知》、《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》等相關(guān)法律法規(guī)，對重慶市小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及選聘和解聘物業(yè)公司等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行整理和解讀，希望對大家依法處理小區(qū)公共事項有所裨益。
一、如何依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會
基本原則：除只有一個業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意不成立業(yè)主大會者之外，欲成立業(yè)主委員會均需先成立業(yè)主大會。業(yè)主可以依照法定程序設(shè)立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會可以設(shè)立監(jiān)事委員會，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
（一）第一階段：籌備工作
1.基本條件（滿足一項即可）
（1）一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
（2）占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面申請召開首次業(yè)主大會會議。
2.申請形式
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面申請后三十日內(nèi)通知建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時間、業(yè)主清冊和聯(lián)系方式、共有設(shè)施設(shè)備交接資料等材料，并負(fù)責(zé)核對材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
3.資料提供
建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府通知后十日內(nèi)報送材料，協(xié)助成立籌備組，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應(yīng)的人力、場地支持。
4.人員組成
籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)黨組織、轄區(qū)公安派出所、居（村）民委員會和建設(shè)單位派員共同組成。其中，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十六條的規(guī)定要求，且人數(shù)所占比例不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十?；I備組成員中的業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，并告知全體業(yè)主?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。
5.籌備組成員名單
應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)予以公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決?；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)予以公告。
6. 刻制印章（非必要程序）
籌備組可持街道辦（鎮(zhèn)政府）出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制籌備組印章，印章由籌備組組長或組長指定的成員保管?；I備組解散后，印章由保管人交回街道辦（鎮(zhèn)政府）廢止。
7.解散時間：業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起，籌備組自行解散。逾期未召開首次業(yè)主大會會議的，或者半數(shù)以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的，籌備組自行解散。
（二）第二階段：召開首次業(yè)主大會會議
1.準(zhǔn)備工作：
①確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
②參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的示范文本，草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
③確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、業(yè)主專有部分面積，以及業(yè)主的投票權(quán)數(shù)；
④制定業(yè)主委員會成員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；
⑤召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
業(yè)主委員會成員候選人由籌備組推薦，三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦候選人一名?；I備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格。上述第①項至第④項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前予以公示。業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并將復(fù)核結(jié)果告知提出異議者。
2.召開時間
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
3.參加人數(shù)
應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。（雙過半）
4.召開形式
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
5.會議主題
對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進(jìn)行表決，選舉業(yè)委會等。
6.表決規(guī)則
①業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
②業(yè)主大會決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
（三）第三階段：業(yè)主大會成立及會議召開
1.業(yè)主大會成立時間
自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之日起成立。
2.定期會議與臨時會議
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居（村）民委員會參加。
3.公示時間
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
參加人數(shù)、召開形式、表決規(guī)則等事項同上。
（四）第四階段：業(yè)主委員會成立及會議召開
1.業(yè)主委員會構(gòu)成情況
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由五到十一名單數(shù)成員組成，每屆任期五年，業(yè)主委員會成員可以連選連任。業(yè)主委員會的具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
2.備案和公示內(nèi)容
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，并予以公示：
①業(yè)主委員會名稱，業(yè)主委員會主任、副主任、成員名單和身份證明；
②管理規(guī)約；
③業(yè)主大會議事規(guī)則；
④業(yè)主委員會辦公場地、聯(lián)系方式；
⑤業(yè)主大會會議表決結(jié)果及決議。
3.刻制印章（非必要程序）
業(yè)主委員會需要刻制印章的，應(yīng)當(dāng)持備案證明到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制業(yè)主委員會印章，并按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和有關(guān)規(guī)定使用印章。業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。
4.業(yè)主委員會的職責(zé)
①執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
②召集并主持業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作；
③與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
④監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
⑤組織物業(yè)專項維修資金的籌集，監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的使用；
⑥監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)活動中的相關(guān)問題；
⑦制定檔案和印章管理等工作制度，制作和保管會議記錄、共有財產(chǎn)資料、會計憑證、會計賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件及印鑒，并建立相關(guān)檔案；
⑧配合相關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等工作；
⑨法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)，以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
5.召開時間
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每季度至少召開一次。三分之一以上委員要求召開時，應(yīng)當(dāng)及時組織召開。
6.表決規(guī)則
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，并邀請物業(yè)所在地居（村）民委員會列席。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)簽字同意，自決定作出之日起三日內(nèi)予以公示，并于公示首日書面告知物業(yè)所在地居（村）民委員會。
7.罷免業(yè)主委員會成員
（1）業(yè)主委員會成員受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會有權(quán)罷免業(yè)主委員會成員。百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面提出對業(yè)主委員會成員的罷免要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自接到罷免要求之日起三十日內(nèi)書面通知業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會作出是否予以罷免的決定。業(yè)主委員會逾期不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。
（2）業(yè)主委員會成員職務(wù)終止或者被罷免的，或者業(yè)主委員會解散的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)移交其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物。
8.關(guān)于業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定
（1）業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。
（2）業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并予以公告。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
二、如何選聘和解聘物業(yè)公司
（一）前期物業(yè)問題
1.前期物業(yè)公司選聘方式
物業(yè)中有住宅項目的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其中，對于預(yù)售項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請房屋預(yù)售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；對于現(xiàn)售項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
2.前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
3.前期物業(yè)服務(wù)合同的終止
業(yè)主委員會或者暫時代行業(yè)主委員會職責(zé)的物業(yè)所在地居（村）民委員會與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
4.物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)
承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。承接查驗(yàn)后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并將其作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加，必要時可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。
建設(shè)單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
5.移交物業(yè)檔案
前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后、房屋交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府移交物業(yè)檔案。
物業(yè)檔案包括下列資料：
①竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
②設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
③物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
④物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議、查驗(yàn)記錄、交接記錄及備案證明；
⑤物業(yè)管理所必需的業(yè)主清冊等其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案移交給業(yè)主委員會。
（二）如何選聘和解聘物業(yè)公司
基本原則：業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會選聘或解聘物業(yè)公司。
1.選聘方式
根據(jù)《物業(yè)管理條例（2018修訂）》第26條：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。新聘物業(yè)公司可以采用公開招標(biāo)方式或協(xié)議方式。國家鼓勵業(yè)主大會通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
2.更換物業(yè)公司的方式
（1）屆滿選聘
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，對續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案進(jìn)行表決，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。
（2）行使約定解除權(quán)（合同法第93條）
①協(xié)商一致解除物業(yè)合同。
②合同尚未到期，但出現(xiàn)了物業(yè)合同約定的解除事由，可根據(jù)合同的約定直接解除。
（3）行使法定解除權(quán)（合同法第94條）
有下列情形之一的，業(yè)主委員會可通知物業(yè)管理公司解除合同，物業(yè)公司有異議的，業(yè)主委員會可依法起訴，待解除物業(yè)合同的裁判文書生效后，再聘請新的物業(yè)公司：
①因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)合同目的；
②在履行期限屆滿之前，物業(yè)公司明確表示或者以自己的行為表明不履行主要合同義務(wù)；
③物業(yè)公司延遲履行主要合同義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
④物業(yè)公司存在其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)合同目的。
3.簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同市市場監(jiān)督管理部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，并移交物業(yè)檔案。
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)后的義務(wù)
①向業(yè)主委員會移交物業(yè)檔案、有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料，以及物業(yè)服務(wù)用房和其他物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備；無業(yè)主委員會的，向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府移交；
②撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；
③結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和預(yù)收、代收的物業(yè)管理區(qū)域公共收益等費(fèi)用；
④結(jié)清委托專業(yè)性服務(wù)企業(yè)對設(shè)施設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化等開展專項服務(wù)的費(fèi)用；
⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
注意：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等為由拒絕辦理交接。
5.物業(yè)服務(wù)中的常見問題
①物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方式，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
②物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商，并由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，由符合法律規(guī)定比例的業(yè)主表決通過，并將表決結(jié)果公告三十日以上。
③專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)，不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共有部位的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
④物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等應(yīng)當(dāng)妥善保存業(yè)主信息資料，不得非法收集、利用、加工、傳輸業(yè)主信息，不得非法提供、公開或者出售業(yè)主信息。
三、業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》（[2005]民立他字第8號），最高法院認(rèn)為：業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有對外代表全體業(yè)主、對內(nèi)具體實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)行為的職能，其行為的法律效果及于全體業(yè)主。賦予業(yè)主委員會當(dāng)事人地位，可以達(dá)到明確責(zé)任主體、簡化程序、降低訴訟成本的效果。因此，最高法院傾向于承認(rèn)業(yè)主委員會的當(dāng)事人地位。
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